Накопление капитального
Все больше домов переходит на накопление средств на капитальный ремонт на специальных счетах. Однако процесс идет достаточно медленно, отмечается в исследовании фонда "Институт экономики города".
Сейчас на спецсчетах копят деньги около 96 тысяч многоквартирных домов из 725 тысяч, включенных в программы капремонта. Это 21% домов по площади. Пять лет назад их было только 56 тысяч. Но после 2017 года ежегодный прирост доли домов со спецсчетами замедлился и увеличивается только на один процентный пункт в год. При таких темпах половина домов перейдет на спецсчета только через 35 лет, отмечают в Институте экономики города.
При этом ситуация в регионах очень отличается. Так, в Удмуртии спецсчетами пользуется 47% домов (74% по площади), а, к примеру, на Сахалине - лишь 1% (1,31% по площади). По мнению авторов исследования, на это влияет информированность жителей, возможность получить методическую помощь, а также позиция и поддержка местных властей.
Средняя площадь домов, которые пользуются спецсчетами, в 1,8 раза больше, чем у домов, которые копят в "общем котле" - 5,6 тысячи кв. м против 3,1 тысячи кв. м. Единственное исключение - Иркутская область, где площади одинаковы. Поскольку дома большой площади строятся в основном в последние 20 лет, это свидетельствует о том, что спецсчет выбирают чаще всего жители относительно новых домов, отмечают в ИЭГ. К середине 2020 года на спецсчетах хранилось более 137 млрд рублей, на 70% больше, чем в 2017 году. При этом на капремонт ежегодно расходовалось только 10-23 млрд рублей. Это объясняется необходимостью первоначального "накопления капитала", считают в ИЭГ, срок которого зависит от стоимости ремонта, площади дома и размера взноса.
В среднем дома со спецсчетами накопили на ремонт по 2 млн рублей. Это сопоставимо со стоимостью замены одного лифта (2-3 млн рублей). Но из-за разницы в размере взносов жителям одинаковых домов нужно копить на ремонт всех лифтов по-разному: в Москве - от 7 до 10 лет, в Удмуртии 12-17 лет, а, например, в Ульяновской области - 17-22 года. Если же лифты необходимо заменить в более ранние сроки, то собственники просто не смогут выполнить эти обязательства. "Устанавливая заниженный размер взноса, регионы фактически лишают собственников возможности самостоятельно справиться с проведением дорогостоящих работ", - считают авторы исследования. Принять решение о повышении взноса собственники могут самостоятельно. Однако это могут не поддержать небогатые жители - превышение взносов над минимальным уровнем не учитывается при установлении субсидий на оплату ЖКУ и при выплате компенсаций пожилым гражданам и инвалидам.
Порядок использования спецсчетов необходимо совершенствовать, считают авторы исследования. К примеру, дать возможность быть владельцами спецсчетов товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам, которые доверили управление домом другой организации. Расширить число банков, где можно открывать спецсчета (сейчас их всего восемь). По-прежнему не решена проблема обесценивания накоплений из-за инфляции: хотя средства на капремонт можно хранить на депозите, доход все равно ниже инфляции. Необходимо развивать и кредиты для владельцев спецсчетов. Пока их выдает только один банк.
Проведение капремонта через спецсчета - более сложная процедура для жителей, чем при накоплении средств в "общем котле". "Весь цикл процедур проводят сами собственники, но из-за недостатка опыта, методической информации, а иногда и недобросовестного отношения, нередки ситуации, когда они возвращаются к региональным операторам в "общий котел"", - отмечает исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов Анна Мамонова. В этом году при Общественном совете Минстроя была создана рабочая группа по развитию спецсчетов, которая будет анализировать опыт проведения ремонта таким способом и вырабатывать предложения по его совершенствованию, отметила она.
Для некоторых жильцов принципиально, чтобы их средства тратились исключительно на их дом, поэтому они мотивированы делать расчеты и проводить ремонт через спецсчет, отмечает эксперт эксперт тематической площадки ОНФ "Жилье и городская среда" Павел Склянчук. Но нередко разумнее оставаться в "общем котле": таким способом можно финансировать дорогие работы, на которые жильцы сами так быстро не собрали бы средств. "Все зависит от соотношения срока ожидания ремонта и стоимости работ. Спецсчета открывают, если жильцы хотят сделать капремонт побыстрее, но им, как правило, приходится доплачивать, например, брать кредит на замену лифта, или увеличивать размер взноса. Не все собственники готовы на дополнительные расходы, поэтому спецсчета не сильно распространены", - говорит он.
