Гендиректор ИЭГ Александр Пузанов для РБК-Недвижимость в статье "Новостройки под запретом ..."

Новостройки под запретом: где и почему перестанут строить новое жилье

Зачем нужен мораторий на жилое строительство в Подмосковье и как на него отреагировали компании-застройщики

В феврале 2016 года губернатор Московской области Андрей Воробьев ввел мораторий на жилую застройку сразу в двух городах региона — в Балашихе и Королеве. Ограничения на строительство нового жилья также затронут Химки. Основными причинами введения моратория подмосковные власти назвали чрезмерную плотность застройки, отсутствие рабочих мест и тотальную нехватку социальной инфраструктуры в указанных городах. Редакция «РБК-Недвижимости» попросила участников рынка оценить эффективность и своевременность предложенных мер.

Что не так с Балашихой и Королевом

«Безбожно застроена Балашиха, — написал Воробьев в своем инстаграме. Дело даже не в том, что появились безумные каменные джунгли, а в том, что за это время там было не создано по сути хоть сколько-то значимых рабочих мест. И теперь каждое утро с разбегу утром ты должен пытаться протиснуться в электричку. Больше 100 тыс. человек с 7 до 9 часов утра устремляется в Москву. И то же самое происходит вечером. Мы отменили то, что могли остановить».

Мораторий затронет только те проекты, в которых еще не начались продажи квартир. До введения этого запрета в Балашихе успели утвердить проекты планировки территории под застройку 7,68 млн кв. м жилья для 274 тыс. человек, написали «Ведомости» со ссылкой на правительство Московской области. Эти люди могли бы пополнить нынешнее население Балашихи, которое оценивается в 424 тыс. человек. Действующий жилой фонд городского округа Балашиха насчитывает 11 млн кв. м. В Королеве сейчас проживают 221 тыс. человек в 5,96 млн кв. м жилья. До недавнего времени власти планировали возвести там 1,67 млн кв. м нового жилья, указывает газета. В Химках на стадии строительства находится 1,4 млн кв. м в дополнение к существующим 6,7 млн кв. м жилой недвижимости.

Запрет на появление новостроек стал полной неожиданностью для работающих в регионе девелоперов, рассказали «РБК-Недвижимости» в Ассоциации застройщиков Московской области. «Новость стала сюрпризом, — подтвердил президент инвестиционно-строительной компании «Премьер» и председатель комитета по строительству общественной организации «Опора России» Николай Циганов. — Власть на то и существует, чтобы принимать экстренные меры в подобных ситуациях. Количество квадратных метров, находящихся сейчас в стадии строительства, и те объекты, на которые уже выданы разрешения, превышают все разумные нормы. Для девелоперов, имеющих земельные участки и предполагающих использовать их под жилищное строительство, мораторий может стать реальной проблемой на ближайшее время».

На какой срок введен мораторий, неизвестно: в пресс-службе подмосковного стройкомплекса в течение полутора недель не смогли сформулировать ответ на соответствующий вопрос «РБК-Недвижимости». Каким образом будут реализованы ограничения на застройку в Химках, также неясно — этот вопрос в комплексе градостроительной политики и строительства Московской области проигнорировали. В Главном управлении архитектуры и градостроительства Подмосковья на вопросы не ответили — в региональной Главархитектуре даже не смогли сказать, участвовала ли организация в принятии решения о введении моратория.

Между тем многие риелторы поддержали решение подмосковного правительства. «Введение моратория было неизбежно, — заявила управляющий партнер риелторского агентства «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Балашиха и Королев — лидеры среди подмосковных городов по дефициту социальной инфраструктуры. В Балашихе более 400 тыс. жителей. При норме не менее 65 мест в детских садах на 1 тыс. человек в этом городе должно быть как минимум 80–90 очень вместительных дошкольных учреждений. Сейчас их вдвое меньше — 54. Едва ли не половина населения ежедневно ездит на работу в Москву. При этом основные магистрали на востоке столицы (шоссе Энтузиастов, Щелковское и Носовихинское шоссе) давно исчерпали свой потенциал и нуждаются в реконструкции. Объем предложения на первичном рынке недвижимости в Балашихе стабильно в 2,5–3 раза выше, чем в других городах-спутниках Москвы. Королев страдает от чрезвычайно плотной точечной застройки. Ярославское шоссе и пригородные поезда также не добавляют оптимизма — это направление перегружено».

Меры по запрету строительства новостроек в Балашихе и Королеве абсолютно оправданы, уверен президент риелторской компании «Мегаполис-сервис» Сергей Власенко. «Давайте смотреть на вещи объективно. В так называемые города-спутники стремятся со всей страны люди, которые не могут позволить себе жилье в столице. В той же Балашихе и Химках жителям трудно найти работу, поэтому им приходится ежедневно преодолевать путь в Москву и обратно. Инфраструктура в данных муниципалитетах давно не соответствует плотности проживающего в них населения. Бездумное увеличение количества жителей означает лишь приближение полного коллапса. В этой ситуации областные власти справедливо решили, что без административного ресурса не обойтись», — заключил Власенко.

Мнения девелоперов разделились. Отдельные застройщики поддержали мораторий. «Властям и девелоперам очевидно, что и Балашиха, и Королев — это густонаселенные города, в которых новые дома строятся очень быстро без должного развития социальной инфраструктуры, — сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе строительной компании ГВСУ «Центр». — Введенный мораторий позволит за два-три года реализовать отложенный спрос на оставшиеся предложения, а также даст возможность властям выполнить свои обязательства перед населением в плане строительства дополнительных школ, детских садов и других объектов социальной инфраструктуры. Надеемся, за время моратория проблема дефицита и доступности мест в детских садах и школах будет решена».

Альтернативную позицию озвучили в строительной компании Tekta Group. Директор по маркетингу этой компании Вартан Погосян назвал мораторий популизмом. «Очевидно, что подобные решения — следствие начавшейся предвыборной программной работы губернатора. Скорее всего, это популизм, — заявил Погосян. — Принимать подобные категоричные меры в текущей экономической ситуации недопустимо. Девелоперы попросту будут уходить из этих локаций. Выбор городов также непонятен. Губернатор говорит о проблеме рабочих мест, но это проблема не только Балашихи и Королева, а всего Подмосковья. И проблема эта должна решаться на федеральном уровне, а не путем точечных запретов. Выходит, региональные власти пытаются организовать торги с компаниями: вы нам достройте инфраструктуру, а мы вам — новые разрешения на строительство. Это путь в никуда».

«Дурная плотность»

Балашиха, Химки и Королев — это не самые густонаселенные города в Московской области, выяснили в риелторском агентстве Est-a-Tet. Аналитики компании подсчитали среднюю плотность застройки в крупнейших городах Московской области и пришли к выводу, что самым уплотненным населенным пунктом является Реутов — здесь на 1 га территории приходится почти 3 тыс. кв. м недвижимости. Второе место в рейтинге заняло Одинцово, на третьем месте оказался Красногорск. Балашиха и Королев остались на девятой и одиннадцатой позициях. При подсчетах учитывалось и вторичное жилье, и те проекты, которые еще только строятся.

Рейтинг городов Подмосковья по плотности застройки

Во многом невысокая формальная плотность Химок и Балашихи объясняется большой площадью этих городов, уточняют в Est-a-Tet. К примеру, к Балашихе недавно присоединили город Железнодорожный, что заметно снизило статистическую плотность застройки. «Перенасыщенность рынка Балашихи новым предложением произошла на фоне низкого уровня транспортной доступности, что вдвойне усилило негативное влияние от уплотнения города», — указал руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

В некоммерческой организации «Фонд «Институт экономики города», которая изучает социально-экономическое развитие городов, сложившийся феномен назвали «дурной плотностью». «Важны не столько статистические показатели плотности, сколько качество этой плотности. Урбанисты различают так называемую дурную плотность, не формирующую полноценной городской среды, сбалансированного развития города, — объяснил генеральный директор фонда Александр Пузанов — Однообразные районы многоэтажной жилой застройки, содержащие в своей ткани множество пустырей, но не имеющие внутренней связности, непривлекательные для развития малого и среднего бизнеса, плохо обеспеченные объектами социальной и транспортной инфраструктуры, — типичный пример такой дурной плотности. К сожалению, именно подобные районы продолжают строиться в ближнем Подмосковье. А статистическая средняя плотность населения на территории Балашихи — чуть более 2 тыс. чел. на 1 кв. км — раза в полтора ниже, чем в административных центрах прилегающих областей — Твери, Ярославле, Владимире. В Королеве плотность населения — около 4 тыс. чел., но и это в два раза ниже, чем в центре Москвы, где сложилась достаточно комфортная городская среда».

Опоздали на десять лет

Несмотря на полярные отношения к мораторию, в одном участники рынка оказались солидарны: ограничивать жилую застройку Подмосковья нужно было давно. «Запрещать, возможно, и надо было, но не сегодня, а гораздо раньше — когда не было текущих объемов строительства, — убежден Вартан Погосян из Tekta Group. — Сегодня мораторий может обрушить экономику целого региона». «Никаких запретов не потребовалось бы, если бы власти присмотрелись к ситуации в Балашихе и Королеве пять-десять лет назад, — рассказала Мария Литинецкая. — Выправить инфраструктурный дефицит можно было и без драконовских мер. Максимум — ввести ограничение этажности. Строительство школ и детских садов ложится на плечи застройщиков. Но дороги, развязки, медицинские учреждения, рабочие места — это компетенция государственной власти. В дефиците этих объектов застройщики не виноваты. Не нужно было сидеть сложа руки, а затем объявлять мораторий — города должны развиваться поступательно».

В «Институте экономики города» мораторий назвали чрезвычайной мерой. «Это своего рода признание неспособности органов региональной власти и местного самоуправления решать существующие проблемы на системной правовой основе, — констатировал Александр Пузанов. — Забрав у органов местного самоуправления основные полномочия в сфере градостроительной деятельности, органы региональной власти взяли на себя всю полноту ответственности за ситуацию в данной сфере».

Города без правил

Ключевой причиной бесконтрольного разрастания подмосковных городов аналитики назвали отсутствие базовых документов, которые регулируют жилую застройку в регионе. «Предохранять подмосковные города от перенаселения поможет генплан. Его нужно внимательнее утверждать, чтобы не образовывалось каменных джунглей», — заявила Литинецкая. Участники рынка рассказали, что такого генплана в Балашихе, Королеве и Химках нет. «Нынешнее решение — это не полный запрет на строительство, а временный мораторий, который будет действовать до тех пор, пока не утвердятся генпланы городов, — уверен Николай Циганов из строительной компании «Премьер». — Сейчас разработки генпланов ведутся во многих городах Подмосковья».

Генеральным планом Химок должно заниматься ЗАО «Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт градостроительного и системного проектирования» (бывший Институт экологии города); за генплан Королева и Балашихи отвечает государственное унитарное предприятие «НИиПИ градостроительства», выяснила «РБК-Недвижимость». Обе компании отказались предоставить комментарии по этому вопросу. В «НИиПИ градостроительства» заявили, что не уполномочены отвечать на вопросы, так как являются ведомственной организацией, и порекомендовали обратиться в стройкомплекс Московской области. В стройкомплексе на вопросы «РБК-Недвижимости» также не ответили.

По данным «Института экономики города», в Балашихе. Королеве и Химках отсутствует не только генплан, но и правила землепользования — а потому новые стройки в этих городах встали бы в любом случае. «Дело в том, что фактически федеральным законом еще в 2004 году установлен «отложенный мораторий» — запрет на выдачу разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки в городах, — указал Пузанов. — Этот запрет первоначально предполагалось ввести в действие с 1 января 2010 года, а ныне этот срок после неоднократных продлений отодвинут до 1 июля 2016 года. Это значит, что обсуждаемое решение упредило всего лишь на несколько месяцев запрет, который должен состояться в силу федерального закона (то есть независимо от решения губернатора), поскольку, как нам известно, в указанных городах правила землепользования не приняты до сих пор».

РБК-Недвижимость