Постановление правительства РФ о новых санкциях против управляющих компаний на деле не дает собственникам жилья дополнительных полномочий. Кроме тех, что уже прописаны в Жилищном кодексе. Как же граждане смогут воздействовать на управляющие компании?
Лишать лицензий недобросовестных коммунальщиков по-прежнему будут жилищные инспекции, но уже в обход суда. С одной стороны, это может привести отчасти к монополизации рынка, с другой — спровоцировать дефицит УК, особенно на старых и ветхих объектах.
Вот уже который год власти не могут навести порядок в сфере управления многоквартирными домами. В 2015-м государство ввело лицензирование УК. Но оно не заработало, потому что процесс изъятия лицензий оказался достаточно долгим и сложным. В результате в конце прошлого года в Жилищный кодекс было введено понятие грубых нарушений. А свежее постановление правительства их лишь конкретизирует.
За соблюдением правил работы управляющих компаний должны следить жилищные инспекции. Они также принимают жалобы жителей и, по идее, должны разбираться в конфликтных ситуациях между собственниками жилья и УК. Однако уследить за всем не представляется возможным, у инспекторов порой нет желания решать те вопросы, которые, казалось бы, лежат на поверхности и прописаны в законе. Но правоприменительная практика зачастую идет в расхождение с тем, о чем гласит Жилищный кодекс. А сами собственники пытаются переложить ответственность за то, что с ними происходит, на кого угодно, только не на себя.
Как рассказала Царьграду исполнительный директор некоммерческой организации «ЖКХ Контроль», член Общественной палаты России, заместитель председателя общественного совета Минстроя Светлана Разворотнева, люди до конца не понимают своей роли в процессе управления домами.
"На самом деле, все мы заложники массовой приватизации 90-х годов. Вот если бы у нас не появилось это огромное количество собственников, которые собственность получили за просто так и не осознали, что собственность — это не только права, но и обязанности, мы бы имели другую ситуацию. У нас собственники не отвечают за то, что дом управляется некачественно. Несмотря на то, что это их обязанность, и об этом записано в Жилищном кодексе. Если мы посмотрим на страны нашего бывшего Варшавского блока, то увидим, что в Польше, Болгарии и прочих странах собственник сам и только он отвечает за свое жилье. Развалился дом — твоя проблема, твоя ответственность, плохо за ним смотрел. У нас всегда люди надеются, что если они сами что-то не доделают, государство придет и их спасет. Если они не ходят на собрания, ничего им не будет. Если они не проводят какие-то работы, отвечает управляющая компания, а не они".
Тем не менее бывают ситуации, когда жильцы действительно хотят воздействовать на процесс управления своим домом, но не могут, потому что либо УК им незаконным путем спустили сверху, либо навязал застройщик".
В результате люди не могут поменять управляющую компанию на другую. Создают коммунальщики препятствия и по созданию и работе ТСЖ. Дело порой доходит до разборок в стиле 90-х, когда в ход идут угрозы, кулаки и массовые драки между собственниками и сторонниками УК.
Об одной из таких историй телеканалу «Царьград» поведал житель Казани Максим Олейник. Организовав свое ТСЖ и пожелав поставить вопрос о законности избрания УК и подлинности протоколов, собственники квартир организовали собрание, на котором были избиты представителями новоявленной управляющей компании.
По закону в таких делах должны разбираться правоохранительные органы и жилищная инспекция. Но в реальности им до этого практически нет дела. В подобных конфликтных ситуациях, по словам председателя ТСЖ «Протопоповский, 17» Элека Рыбака, людям надо просто игнорировать платежки, которые рассылает УК:
"Практика показала следующее. В 2009 году точно такая же ситуация была у нас. Управляющая компания была от застройщика. Она не выполняла своих обязанностей. Собрались активные люди, создали ТСЖ, меня избрали председателем. Первое, что я сделал, — открыл счета после регистрации товарищества и всех предупредил: платить только по нашим счетам. Как только деньги управляющая компания перестала получать, у них пропал интерес к нашему дому".
В одном из пунктов постановления правительства указано, что лицензию УК можно будет аннулировать в обход суда, если платежи компаниям-поставщикам ресурсов будут задерживать больше, чем на два месяца. В масштабах всей страны долги по ЖКХ составляют около полутора триллионов рублей.
А по официальным данным МВД, только за первые три месяца текущего года управляющие компании вывели в офшоры около 10 миллиардов рублей. Это в том числе деньги, которые люди регулярно платят за воду, тепло и электричество, но они оседают не там, где надо.
В правительстве убеждены: нововведения позволят отрезать недобросовестные УК от денежного потока и приостановить утечку капитала из отрасли. А что же от этого выиграют собственники жилья?
Правительство действует по принципу: главное — людей успокоить, показать, что на их многочисленные жалобы там, наверху, реагируют и принимают меры, чтобы оградить добропорядочных граждан от «левых» участников рынка.
В постановлении прописано «УК могут потерять лицензии, если в течение года дважды допустят нарушения и будут административно наказаны за безответственное отношение к газовому оборудованию, неисправные лифты, создание угроз для жизни и здоровья жильцов путем нарушений правил содержания имущества и ненадлежащего оказания коммунальных услуг».
Теперь следить за соблюдением новых правил будут жилищные инспекции, причем решение суда для аннулирования лицензии не потребуется. По словам Светланы Разворотневой, не совсем верно считать, что вместе с новым постановлением жильцы многоквартирных домов получили возможность влиять на управляющие компании вплоть до лишения их лицензий за грубые нарушения. Все механизмы взаимодействия собственников жилья с УК уже прописаны в законе:
"Согласно Жилищному кодексу, ответственность за выбор управляющих компаний и контроль за ними лежит исключительно на собственниках. Но граждане не очень эффективно пользуются этими возможностями, не приходят на собрания, не готовы пользоваться даже теми нормами закона, которые у нас сегодня существуют. Председатель совета многоквартирного дома, например, сейчас обязан регулярно подписывать акты сдачи-приемки работ, которые делает управляющая компания. И в случае, если какие-то работы не сделаны, требовать перерасчета платы. Вот это все не используется".
Что же на деле даст новое постановление правительства? Рассчитывать на то, что ужесточение требований к УК повысит качество услуг ЖКХ, не стоит. Прежде всего оно даст возможность жилищным инспекциям в обход суда лишать управляющие компании лицензий. И вот тут важно, чтобы с рынка убирали действительно тех, кого нужно, а не по принципу «надо расчистить дорогу для своих».
"Если, к примеру, управляющая организация дружественная, ну, например, она создана бывшим замглавы администрации города, или есть какие-то коррупционные заходы на саму жилинспекцию, то заявления людей будут формально рассмотрены, — поясняет ситуацию ведущий юрисконсульт Фонда "Институт экономики города" Дмитрий Гордеев. — Причем это будут документарные проверки, просто не выходя из кабинета. Даже если дадут предписание, никаких санкций назначено не будет. Если же эта организация недружественная, какая-то конкурирующая, к примеру, или вдруг собственники обнаглели и выбрали управляющую организацию, которая вообще не работала в этом городе, каких-то варягов залетных, то их вытеснят очень быстро".
Не успело вступить в действие новое постановление правительства, как Московская область, например, уже объявила, что около 500 управляющих организаций непременно будут лишены лицензий. В зоне риска могут оказаться и те компании, которые ничего не могут сделать со старым жилым фондом. Например, собираемость платежей есть, но средств на замену лифтов или иного оборудования не хватает.
Здесь, конечно, может возникнуть вопрос капитального ремонта, но все зависит от того, какой вариант накопления выбран самими жильцами. Если региональный оператор, то необходимо будет дождаться очереди, если индивидуальный счет дома, то надо просто копить.
В связи с этим жалобы от жителей будут сыпаться в жилищную инспекцию именно на УК. И если лишать лицензий всех подряд, то мы столкнемся с тем, что управлять старыми домами будет просто некому.
Ни новое постановление правительства РФ об управлении многоквартирными домами, ни последующие не решат тех накопившихся вопросов и проблем, пока собственники жилья сами не возьмут бразды правления в свои руки. Но и им, в свою очередь, нужны реальные рычаги контроля за управляющей компанией. И здесь, по мнению исполнительного директора некоммерческой организации «ЖКХ Контроль», члена Общественной палаты России, заместителя председателя общественного совета Минстроя Светланы Разворотневой, чиновникам необходимо учесть некоторые нюансы.
"Сейчас, например, ТСЖ может деньги перечислить только после того, как работы реально выполнены. Совет дома этого не может сделать. Поэтому мы с "Институтом экономики города" давно лоббируем идею о том, что должны быть какие-то спецсчета домов, с которых деньги списываются, хотя бы за ремонтные работы, только после того как они реально выполнены. Должна быть абсолютно прозрачная, понятная методика расчета платы управляющей компании, а не то безобразие, которое нам Минстрой в очередной раз предложил. Нужны совершенно четкие, прозрачные формы отчетности управляющей компании, из которых видно, кто какие работы сделал, по какой цене и сколько заплатил".
Пока до прозрачности еще далеко, гражданам остается только крайне внимательно подходить к контролю за управляющей компанией. По словам председателя ТСЖ «Протопоповский, 17» Элека Рыбака, нужно стараться создавать ТСЖ, ТСН, следить за всем, что происходит в доме и во дворе:
"Контроль за тем, как управляющая компания управляет домом, должны вести не обязательно все жильцы, пусть это будут какие-то определенные лица, которым жители доверяют. Как только все отходят в сторону, а, понятное дело, люди работают, заняты, дети там, свои дела, моментально этим пользуется любая управляющая компания".
С этим мнением согласен и ведущий юрисконсульт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. Он убежден, что если собственники не начнут прилагать усилия по контролю за деятельностью УК, то их непременно будут обманывать и на них наживаться.
"Надо совершенствовать и облегчать процедуры принятия совместных решений. Чтобы все мыслили едино — это не получится ни в одном доме. Но надо все же вырабатывать некое коллективное решение, за которое голосует большинство. Сегодня провести собрания в домах очень сложно. Чтобы собственники стали активными, нужно законодательно, нормативно упростить процедуры созыва, проведения собраний и размещения информации об этом в ГИС ЖКХ и так далее. Там сложные процедуры, даже есть наказание на инициатора собрания за то, что он что-то не разместил. Это фактически убивает инициативу организовывать собрание. Необходимо воздействовать сильнее на те жилинспекции, которые работают очень формально, и в которых присутствуют, но не доказаны случаи коррупции".
Эксперты в области ЖКХ убеждены, что контролировать надо не только управляющие компании, но и жилищные инспекции, которые благодаря постановлению правительства РФ получают значительно больше властных полномочий и рычагов давления на УК. Светлана Разворотнева уверена, чтобы хоть что-то изменить в работе инспекторов, необходимо как можно быстрее сделать антирейтинг российских ГЖИ. Тем более что кандидаты на первые места уже имеются.
