Программу доступного жилья хоронить рано
Государственная программа «Жилье для российской семьи» может помочь выжить строительному бизнесу в период кризиса, считает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда КОСАРЕВА.
– Каковы перспективы реализации государственной программы «Жилье для российской семьи» в реалиях экономического кризиса?
– Макроэкономическая ситуация сегодня, конечно, не вполне благоприятна для жилищного строительства, в связи с чем прогнозы по началу новых проектов и уровню спроса на ближайший период не самые радужные. На этом фоне программа «Жилье для российской семьи» может стать, скажем так, одной из антикризисных мер для строительного комплекса. Гарантия реализации части квартир, пусть даже по цене, зафиксированной на уровне ниже предкризисного рынка, может стать для застройщиков шансом для поддержания производства в отдельных регионах.
Напомню, что в рамках программы квартиры должны продаваться за 80% стоимости квадратного метра жилья эконом-класса в регионе, но не дороже фиксированного значения. Это значение пока установлено на уровне 30 тыс. руб.
– Цена, насколько я понимаю, может подрасти: в СМИ сообщалось о намерении правительства повысить минимальный уровень стоимости квадратного метра в рамках программы с 30 до 35 тыс. руб. На ваш взгляд, это правильное решение? Ведь доступность жилья тем самым снизится.
– Решение о повышении верхнего предела цены до 35 тыс. руб. связано с ростом затрат в жилищном строительстве. Поскольку часть стройматериалов и инженерного оборудования ввозится из-за рубежа или производится на основе импортных комплектующих, то их стоимость выросла в связи с понижением курса рубля. Некоторые отечественные материалы, насколько знаю, тоже дорожают на фоне инфляции. Это мера вынужденная.
– В некоторых регионах (Москва, Петербург, Московская область) эта сумма – 35 тыс. руб. – составляет 40-60% от средней стоимости квадратного метра в сегменте эконом, но никак не 80%. Неудивительно, что застройщики не спешат присоединиться к программе правительства. Нет ли идеи установить для столиц более высокий ценовой предел?
– Такое предложение, насколько я знаю, пока не рассматривается. Задача ставилась сделать жилье доступным для определенных категорий граждан, а не обеспечить деятельность застройщиков. Напомню, что программой предусмотрена еще компенсация застройщикам за создание инженерной инфраструктуры из расчета до 4 тыс. руб. на кв. м жилья эконом-класса. Таким образом, фактическая максимальная стоимость квадратного метра составит 39 тыс. руб.
Для повышения интереса бизнеса задействован другой механизм: застройщик продает значительную часть построенных квартир на рынке по коммерческим ценам, и таким образом может происходить кросс-финансирование. В кризис некоторые компании могут пересмотреть свои позиции и решат, что гарантированный сбыт по более низкой цене – вполне достойная альтернатива застою в продажах. К тому же у субъектов федерации есть возможность оказать дополнительную поддержку (например, принять участие в строительстве социальной инфраструктуры). Другое дело, что в этом году в региональных бюджетах на это вряд ли найдутся деньги.
Практика показывает, что регионы, в отличие от столиц, охотно восприняли федеральную инициативу. Однако некоторые параметры программы пришлось «перенастраивать» с учетом их пожеланий. В конце прошлого года постановлением правительства в программу были внесены коррективы. В соответствии с ними минимальный порог участия в программе для каждого проекта жилищного строительства был уменьшен с 25 до 10 тыс. кв. м, а необходимый опыт работы застройщиков, желающих участвовать в программе, – с трех до двух лет. Просто, как выяснилось, 25 тысяч «квадратов» – это слишком много для некоторых небольших городов и поселков, спроса на такое количество жилья эконом-класса нет.
– Доходы россиян снижаются, а цена квадратного метра в «Жилье для российской семьи» повышается. Не станет ли это противоречие фатальным для программы?
– Большую надежду вызывают планы правительства по поддержке ипотечного кредитования именно на первичном рынке. Прямой привязки к программе «Жилье для российской семьи» нет. Но тот объем государственной помощи, который сейчас обсуждается, направлен на субсидирование процентов по ипотечным кредитам, которые будут выданы гражданам в размере 400 млрд руб. на приобретение жилья именно на первичном рынке. Это дает основания предполагать, что участникам программы также будут доступны банковские займы по субсидируемой ставке в 13% годовых.
На данный момент это наиболее реальный инструмент поддержки платежеспособного спроса. В прошлом году многие регионы повышали доступность жилья, субсидируя социальную ипотеку, оказывая поддержку молодым семьям, бюджетникам и так далее. Но опасаюсь, что сейчас большинство таких региональных программ будет свернуто.
– Нет ли отставания по срокам реализации программы по сравнению с первоначальными планами?
– Есть небольшое. Пока оно некритично, так что нет оснований говорить о том, что программа не будет реализована в соответствии с планами. Конечно, кризис может внести свои коррективы, но, учитывая оперативную реакцию правительства, есть надежда успеть в срок.
– Удастся ли построить запланированный объем доступного жилья – 25 млн кв. м – за три года? Возможно, уже пора пересмотреть целевые показатели?
– Думаю, пока рано. Задача вполне выполнимая.
– Возможно, есть иные механизмы повышения доступности жилья, более эффективные в сложившихся условиях? К примеру, «Справедливая Россия» уже лет десять предлагает внедрить германский опыт и создать систему стройсберкасс.
– Все эти годы я выступала последовательным критиком этого инструмента. В сегодняшних условиях он совсем не работает. Эта конструкция, которая держится на постоянных субсидиях из бюджета. Она хороша для стран с устойчиво низкой инфляцией, на уровне 3-4%, и высокой бюджетной обеспеченностью. В России и в прошлые годы ситуация с инфляцией была неопределенной, а сейчас и вовсе трудно спрогнозировать, каким окажется ее уровень по итогам года. Государству пришлось бы направлять из бюджета огромные средства, чтобы просто защитить накопления населения от обесценивания.
В отличие от схемы стройсберкасс, в программе «Жилье для российской семьи» нет прямых бюджетных вливаний (если, конечно, не считать рассматриваемого сейчас проекта по субсидированию ипотечных кредитов. Но это ответ на форс-мажор и касается рынка ипотеки в целом).
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое является оператором программы, получает средства из нескольких источников. Внешэкономбанк предоставляет АИЖК кредитную линию за счет средств Фонда национального благосостояния. На эти средства будут выдаваться займы на реализацию проектов строительства жилья эконом-класса. А затем – после завершения строительства – на выкуп объектов инженерно-технической инфраструктуры. Вторая часть – это средства ВЭБа, также в форме займа, которые пойдут на создание инженерных коммуникаций. И третья часть (только планируемая) – это возможность вкладывать средства компенсационных фондов СРО в определенные виды ценных бумаг, в том числе – в инфраструктурные облигации АИЖК. Конечно, это можно считать квазигосударственным финансированием. Но бюджетных денег здесь нет ни копейки.
– Другая идея по повышению доступности жилья – строительство доходных домов, в том числе для коммерческого и некоммерческого найма. Может быть, упор следует сделать на это?
– Я большой сторонник создания цивилизованного рынка найма жилья в России. Определенные шаги в этом направлении делаются. В прошлом году Госдумой был принят пакет поправок в федеральные законы, направленный на развитие найма, правительством приняты постановления, необходимые для реализации такого законодательства. И тут, к сожалению, наступил кризис.
Точечные проекты строительства «наемных домов» были и у АИЖК, и в некоторых регионах. Но опыт этот вряд ли сейчас можно широко мультиплицировать: чтобы проект оказался экономически успешным, застройщику должны быть доступны долгосрочные кредиты под приемлемые проценты. Их сегодня просто нет на рынке. Альтернативный вариант – финансирование из бюджетов – сегодня неприемлем по понятным причинам.
Возможно, интересным решением могло бы стать строительство жилья для найма в рамках крупных инфраструктурных проектов, которые будут реализовываться с поддержкой государства. Если создание нового производства предполагает трудовую миграцию, логично было бы построить наемное жилье для рабочих. Это одновременно помогло бы строительному комплексу пережить трудный период.
– Ваш институт ежегодно рассчитывает индекс доступности жилья для российских регионов. В последние годы он устойчиво снижался, то есть покупка квартиры для среднестатистической российской семьи становилась все более реальной. Ожидаете ли вы в этом году резкого ухудшения показателя?
– Ну давайте погадаем на кофейной гуще. До кризиса приобретение жилья с помощью ипотеки было доступно примерно 27% населения. Индекс доступности жилья рассчитывается на основе средней цены квадратного метра квартир эконом-класса, среднего дохода граждан и условий ипотечных кредитов. Сегодня есть какая-то ясность только с одним параметром – с ипотечными кредитами: ставки выросли, займы подорожали. Как именно изменятся за год доходы населения, пока сказать сложно. Вероятно, снизятся, но вот насколько?
С прогнозом изменений цены квадратного метра еще труднее. Скорее всего, в рублевом эквиваленте цена снизится только в некоторых регионах – в моногородах, в населенных пунктах с отрицательной демографической динамикой и с оттоком населения. В регионах с более-менее устойчивой экономикой цена останется той же или даже слегка вырастет. Соответственно, могу предположить, что по итогам 2015 года мы увидим некоторое снижение значения индекса в среднем по стране. То есть доступность жилья, вероятно, несколько снизится.
Справка БН
В 63 регионах России летом 2014 года стартовала госпрограмма «Жилье для российской семьи». По расчетам, она должна решить квартирный вопрос для 460 тысяч российских семей. До конца 2017 года в России планируют построить 25 млн кв. м жилья эконом-класса.
