Что значит заявление замглавы Минстроя о планах министерства законодательно утвердить жилой статус уже имеющихся апартаментов и запретить их строительство в дальнейшем? И как это скажется на ценах?
Замглавы Минстроя Никита Стасишин, заявивший на парламентских слушаниях в Совете Федерации, что министерство намерено законодательно утвердить жилой статус уже имеющихся апартаментов и запретить их строительство в дальнейшем, наделал, конечно, много шума. Но если честно, не сказал ничего, о чем большая часть рынка не знала, а меньшая — не догадывалась.
Разговоры под общим названием "С этим надо что-то делать!" идут последние лет десять, и вполне обоснованно. Действительно неправильно, когда городские домовладельцы (в основном в Москве и Санкт-Петербурге) существуют в двух разных статусах: одни — в четком правовом поле с постоянно совершенствующимся законодательством, пытающимся максимально защищать их интересы, другие — в правовом хаосе фактически без единой законодательной прямой. Ведь даже само понятие "апартаменты" в России толком не определено, что позволило скептикам сразу после заявления Никиты Стасишина ехидничать: а как можно запретить то, чего нет? Вопрос, почему такое вообще допустили, почему разрешили, постоянно наращивая строительные объемы, возводить то, чего нет, и вселять в это нечто людей, сейчас можно оставить за скобками.
Одним из самых интригующих моментов заявленной апарт-реформы стало предложение ввести законодательное понятие "многофункциональное здание с жилыми помещениями" (читай: с апартаментами). Что это такое, в принципе, понятно, но хотелось бы подробностей, за которыми Business FM обратилась к президенту фонда "Институт экономики города", руководителю комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое Надежде Косаревой.
— Насколько вообще правильно ставить вопрос о запрете на строительство апартаментов?
— Если говорить о том, как апартаменты строятся сегодня, это давно уже надо было запретить. Потому что это строительство, в общем-то, полулегальное, оно по факту не соответствует законодательству. Это нежилые дома, с нежилыми помещениями, а у нас вообще-то в законе о санитарно-эпидемиологическом благополучии четко написано, что проживать в нежилых помещениях запрещено. То есть это некая обходная схема. Но, с другой стороны, нужно не просто запретить — нужно ввести это строительство в определенный легитимный формат. Во всем мире развиваются так называемые многофункциональные здания, в которых жилая функция совмещена с нежилой. Они получают распространение в центральных и срединных зонах мегаполисов для того, чтобы приблизить места работы, социально-культурного досуга к местам проживания. Это специальный сегмент рынка, который пользуется спросом у достаточно высокодоходных групп населения — бывает, в качестве второго жилья. Поэтому мне кажется, просто надо ввести все это в правовое русло, придать апартаментам статус жилых помещений в многофункциональных зданиях и определить особенности прав и обязанностей собственников таких апартаментов по отношению к другим типам жилых помещений — квартирам в многоквартирных домах или индивидуальным домам.
— А эта трансформация скажется на цене предложения?
— Сегодня участие в долевом строительстве апартаментов дешевле процентов на 20 по сравнению с многоквартирными домами — именно потому, что застройщик экономит на соответствующих расходах, в частности на социальной инфраструктуре, и люди не получают дополнительного объема прав. Если будет отрегулирована новая форма многофункциональных зданий с апартаментами, конечно, цена может немного повыситься. Но вообще-то, честно говоря, все ценовые параметры на рынке жилья определяются, в первую очередь, спросом и предложением. Поэтому все будет зависеть от того, какой будет спрос на эти новые типы помещений.
— Но может быть, стоит все-таки дифференцированно подходить к апарт-рынку? Например, не надо ли выделить в отдельную категорию исторические здания, где апартаменты появляются после редевелопмента?
— А какая разница? Что, в исторических зданиях не люди что ли живут? Да такие же самые! Люди должны жить в жилых помещениях, а проживать в нежилых… Кого мы обманываем? Другое дело, что к этим особым жилым помещениям должны быть свои, особые требования. Скажем, владельцы апартаментов — это в основном не семьи с детьми или многодетные семьи. Поэтому не исключено, что стандарты в отношении социальных объектов здесь должны быть другие: скажем, не обязательная пешеходная доступность школы или детского сада, как в классическом жилье, а более удаленная. Всем же понятно, что в центре и середине города построить сейчас дополнительные объекты инфраструктуры просто нет физической возможности.
Апартаменты — сегмент, не создающийся в рамках социально-жилищной политики, а появляющийся на рынке в ответ на определенный спрос, подчеркивает эксперт. "Но, согласитесь, человек должен иметь право зарегистрироваться на своей жилплощади или отправить ребенка в ближайший детский сад и не должен опасаться, что к нему в любой момент могут прийти и спросить: "А что это вы здесь не работаете, а живете, оказывается?" — считает Надежда Косарева.
