Как найти хорошую управляющую компанию и избавиться от плохой
Сегодня в городе работают 125 ГБУ «Жилищник». Сотрудники этих организаций обслуживают около 40 тысяч жилых многоквартирных домов. Есть в столице и коммерческие управляющие компании, работающие в этой сфере. Иногда собственники многоквартирных домов недовольны работой управляющих компаний. Эксперты «Вечерней Москвы» на круглом столе разбирались, как найти хорошую управляющую компанию и избавиться от плохой.
Давайте признаем очевидное: в нашем городе создана настоящая система управления жилищно-коммунальным хозяйством. Есть 125 государственных бюджетных учреждений (ГБУ) — «Жилищников», которые с помощью привлеченных организаций чистят, моют, скребут, ремонтируют около 40 тысяч жилых многоквартирных домов и производственных объектов. Каждое такое учреждение полностью обеспечено всеми необходимыми кадрами и соответствующей техникой, от тракторов до пылесосов листвы.
Заменить такую организацию в районе с населением в несколько сот тысяч человек, пожалуй, невозможно. Во-первых, Жилищный кодекс РФ не дает нам права просто так взять и сменить управляющую компанию, существует ряд ограничений (ст. 162 п. 8). Во-вторых, за МКАД не стоят колонны запасных подобных учреждений с полным набором кадров и техники.
Однако время от времени в почте «Вечерки» появляются письма-жалобы на работу районных «Жилищников», которые заканчиваются пожеланием (а то и настойчивым требованием) — «сменить управляющую компанию». Идя навстречу пожеланиям читателей, редакция организовала круглый стол на тему «Грехи управляющих компаний: как избавиться от «плохой» УК и найти хорошую». Вот что удалось узнать от участников этого мероприятия.
Если изучать законы, дающие право собственникам жилья нанимать себе работников в коммунальной сфере, то все в них прописано до мелочей. Читаешь, и кажется, что прекращение договорных отношений с организацией, управляющей многоквартирным домом, а также заключение с новым работником — дело простое: одного выгнал, другого нанял. На практике же замена управляющей организации представляет собой целый процесс, который связан со значительными трудностями.
К примеру, Жилищный кодекс ограничивает право собственников отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, который заключен по результатам открытого конкурса. Нет пока однозначного ответа на вопрос, должны ли органы местного самоуправления при получении жалоб на нерадивую УК вначале проверить эти жалобы или сразу гнать нерадивых коммунальщиков со двора. Еще больше заморочек с управляющими организациями, которые в домах-новостройках создают сами застройщики. В таких ситуациях ради сохранения контроля над многоквартирным домом используются различные, в том числе и противозаконные, схемы.
Алексей Жильцов, заместитель руководителя ГБУ «Жилищник района Свиблово»:
— «Жилищник» — организация, которой не стыдно за свою работу. И почему следует выбрать именно государственное учреждение? Ситуация, которая полностью повторяет историю управляющих компаний, — знакомый каждому сценарий выбора стоматологии. Все просто — звонок в ближайшую клинику в надежде найти, где лучше и, конечно, дешевле.
Пестрая реклама, запоминающийся слоган — и вот уже, удобно расположившись в кресле, ждете очередь на прием к врачу. Но мысль о том, что за «отбеливание в подарок» тоже нужно платить, придет намного позже. Когда чек за оказанные услуги окажется космическим. Только за что? Такой же материал и та же услуга предоставляется в поликлиниках за меньшие деньги. За что платим? Общество твердо уверило себя в том, что все «государственное» никогда не сможет стать качественным. Выбор — кто именно должен обслуживать дом — стал будто бы спасением для жителей многоквартирных домов. Разве коммерческая управляющая компания может причинить вред? А если и сможет, то «будем жаловаться куда следует». Это во все те же знакомые госструктуры, которые будут бессильны в отношении частников. Сами выбрали.
Следует видеть разницу между государственными и коммерческими управляющими компаниями. Основная цель работы частных учреждений — заработок. По этой причине они легко могут отказать вам в обслуживании. Дом, который требует больших вложений со стороны компании, не принесет должного им дохода.
А значит, не представляет для них никакого интереса. У ГБУ «Жилищник» основная цель — это выполнение поставленных задач. Компания субсидируется и вполне может быть убыточной, в то время как коммерческие УК не могут себе это позволить.
Работа же госучреждений предельно ясна. При поступлении жалобы в те же органы власти решение проблемы происходит в кратчайшие сроки. В то время как судебные тяжбы с коммерческой организацией могут затянуться на долгие годы. Да и в «платежках» не так все прозрачно, как хотелось бы. Согласно Постановлению правительства РФ «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» основная обязанность УК — постоянный осмотр состояния дома и устранение выявленных проблем. Вот только данный документ никак не определяет регулярность таких осмотров, как и количество проводимых работ. А графа «порядок изменения платы» вообще не предусмотрена законом.
Выходит, что за государственную УК есть те, кто может нести ответственность, а за коммерческие организации — никто. Возможно, пока собственники мирно пишут жалобы на свою компанию, завтра она объявит себя банкротом. И «Жилищник» вновь возьмется честно выполнять свою работу.
— Основной административный барьер, затрудняющий процесс замены УК, связан с порядком внесения изменений в реестры лицензий субъектов РФ. Порядок и сроки, утвержденные приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 938/пр., содержат неточности. Некоторые формулировки неопределенны. Это позволяет органам государственного жилищного надзора отказывать заявителям во внесении изменений в реестр лицензий и таким образом затягивать процесс. Необходимо внесение изменений в указанный порядок.
Процесс смены управляющих компаний на практике часто затягивается и самими УК, которые «уволены» по решению общего собрания собственников помещений, но стремятся сохранить дом в своем «пакете» управления. Для этого используются инструменты давления на собственников. Нужно вооружать собственников помещений информацией и навыками, чтобы они могли отстаивать свои интересы.
Александр Толмачев, председатель Комиссии по законодательству союза юристов города Москвы, доктор юридических наук:
— Собственники многоквартирных домов порой проявляют недовольство качеством оказания управленческих жилищных услуг в «лицензированных» УК. Что сказать по этому поводу? Приведу общеизвестные факты. Всякий дом с момента постройки стареет и изнашивается.
Хозяин (юридически правильно — собственник) должен следить за своим домом, ремонтировать за собственный счет. Юридическим языком ответственность за содержание собственной квартиры и дома именуется правом владения. Если в доме один собственник (как, например, было в советские времена, когда собственником многоквартирного дома было государство), тогда он самостоятельно (для госсобственности более точно — конкретный чиновник) и принимает всю ответственность за управление домом, текущий и капитальный ремонт и сроки его проведения. Если в доме несколько собственников, то все они несут и расходы по управлению, текущему и капремонту многоквартирного дома, и ответственность за разрушение их жилищ. Так гласят и наши законы, и европейские. Ведь собственность — это не только благо, но и бремя ответственности.
Ошибка наших собственников многоквартирных домов в том, что они думают, что государство должно самостоятельно за счет госбюджета управлять, капитально ремонтировать дома, в которых оно не является собственником. Государство законно участвует финансами только в тех домах, где часть помещений находится в госсобственности. Там, где в домах собственники граждане и юридические лица, платят и будут платить только сами граждане и юридические лица. Все попытки обратиться к государству с мольбой, чтобы оно дало хорошую управляющую компанию или ресурсника или заплатило за ремонт частной собственности, потому что дома тридцать лет назад были собственностью этого государства и оно вообще не проводило капитальный ремонт, обречены на законный провал.
Михаил Стоякин, генеральный директор коммерческой управляющей компании:
— Слишком большой надзор за работой УК мешает их работе. Он выражается в том, что КоАП позволяет применять к УК драконовские меры и даже не за проступки, а просто так, для профилактики. Эти меры выражаются в том, чтобы наказать как можно строже, по статье 14–3, часть 2 КоАП. Штрафные санкции составляют для организации от 250 тысяч рублей до 300 тысяч. На руководителя организации — от 50 до 100 тысяч рублей. За что конкретно? Это и вандальные надписи на фасадах, и сломанные светильники, и неубранные следы засоров в подвале дома и так до бесконечности. Получается в ряде случаев, что на руководителя организации составляется несколько протоколов по данной статье. В итоге при зарплате в 50–70 тысяч рублей человек, отработав месяц, остается еще и должен государству. Ни в одной отрасли подобного нет. Штрафы, налагаемые на организацию в целом, приводят к тому, что данные денежные средства не вкладываются в содержание и развитие жилого фонда.
В сфере надзора, на мой взгляд, надо применять другие меры. Например, предупреждение с конкретными сроками устранения выявленных нарушений. Если организация их не устраняет, то тогда нужно применять денежное взыскание, но в разумных суммах, которые, с одной стороны, чувствительны для бюджета организации, а с другой — не образуют в нем зияющие дыры. Также нельзя наказывать за одно и то же нарушение и должностное лицо, и организацию. В настоящее же время составляют сразу два протокола — на руководителя и на организацию. Это нонсенс! Подобная практика приводит к тому, что сегодня нет особо желающих работать руководителем управляющей организации. Происходит постоянная текучка руководящего состава.
Также данные необоснованные наказания руководителей УК от 50 до 100 тысяч рублей ведут к тому, что при вынесении административного наказания данный руководитель должен выплатить этот штраф из своего заработка. Или придумывать источники доходов для погашения штрафов. Заколдованный круг получается.
Практика подбора руководящих кадров говорит о том, что самостоятельным руководитель становится после 3–5 лет стабильной работы на одном месте и в одной должности. Тогда появляется положительный результат. Если руководителей УК меняют каждый год, а то и чаще, то организация работает неэффективно. Эту практику нельзя отвергать.
Андрей Костянов, заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль»:
— Если собственники придут к выводу о невозможности сохранения договорных отношений с управляющей организацией ввиду ненадлежащего исполнения последней условий договора управления, то возникнет необходимость вынесения на обсуждение общего собрания собственников вопроса о расторжении договора управления многоквартирным домом.
П. 1 ст. 130 ГК РФ закрепляет запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. Исключение — случаи, предусмотренные законом. Одним из таких случаев является предусмотренное п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет его условий.
Также собственники должны принять решение о выборе иной УК или об изменении способа управления данным домом.
Это один из способов отказаться от услуг недобросовестной УК. Но для его реализации потребуется документальное подтверждение факта неисполнения договора управления. В качестве доказательств собственники могут использовать акты о неоказании услуг и другое.
Стоит оговориться, что если договор управления заключен по итогам проводимого органом местного самоуправления конкурса, то реализовать решение о расторжении договора собственники смогут по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Второй вариант расторжения договора управления — это истечение срока его действия. Кстати, п. 6 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена безусловная пролонгация договора, если до момента истечения срока его действия никто из сторон не заявит о его прекращении. Третий вариант — это реализация полномочий совета многоквартирного дома. П. 1 ст. 161.1.
ЖК РФ предусматривает обязательное создание совета дома при реализации непосредственного способа управления или управлении УК. Исключение составляют дома, количество квартир в которых менее четырех.
Пп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ уполномочивает председателя совета дома осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Ему предоставлено полномочие направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств.
В свою очередь п. 1.1. ст. 165 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления на основании такого обращения о невыполнении УК обязательств по договору управления в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности этой компании.
В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение УК условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой УК или об изменении способа управления данным домом.
Собственники могут воспользоваться любым способом, но начать процедуру расторжения договора управления с УК необходимо с детального ознакомления с условиями самого договора в части его расторжения.
