Вы здесь

2.1.1.10. Есть ли у собственников помещений правовой статус по владению, пользованию и распоряжению в определенных случаях общим имуществом, включая земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом?

Вопрос: 
2.1.1.10. Есть ли у собственников помещений правовой статус по владению, пользованию и распоряжению в определенных случаях общим имуществом, включая земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом?
Ответ на вопрос: 

Существует точка зрения, согласно которой, раз МКД не является объектом недвижимости, не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, раз нет официального описания полного перечня общего имущества в многоквартирном доме, то нет и владения общим имуществом. С этим нельзя согласиться. Право общей долевой собственности на общее имущество возникло в 100 процентах многоквартирных домов в силу прямых норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации. Это право зарегистрировано (ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и будет и дальше регистрироваться в соответствии с ч. 4 ст. 40 вступающего с 1 января 2017 г. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Право владения — это обеспеченная законом возможность обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над нею. Судя по перечням элементов  общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК и п. 2 – 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491) общее имущество в многоквартирном доме это материя, которую собственники имеют и которой обладают. Это правомочие у них есть.

Право пользования — это обеспеченная законом возможность извлекать из вещи ее полезные свойства. Собственникам помещений в многоквартирном доме, нанимателям жилых помещений по договору социального найма или по договорам найма специализированных жилых помещений нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, членам их семей предоставлено право пользования общим имуществом в многоквартирном доме.  И они ежедневно пользуются этим общим имуществом. Это правомочие у них есть.

Право распоряжения — это обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу вещи. Общее имущество в многоквартирном доме юридически является принадлежностью главной вещи - помещения в многоквартирном доме. Оно не оборотоспособно в том смысле, что элементы общего имущества не могут отчуждаться отдельно от помещений в многоквартирном доме. Да и то, при продаже квартиры, например, отчуждается не физическая часть общего имущества, а доля в общем имуществе.

Часть 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации допускает уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме: это возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В результате реконструкции можно чердак превратить в мансарду с индивидуальной собственностью на нее.

Согласно ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. На это есть прямое указание п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Такая передача в возмездное пользование не является отчуждением, но  это разновидность распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме своим общим имуществом. Есть и достаточно распространенная практика.

Тема вопроса: