Вы здесь

2.3.2.1. В ст. 20 ЖК РФ и в утвержденном постановлением Правительства РФ от 11 июня 2013 г. № 493 Положении о госжилнадзоре указано, что надзор осуществляется за ТСЖ. Может ли жилинспекция осуществлять надзор за товариществами собственников недвижимости?

Вопрос: 
2.3.2.1. В ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации и в утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июня 2013 г. № 493 Положении о государственном жилищном надзоре указано, что государственный жилищный надзор осуществляется за товариществами собственников жилья. Имеют ли право органы государственного жилищного надзора осуществлять государственный жилищный надзор за товариществами собственников недвижимости?
Ответ на вопрос: 

В соответствии с ч. 1 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации под государственным жилищным надзором понимается деятельность органов государственного жилищного надзора, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности обязательных требований.

В отношении таких организаций как товарищества собственников жилья к таким обязательным требованиям, в соответствии с ч. 1, п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ, в частности, относятся требования к:

  • порядку создания товарищества собственников жилья;
  • уставу товарищества собственников жилья и порядку внесения изменений в устав такого товарищества;
  • избранию общим собранием членов товарищества собственников жилья правления товарищества собственников жилья;
  • избранию общим собранием членов товарищества собственников жилья или правлением товарищества собственников жилья председателя правления такого товарищества.

Создание и деятельность товариществ собственников жилья регулируется ст. 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и разделом VI Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Федеральным законом от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 99-ФЗ) в ГК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми:

  • юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах товариществ собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе, товарищества собственников жилья (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ);
  • товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ);
  • устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

В соответствии с Федеральным законом № 99-ФЗ:

  • ч. 3 ст. 3 - положения ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Федерального закона № 99-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона № 99-ФЗ, положения ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу Федерального закона № 99-ФЗ, если иное не предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ;
  • ч. 4 ст. 3 - впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ), законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ);
  • ч. 5 ст. 3 - со дня вступления в силу Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ юридические лица создаются в организационно-правовых формах, которые предусмотрены для них главой 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ);
  • ч. 7 ст. 3 - учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц. Изменение наименования юридического лица в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ) не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких юридических лиц до приведения их в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ) действуют в части, не противоречащей указанным нормам;
  • ч. 8 ст. 3 - со дня вступления в силу Федерального закона № 99-ФЗ к созданным до дня его вступления в силу к товариществам собственников жилья... применяются нормы главы 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона № 99-ФЗ) о товариществах собственников недвижимости (статьи 123.12 - 123.14).

Федеральным законом от 31.01.2016 № 7-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" редакция п. 1 ст. 291 ГК РФ была приведена в соответствие с редакцией ч. 1 ст. 135 ЖК РФ.

Федеральным законом от 31.01.2016 № 7-ФЗ также внесены уточняющие изменения в ЖК РФ в связи с изменениями в ГК РФ, внесенными Федеральным законом № 99-ФЗ. Согласно этим изменениям:

  • для характеристики правового режима жилищных и жилищно-строительных кооперативов в ч. 1.1 ст. 110 ГК РФ установлено, что «настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации)". Упоминание в поправке ссылки на п. 4 ст. 49 ГК РФ обусловлено тем, что согласно п. 4 ст. 49 ГК РФ гражданско-правовое положение юридических лиц и порядок их участия в гражданском обороте регулируются ГК РФ, но особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются не только ГК РФ, но и «другими законами и иными правовыми актами». Данная норма прямо относится не только к жилищным кооперативам, но и к товариществам собственников жилья как виду организационно-правовой формы товариществ собственников недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 291 ГК РФ «товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья». Таким специальным законом с 1 марта 2005 г. является ЖК РФ (в частности, положения раздела VI ЖК РФ). То есть специальные нормы ЖК РФ о товариществах собственников жилья, как виду товарищества собственников недвижимости имеют большую юридическую силу, чем общие нормы ГК РФ;
  • «товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме...» (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). То есть, все товарищества собственников жилья являются видом организационно-правовой формы товарищества собственников недвижимости и, соответственно, все товарищества собственников недвижимости, созданные собственниками помещений в многоквартирных домах являются товариществами собственников жилья;
  • «устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников жилья"...». То есть данная норма корректирует ранее приведенные нормы п. 1 ст. 123.12 ГК РФ о том, что в уставах всех товарищества собственников недвижимости указываются слова "товарищество собственников недвижимости", а также ч. 7 ст. 3 Федерального закона № 99-ФЗ о том, что необходимы изменения в уставах наименований всех созданных до вступления в действие Федерального закона № 99-ФЗ товариществ собственников жилья. Созданные после 31 января 2016 г. товарищества собственников жилья, а равно те товарищества собственников жилья, которые не меняли после 1 сентября 2014 г. свои уставы, должны содержать в уставах слова «товарищество собственников жилья».

Таким образом:

  1. Созданные в период с 1 сентября 2014 г.[1] собственниками помещений в многоквартирных домах товарищества собственников недвижимости в форме товариществ собственников жилья, в уставах которых указано, что эти организации являются товариществами собственников недвижимости, являются товариществами собственников жилья и на них распространяются все нормы ЖК РФ, в том числе положения ст. 20 ЖК РФ и Положения о государственном жилищном надзоре, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июня 2013 г. № 493.
  2. Органы государственного жилищного надзора должны осуществлять государственный жилищный надзор за товариществами собственников недвижимости, созданными собственниками помещений в многоквартирном доме - товариществами собственников жилья, независимо от того, включают ли уставы таких товариществ слова «товарищество собственников жилья» или «товарищество собственников недвижимости».

[1] Дата вступления в действие ГК РФ в редакции Федерального закона № 99-ФЗ.

Тема вопроса: