Вы здесь

4.2.1.5. Правомерно ли региональный оператор начисляет взносы на капитальный ремонт участнику долевого строительства за период задержки с передачей ему квартиры?

Вопрос: 
4.2.1.5. Правомерно ли региональный оператор начисляет взносы на капитальный ремонт участнику долевого строительства за период задержки с передачей ему квартиры по акту в связи со строительством объекта застройщиком с отступлениями от условий договора, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (отсутствовала горячая вода и отопление)? Региональный оператор ссылается на положение ст.158 ЖК РФ о том, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника (по их мнению, застройщика) по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Ответ на вопрос: 

Норма части 3 ст. 158 ЖК РФ про то, что «обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме» и о том, что «при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт», не относится к случаю долевого строительства многоквартирных домов. Эта норма о привязке обязательств по внесению взносов к помещению в многоквартирном доме. То есть о переходе обязательств по внесению взносов к новому собственнику отчуждаемой готовой (уже построенной) квартиры. В соответствии с этой нормой контролировать наличие задолженности по внесению взносов должен приобретатель существующей квартиры.

В отношении квартиры, построенной по договору участия в долевом строительстве на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отсутствуют положения федеральных законов о том, что первым собственником является застройщик «в силу закона». По общему правилу собственником объекта недвижимости является тот, чье право зарегистрировано в ЕГРП.

Договор участия в долевом строительстве является разновидностью договора строительного подряда. Застройщик, построивший дом – это подрядчик создающий вещь (помещение) по заказу дольщика. При этом в настоящее время отсутствуют правовые нормы, согласно которым у застройщика возникает право собственности на все построенные квартиры в новостройке, а после передачи дольщику он отчуждает свою квартиру. При долевом строительстве многоквартирных домов первым собственником квартиры становится участник долевого строительства, как при создании новой вещи (ст. 16 ФЗ № 214-ФЗ п. 1 ст. 218, п. 1 ст. 234 ГК РФ). В противном случае между застройщиком и участником долевого строительства заключался бы не договор участия в долевом строительстве, а договор купли-продажи квартиры. Участник долевого строительства обязан оплатить и принять помещение. Застройщик обязан построить и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (помещение), но делает это не как собственник, а как законный владелец результата строительства и обязанная сторона.

Согласно части 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. То есть взнос на капремонт входит в состав платы за жилое помещение. Поэтому необходимо считать, что Жилищный кодекс Российской Федерации дает четкий ответ на вопрос: с какого момента у участника долевого строительства возникает обязанность вносить взносы на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 6 части 2 ст. 153 ЖК РФ «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у …лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи».

Тема вопроса: