Поправки в Жилищный кодекс приняты. Кто не готов по ним работать
Долгожданные изменения в нормативной базе по капитальному ремонту произошли. Проблема решена?
На днях Госдума в двух чтениях приняла ряд поправок в Жилищный кодекс (ЖК), касающихся совершенствования системы капитального ремонта многоквартирных домов. Свою оценку этим решениям дает ведущий юрисконсульт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ.
— Дмитрий Павлович, в числе прочих было принято давно ожидаемое решение. Теперь для того, чтобы выбрать форму накопления средств на капремонт в виде специального счета, на общем собрании необходимо набрать более 50% голосов «за», а не две трети, как раньше. Считаете ли Вы эту меру достаточной?
— Я думаю, что принятого решения будет недостаточно. Оно — «холостой выстрел»: шум есть, а пользы нет. Изменения коснулись лишь одного вопроса из блока: о выборе способа формирования фонда капремонта.
По ЖК для реализации этого способа необходимо также принять на собрании решения по вопросам о выборе владельца спецсчета и о банке, в котором он размещается. И эти вопросы по-прежнему требуют решения двумя третями.
Представьте ситуацию: собственники набрали более 50% голосов за способ спецсчета, но просто не смогли этого сделать в отношении владельца счета или банка. Получается, что первое решение не будет работать.
На мой взгляд, практически все вопросы, связанные с капремонтом, надо переводить на другой уровень, уходить от двух третей.
— Но, может быть, принятие таких решений облегчит электронное голосование? 1 июля вступает в силу ГИС ЖКХ. Там как раз такая возможность предусмотрена. Станет ли это подспорьем для решения вопросов по капремонту?
— Электронный способ голосования теоретически удобнее, и складывается впечатление, что процедура облегчается. Ведь собственник может проголосовать в электронной форме и с рабочего места, и даже будучи на отдыхе. Это, по-моему, хорошо для небольших домов: 20 — максимум 80 квартир.
Но, например, у меня в доме 500 квартир, и мы лет пять собирали базу данных по собственникам. На сегодняшний день только две трети собственников охвачены, из них отвечает на наши запросы, может быть, половина. Так же будет и при электронном голосовании.
Сейчас строят дома в 1000 и 1500 квартир. Как оповестить всех собственников? Надеяться, что они будут регулярно заходить в форум дома и искать в ней объявления об общем собрании, наивно. А есть и те, кто вообще с интернетом не дружит. Получается, что они совсем выходят из сферы голосования?
Загрузка администратора при проведении одного собрания колоссальная: требуется указать в системе множество сведений о каждом голосующем, его документах, отсканировать все письменные решения «в течение одного часа с момента получения такого решения». Это рассчитано не на обычного гражданина, а на какую-то организацию. Будет ли к ней доверие?
Как направление развитие электронное голосование выглядит нормально, но я не называл бы его панацеей. И процедуры такого голосования нужно серьезно упрощать.
— Парламентарии ввели понятие «специальный депозит», куда можно будет разместить временно свободные средства капремонта. Насколько банковская сфера к этому готова?
— В ЖК есть 16-я глава о специальном счете. Но Центробанк не принял все необходимые документы, чтобы механизм, прописанный в этой главе, работал. А у банков много вопросов. При этом они, на мой взгляд, не очень корректно относятся к специальному счету.
Ведь если работы по капитальному ремонту запланированы лет через десять, то все это время по данному счету будут проводиться только операции зачисления взносов. Банки фактически этими деньгами будут пользоваться, на них зарабатывать. Тем не менее для спецсчетов банки часто устанавливают смешные проценты.
— Наверное, это и явилось мотивом внесения изменений?
— Поправки приняты для того, чтобы на средства капремонта начислялся больший процент, свойственный депозитным счетам. Но вместо того, чтобы изначально самому спецсчету придать статус депозитного, сделано дополнительное затруднение.
Получается, что сначала мы на общем собрании приняли решения об открытии спецсчета, перечисляем туда взносы. Потом, на другом общем собрании, должны принять решение об открытии специального депозита. И только после этого туда со спецсчета пойдут средства фонда ремонта дома.
Это — время, усилия. Плюс дополнительная транзакция потребует от собственников расходов.
— В Жилищном кодексе усиливается контроль использования средств капремонта. Теперь региональных операторов обязали использовать все деньги до конца года и, более того, освоить средства, которые не были использованы в предыдущем году. Проблема решена?
— Думаю, что норма, которая говорит о необходимости использования средств, накопленных в предыдущем году, и прогнозируемых объемах поступления взносов, немного подхлестнет регоператоров. Многое будет зависеть от того, какое давление на них будет оказываться. Но у низкого уровня освоения собранных взносов есть свои причины.
Например, иногда в регионах не хватает предложений со стороны подрядчиков, поскольку в программе капремонта на текущий год запланировали отремонтировать слишком много домов. А из-за заниженных взносов и отсутствия бюджетного софинансирования средств для их ремонта явно недостаточно.
В результате регоператоры занижают на торгах стоимость ремонтов при больших объемах работ. Требовательность к качеству повышается, а обеспечить его за счет предложенной платы у подрядчиков возможностей нет... На эту ситуацию принятая декларация никак не повлияет. Подрядчики не будут рисковать.
— Но ведь в законе есть другая норма, которая предписывает в этом случае корректировать краткосрочные планы…
— Есть, но она написана так, что корректируется только перечень работ в домах, а сократить количество ремонтируемых домов невозможно. Представьте: в программе на текущий год 500 домов, но денег собрали недостаточно. Регион эти же 500 домов оставляет, но уменьшает в них количество и качество работ. Для отчетов будет все красиво: количество и площади те же, тем самым создается иллюзия выполнения программы.
А на самом деле качество ремонта будет хуже. Кого мы обманываем? Мне кажется, что в отдельных случаях нужно принимать решение по уменьшению количества домов. Это просто необходимо для того, чтобы сделать полноценный ремонт там, где состояние зданий наиболее критическое. Или увязать решения о размерах взносов с выделением бюджетных средств на поддержку, не рассчитывать только на «котел».
— Усиливаются также требования к самим региональным операторам: они будут проверяться на соответствие квалификационным требованиям, отсутствие судимости, административной ответственности. Кроме того, отныне чиновникам и депутатам запрещают быть регоператорами. Эта норма сработает?
— В части отсутствия судимости и принадлежности к власти такое напоминание, думаю, сработает. Но в большинстве случаев руководителями региональных операторов люди назначаются не по принципу соответствия квалификации, а по принципу личной преданности руководству регионов.
Квалификационный экзамен я оцениваю как бутафорию. Даже если человек вызубрит и сдаст экзамен с высоким баллом, это не гарантирует, что он будет добросовестно применять законодательство.
— А каким, на Ваш взгляд, должно быть решение?
— Должны работать контрольно-надзорные органы — и в первую очередь органы государственного жилищного надзора. Но зачастую и главный региональный госжилинспектор, и регоператор подчинены одному и тому же министру ЖКХ или заместителю губернатора, который курирует эту сферу. Может ли в этой ситуации госжилинспекция предъявлять какие-то существенные требования к регоператору?
Поэтому сегодня нет реальных структур, которые эти вопросы будут контролировать. Органы госжилнадзора должны подчиняться напрямую губернатору и принципиально контролировать выполнение требований жилищного законодательства любыми органами власти. А не бояться, что кто-то будет дергать их за рукав.
— Из нашего разговора складывается впечатление, что в целом изменения недоработаны. Почему, как Вы думаете, это получилось?
— Такое впечатление, что депутаты и Министерство строительства и ЖКХ считают, что способны самостоятельно предусмотреть все нюансы решений сложных вопросов. Очень часто проекты готовятся келейно, без должного публичного обсуждения и экспертной оценки. А справедливая критика дает возможность устранить недостатки, улучшить законопроекты.
— Если все резюмировать, то, как Вы считаете, принятые изменения — это все-таки шаг вперед?
— Это очень маленький и непродуманный шаг вперед. Скорее, вектор. Если такими шагами мы будем двигаться к нормальному регулированию рынка, то до разумного состояния придется идти очень долго.
Всероссийский отраслевой интернет-журнал «Строительство.RU»
