В 2014 г. объемы жилищного строительства в России достигли нового исторического максимума в 84,2 млн кв. м общей площади жилья, превысив рекорд РСФСР 1987 г. (72,8 млн кв. м жилья). Однако, если в 1987 г. из 72,8 млн кв. м введенного жилья около 70 млн кв. м, или 93% от общего ввода, составляло индустриальное строительство, то в 2014 г. – только 48 млн кв. м, или 57% от общего ввода. Каковы причины столь существенного сдвига в структуре жилищного строительства? Мы задали этот вопрос Татьяне Полиди, исполнительному директору Фонда "Институт экономики города", директору направления "Рынок недвижимости"
Какова доля самостроя в жилищном строительстве России?
До второй половины 1950-х годов, когда в стране начался бум индустриального домостроения, около половины жилья строилось населением самостоятельно. Такое жилье принято называть самостроем. В 70-е и 80-е годы оно почти исчезло – его доля в общем объеме жилья не превышала 10%. Но в 90-е, когда в стране начался экономический спад, произошло его триумфальное возвращение. Рост произошел с 11% в 1991 году до 43% в 1999 году. В 2000-х доля самостроя в жилищном строительстве России стабилизировалась и вышла на уровень 40%, или 30-х годов прошлого века.
Насколько достоверны эти данные?
Недавно Минстрой России объявил о том, что часть ввода ИЖС – это, на самом деле, учет ранее построенных домов в рамках процедуры так называемой "дачной амнистии", предусматривающей с 2006 года упрощенную процедуру государственной регистрации прав на ранее построенные объекты индивидуального жилищного строительства, однако об объемах такого "фиктивного" ввода не сообщается. Если доля "дачной амнистии" в статистике по вводу ИЖС была существенной, то, возможно, реальный тренд последних 10 лет может иметь другую направленность. Однако до пересмотра официальных данных Росстата об этом говорить преждевременно.
Как организована индивидуальная застройка в других странах, как развитых, так и развивающихся?
В развитых странах можно выделить три сегмента индивидуальной застройки.
Первый – это городское или пригородное индивидуальное жилье. Это жилье более высокого класса и более дорогое, для семей с доходами выше среднего. Можно увидеть шикарные районы с индивидуальной застройкой в Лондоне, Париже, Лос-Анджелесе, Нью-Йорке, Сан-Франциско. Такое жилье обычно строится по индивидуальному заказу и с привлечением профессиональных архитекторов, проектировщиков, девелоперов.
Другой сегмент – это районы массовой типовой коттеджной застройки, которые также строятся девелоперами. А третий – это сельское, фермерское жилье, которое обычно строится гражданами самостоятельно.
В развивающихся странах с дефицитом жилья самострой это, как правило, способ жилищного обеспечения семей с низкими доходами, такое жилье редко соответствует базовым стандартам жилья, зачастую представлено некапитальными строениями, специальными сборными домиками или бараками, не обеспеченными никакой коммунальной инфраструктурой (например, фавелы в Рио-де-Жанейро или трущобы в Мумбаи).
Почему в России сложилась отличная от всего мира ситуация?
Во-первых, немаловажную роль играет земельный аспект – граждане, имевшие право пользования государственными или муниципальными земельными участками в советское время, получили право их приватизации после рыночных реформ. Приобретение права собственности на дом, расположенный на таком земельном участке, также позволяет получить или приобрести право собственности и на земельный участок. Доля таких земельных участков в собственности граждан в привлекательных районах в некоторых городах может быть значительной (например, в Краснодаре, Самаре, Ростове-на-Дону).
Во-вторых, в течение всего периода наиболее активного экономического роста в 2000-2008 гг. градостроительная политика крупнейших городов заключалась в массивной многоэтажной субурбанизации – застройке "зеленых полей" в пригородах многоэтажными домами. Такие проекты гораздо выгоднее для девелоперов, чем низкоплотная застройка, с одной стороны, и дешевле для граждан, с другой стороны. Конечно, в пригородах мегаполисов существуют коттеджные поселки, построенные девелоперами, но их доля в общем объеме ввода 1-3 этажных домов и таунхаусов составляет не более 5-10%.
В-третьих, цены на рынках жилья в крупных городах сильно зависят не только от затрат на строительство, но и от прибыли девелоперов, которая долгое время сохранялась на высоком уровне благодаря ограничению конкуренции и явному или неявному ценовому сговору на рынках. Как следствие, доступность рыночного жилья для населения (как в собственность, так и внаем) снижается, что стимулирует граждан к самострою при наличии необходимых земельных и градостроительных условий.
Существуют ли какие-то модели, описывающие соотношение между девелопментом и самостроем?
В свое время мы сделали эконометрический анализ взаимной конкуренцией девелопмента и самостроя (Подробнее см. Polidi T. D. Multifamily housing construction in Russia: supply elasticity and competition // Area Development and Policy. 2016. P. 238-265), и математически подтвердили: в экономически развитых городах и регионах, где существуют градостроительные (в том числе, земельные) возможности для самостроя, эластичность ценового предложения профессионального жилья в многоквартирных домах ниже, чем в экономически более слабых городах (признак рыночной власти застройщиков, способности оказывать влияние на цены). Однако на таких рынках с высокой потенциальной прибылью застройщики сильнее конкурируют за потребителя, если у тех есть возможность переключиться на самострой.
