ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА:
Тема обеспечения правовых гарантий сбалансированного развития территории в соответствии с требованиями не только безопасности, но и комфортности городской среды является в настоящее время крайне актуальной при реализации проектов комплексного девелопмента и редевелопмента в российских городах. Федеральное законодательство предоставляет возможности городам формулировать такие требования, с одной стороны, и гарантии, с другой стороны, в документах градостроительного проектирования (в т.ч. в правилах землепользования и застройки, правилах благоустройства, нормативах градостроительного проектирования, иных нормативных правовых актах). Пока такая практика только начинает формироваться, а в большинстве городов указанные документы содержат лишь минимальные требования к застройке (обычно к безопасности и предельным параметрам).
Установление требований к городской среде позволяет обеспечить гарантии развития застройки в соответствии с заранее определенными требованиями, что снижает риски снижения качества городской среды по сравнению с проектируемыми показателями при привлечении к освоению крупных городских территорий множества инвесторов. В то же время достигается цель расширения финансовых возможностей реализации крупных проектов.
Территория в 72 га в Набережных Челнах, расположенная в серединной части города, представляет собой значительный градостроительный и инвестиционный потенциал. Обеспечение гарантий ее сбалансированного развития в соответствии не только с требованиями к безопасности застройки, но и в соответствии в том числе с требованиями к архитектурному облику, благоустройству, озеленению территорий общего пользования и земельных участков под застройку, является важнейшим условием успешности реализации проекта.
ЗАДАЧИ/ЭТАПЫ:
- Провести анализ концепции проекта, предоставленной Заказчиком, а также утвержденного проекта планировки в целях определения перечня требований и (или) показателей, фиксация которых необходима в документах градостроительного проектирования для обеспечения гарантий развития территории в соответствии с концепций и привлекательности участия в таком развитии для сторонних инвесторов (необходимо также провести оценку влияния таких требований на инвестиционную привлекательность проекта как с точки зрения затрат, так и с точки зрения рисков сохранения целостности проекта, которые влияют на его рыночную оценку, а значит, на окупаемость инвестиций и возможность привлечь заемное финансирование).
- Провести анализ нормативной правовой базы Набережных Челнов и Татарстана в сфере градостроительного регулирования на предмет наличия, содержания, полноты системы документов градостроительного проектирования, их соответствия друг другу, возможностей учета в таких документах требований, определенных в п.1.
Подготовить предложения по внесению изменений в действующие документы градостроительного проектирования в городе или по разработке новых нормативных правовых актов (регламентов, правил и т.д.), в том числе по возможностям реализации Концепции на основании соглашений между инвесторами и городом.
РЕЗУЛЬТАТЫ
В результате проведённого исследования были подготовлены следующие предложения:
- - изменение границ территориальных зон с учётом образуемых земельных участков-кварталов расположения МКД;
- изменение градостроительных регламентов в части:
1) условно-разрешённых видов использования земельных участков-кварталов таким образом, чтобы обеспечить последовательность поэтапной реализации Проекта, сохраняемой даже при смене его исполнителей;
2) предельных размеров земельных участков-кварталов и предельных параметров разрешённого строительства, максимально урегулированных в части параметров, регламентирующих внешний вид фасадов зданий, обращенных не территории общего пользования.
- изменение границ земельных участков-кварталов и, соответственно, границ УДС (в соответствии с границами территориальных зон изменённого ПЗЗ и уточнёнными параметрами классификации улиц) на территории Проекта;
- изменение последовательности этапов поквартального освоения территории Проекта.
3. Предложения по изменению Правил благоустройства (ПБ):
- утверждение положения, согласно которому документы градостроительного проектирования (ПЗЗ, документация по планировке территории) задают параметрические пределы и характеристики действий по благоустройству, определяемые стандартами благоустройства;
- включение в состав ПБ стандартов благоустройства (в виде примеров-иллюстраций решений для различных случаев) применительно к:
1) благоустройству земельных участков-кварталов расположения МКД;
2) благоустройству улиц;
- включение в состав ПБ норм, определяющих чёткое соотношение между порядком выдачи разрешений на строительство и порядком выдачи разрешений на соответствующие виды благоустройства.
4. Предложения по изменению Административного регламента по предоставлению ордера на производство земляных работ - введение определения тех видов работ, которые не входят в круг работ, выполняемых на основании разрешений на строительство (регулируемых посредством законодательства о градостроительной деятельности), но входят в круг иных работ, которые требуют особых разрешений, выдача которых должна регламентироваться нормативными правовыми актами о благоустройстве территории, как то:
1) ордера на благоустройство посредством земляных работ (производимых в том числе и на земельных участках МКД, в пределах улиц);
2) ордера на благоустройство посредством модернизации фасадов существующих (ранее введённых в эксплуатацию) зданий;
3) ордера на благоустройство посредством оборудования земельных участков и существующих зданий устройствами для обеспечения безопасного передвижения маломобильных групп населения;
4) ордеров на выполнение иных видов благоустройства.
Заказчик: Общество с ограниченной ответственностью "Талан-Набережные Челны"
Руководитель проекта от ООО "Институт экономики города": исполнительный директор Полиди Т. Д.
