Обязаны ли управляющая компания, генподрядчик или ФКР одновременно с составлением акта подать иск в суд на допуск к общедомовой собственности для проведения работ по капремонту согласно проектной документации?

1. Подать иск в суд на допуск в помещение в многоквартирном доме, если без такого допуска нельзя выполнить капитальный ремонт многоквартирного дома, может, но не обязана, управляющая организация.

Порядок обеспечения допуска в жилое помещение для выполнения необходимых ремонтных работ в отношении конструктивных элементов многоквартирного дома и внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, определен Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354. В соответствии с подпунктом "б" пункта 32 указанных Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель коммунальных услуг^[1] имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое помещение представителей исполнителя для выполнения необходимых ремонтных работ по мере необходимости.

В соответствии с подпунктом "о" пункта 31 Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель коммунальных услуг обязан согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором указать:

дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения;

номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления;

должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 33 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель имеет право требовать от представителя исполнителя коммунальных услуг предъявления документов, подтверждающих его личность и наличие у него полномочий на доступ в жилое помещение потребителя для выполнения ремонтных работ.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно прийти к выводу, что при проведении капитального ремонта при наличии недопуска собственником (нанимателем) в помещение иск о понуждении такого собственника к предоставлению доступа в помещение могут подавать в суд управляющие организации, товарищества собственников жилья, кооперативы, то есть организации, ответственные за управление многоквартирным домом.

2. Согласно определению Верховного суда Российской Федерации от 19 мая 2020 г. по делу № 309-ЭС20-1231 региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме обладает специальной правоспособностью, в силу чего не вправе осуществлять деятельность, выходящую за его пределы. Функции регионального оператора определены в статье 180 ЖК РФ, которая не предусматривает возложение на регионального оператора обязанности по обращению суд с иском о понуждении собственников к предоставлению доступа в помещения.

Например, Королевским городским судом Московской области от 10 апреля 2024 г было рассмотрено дело № 2-245/2024 по иску управляющей организации АО "Жилкомплекс" к гражданину об обязании предоставить доступ в жилое помещение к общедомовым инженерным коммуникациям для проведения работ по замене стояков центрального отопления, ссылаясь на то, что между АО "Жилкомплекс" и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома заключен договор управления многоквартирным домом. Королевский городской суд Московской области в своем решении от 10 апреля 2024 г. по указанному делу пришел к выводу, что при проведении капитального ремонта при наличии не допуска собственником в помещение иски о понуждении таких собственников к предоставлению доступа в помещения должны подавать в суд управляющие или обслуживающие организации, товарищества собственников жилья, то есть организации, ответственные за управление и обслуживание многоквартирным домом.

3. Если без допуска в помещение нельзя выполнить капитальный ремонт, такой ремонт может быть перенесен на более поздний срок.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 168 ЖК РФ нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, определяется невозможность оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе завершения ранее начатых оказания услуг и (или) выполнения работ) в связи с воспрепятствованием таким оказанию услуг и (или) выполнению работ собственниками помещений в многоквартирном доме, и (или) лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, и (или) лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выразившимся в недопуске подрядной организации в помещения в многоквартирном доме и (или) к строительным конструкциям многоквартирного дома, инженерным сетям, санитарно-техническому, электрическому, механическому и иному оборудованию многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 4.1 части 2 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан обеспечить установление в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту, в том числе недопуска собственником, лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, либо лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подрядной организации к проведению таких работ.

Например, постановлением Правительства Москвы от 21 декабря 2018 г. № 1667-ПП утвержден Порядок определения невозможности оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в связи с воспрепятствованием таким оказанию услуг и (или) выполнению работ. Согласно пункту 2 указанного порядка в случае недопуска собственниками помещений в многоквартирном доме подрядной организации к оказанию услуг и (или) выполнению работ по капитальному ремонту в установленные для таких оказания услуг и (или) выполнения работ сроки подрядная организация направляет об этом уведомление заказчику услуг и (или) работ по капитальному ремонту в срок не позднее трех календарных дней со дня выявления факта недопуска, если иное не установлено договором на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту. В случае установления факта воспрепятствования оказанию услуг и (или) выполнению работ по капитальному ремонту Департамент капитального ремонта города Москвы принимает правовой акт о невозможности оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту и переносе в установленном порядке сроков оказания таких услуг и (или) выполнения таких работ, о чем заказчик услуг и (или) работ по капитальному ремонту информирует собственников помещений в многоквартирном доме.

4. В письме Минстроя России от 16 января 2019 г. № 794-АО/06 указано, что поскольку собственник отказывается предоставить доступ в помещение для проведения капитального ремонта внутридомовых инженерных систем, то другие собственники, в случае нанесения ущерба, вправе обратиться в суд для взыскания материального ущерба и морального вреда с собственника помещения, который отказался проводить ремонт в его помещении. Согласно части 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Согласно части 2 указанной статьи, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Таким образом, собственник помещения в доме или несколько таких собственников могут потребовать возмещение вреда своему имуществу от собственника (нанимателя) помещения, не предоставившего доступ к своему помещению, вследствие непроведения капитального ремонта в установленный региональной программой срок.