Оптимальным решением проблемы рационального ресурсопотребления в жилищном фонде было бы обеспечение каждому жителю, вернее каждой семье, технической возможности регулировать объем потребляемого ресурса в каждом жилом помещении (например, с помощью термостата на отопительной батарее), измерять его реально использованное количество и платить по показаниям приборов. Однако традиционная однотрубная вертикальная система разводки тепловой энергии в наших многоквартирных домах делает ситуацию с поквартирным регулированием и учетом тепловой энергии не только экономически, но и технически нереализуемой
Если в рациональном потреблении ресурсов будут заинтересованы жилищные организации, которые отвечают перед населением и собственником жилья (пусть в рассматриваемом случае это будут органы местного самоуправления) за состояние жилищного фонда, выход будет найден.
Задача формирования экономической заинтересованности принципиально важна для повышения эффективности работы жилищно-коммунального комплекса. Ее решение обеспечит:
- повышение качества проживания;
- снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг;
- инициирование процесса ресурсосбережения у поставщиков ресурсов;
- переориентацию расходов в жилищно-коммунальном секторе с текущих на капитальные.
Сложность решения поставленной задачи сопоставима с ее важностью. Возможно, из-за этого она и не решена в России.
1. Необходимые условия
- Создать систему мотивации можно с помощью экономических, но не административных мер. Это означает, что сокращение потребления тепловой энергии объектом недвижимости (жилым зданием) при обеспечении качества содержания здания (температуры в помещениях) должно обязательно приводить к росту доходов жилищной организации.
- Необходимо формировать систему договорных отношений между жилищными и теплоснабжающими организациями, основанную на пообъектном учете поставляемых ресурсов (тепловой энергии).
- Договор должен формализовать отношения не только между жилищной и ресурсоснабжающей организациями, но и между собственником жилищного фонда (органом местного самоуправления, ТСЖ) и жилищной организацией.
2. Идеальная модель
Реализация предлагаемой модели, как и любой идеальной конструкции маловероятна, однако она позволяет проиллюстрировать главную идею предлагаемого экономического механизма и определить вектор необходимых преобразований.
Итак, собственник жилищного фонда заключает договор с жилищной организацией на довольно длительный срок (5-10 лет). Выбор жилищной организации происходит на конкурсной основе.
В договоре определяются:
- задачи, которые собственник ставит перед жилищной организацией, связанные с качеством содержания жилищного фонда и предоставлением коммунальных услуг;
- сумма финансирования, определенная на стадии согласования договора, для решения поставленных задач, и источники финансирования (например, платежи проживающего в доме населения и бюджетные ассигнования);
- внешние условия (инфляция, изменение стоимости энергоресурсов), от которых зависят либо объемы финансирования, либо задач, поставленные собственником недвижимости перед жилищной организацией;
- система мониторинга: проводимого собственником, хода работ жилищной организации и последствий в случае недостижения определенных в договоре результатов.
В итоге договором между собственником и жилищной организацией определяются задачи и условия финансирования жилищной организации на длительный период. Например, определяется, что доходы жилищной организации в течение 5 лет будут составлять 10 руб. в месяц на 1 кв. м жилых помещений (в сегодняшних ценах). Они будут формироваться за счет платежей проживающего в доме населения (нанимателей и собственников жилья). Для выполнения принятых обязательств (надлежащее содержание здания и придомовой территории, предоставление коммунальных услуг) жилищная организация либо приглашает подрядчиков, либо выполняет необходимые работы собственными силами. В случае предоставления коммунальных услуг (отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, газо- и электроснабжение) жилищная организация заключает договоры с соответствующими ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают поставку транспортируемых ими ресурсов через присоединенные к зданию сети.
В этом случае становится принципиально возможной следующая ситуация. Допустим, собственник жилищного фонда заключил с жилищной организацией договор на управление жилым зданием на 5 лет, площадь жилых помещений здания составляет 5000 кв. м, для отопления жилого дома на момент заключения договора требуется 1000 Гкал в течение отопительного сезона. На оплату отопления расходуется 6 руб. из выделенных 10 руб. на 1 кв. м в месяц. Если утеплить здание, тепловой энергии потребуется на 30% меньше - 700 Гкал. Стоимость работ по утеплению - 200 000 руб. (вместе с выплатой процентов по займу), отопительный сезон длится 7 месяцев. Если жилищная организация привлечет заемные ресурсы (залоговым обеспечением должны служить будущие платежи потребителей услуг), в течение летнего сезона проведет утепление здания, то за тепловую энергию нужно будет тратить не 6, а 4,2 руб. с 1 кв. м в месяц. Оставшиеся 1,8 руб. в течение 3,2 лет (200 000 : (1,8 х 7 х 5000) = 3,2) будут направляться на возврат привлеченных средств, а в течение оставшихся 1,8 лет формировать дополнительную прибыль жилищного предприятия (примерно 115 000 руб.).
Таким образом, у предприятия появляется экономическая заинтересованность в рациональном ресурсопотреблении, поскольку это увеличивает его прибыль. Важно, что в данном случае интересы предприятия совпадают с интересами собственника (дополнительное инвестирование в его недвижимость, вместо текущих расходов - капитальные затраты) и жителей дома (повысилось качество проживания). А главное, что по истечении 5 лет в условиях договора на управление жилым зданием будут фигурировать уже не 10 руб. на 1 кв. м в месяц, а 8,2 руб. (10-1,8), что снизит расходы собственника на содержание здания (в ТСЖ или муниципальном жилье снижаются размеры платежей жителей дома).
Предложенная схема проста, но ее реализация в современных условиях весьма проблематична.
Задача состоит в том, чтобы предпринимаемые сегодня шаги концептуально не противоречили изложенной модели, а приближали к ее реализации.
Что можно сделать сейчас
К сожалению, простых механизмов, побуждающих жилищные организации к теплосбережению, нет. Выделим основные задачи, которые следует решить, чтобы сформировать экономические механизмы ресурсосбережения.
- Нужно знать реальные потребности каждого жилого дома в тепловой энергии.
- Необходим пообъектный учет тепловой энергии, необходимой для отопления и горячего водоснабжения.
- О ресурсосбережении можно говорить только в том случае, когда меньший расход тепловой энергии не будет ухудшать условия проживания населения (например, температура в жилых помещениях не понизится по сравнению с нормативной).
- В результате сокращения потребления тепловой энергии благодаря эффективной работе жилищной организации должны увеличиться собственные доходы жилищной организации и как следствие - доходы ее работников; снизятся платежи населения, хотя бы в среднесрочной перспективе. (Речь идет в данном случае о собственниках жилья и о проживающих на условиях социального найма.)
Энергетический паспорт жилых зданий
Цель подготовки такого паспорта - поэтапная работа по созданию энергетического баланса жилищного фонда, контроль за потреблением энергетических ресурсов, определение мероприятий по экономии энергии.
В энергетический паспорт объекта должны войти следующие разделы: строительный; теплотехнический; электротехнический; водоснабжение и водоотведение; газоснабжение; расход энергоресурсов по годам.
Разрабатываться он будет на первых этапах, возможно, путем систематизации нормативных показателей потребления того или иного ресурса в зависимости от конструктивных особенностей здания, условий его эксплуатации и т.д. Сопоставление данных о ресурсопотреблении различных зданий может дать исходную информацию для анализа ситуации, побудить к установке приборов учета ресурсов, определению задач ресурсосбережения, проведению энергоаудита зданий. Однако в целом составление энергетических паспортов зданий и проведение на их базе энергомониторинга - это лишь информационное обеспечение работы по ресурсосбережению. Безусловно, важно, чтобы в этой работе использовались современные компьютерные технологии. Собственнику жилищного фонда следует определить источники финансирования и исполнителя работ. Оправдано поручение этой работы жилищной организации в рамках договора на управление жилищным фондом с дальнейшим обязательством поддерживать энергетический паспорт в актуальном состоянии.
В ряде городов России такая работа ведется, например в Чебоксарах, где используется информационная система "Энергомониторинг", разработанная ЗАО "ЦДУ - информационные технологии".
Пообъектные договоры на поставку тепловой энергии
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации ответственность перед населением за предоставление коммунальных услуг (отопление, водоснабжение и т.д.) в жилом помещении несет собственник (собственники) здания или жилищная организация, которой собственник поручил управление конкретным жилым зданием. Для обеспечения отопления или горячего водоснабжения жилого здания жилищная организация должна приобрести у ресурсоснабжающих организаций (например у тепловой компании) определенное количество тепловой энергии путем поставки через присоединенные к зданию сети на основании договора купли-продажи.
В подавляющем большинстве случаев заключается договор на приобретение тепловой энергии для всего муниципального жилищного фонда либо один на жилищное предприятие. Очевидно, что в рамках таких договоров пообъектный учет потребления тепловой энергии не предусматривается.
В то же время создание механизмов ресурсосбережения требует пообъектного учета потребления тепловой энергии, поскольку это необходимый шаг к формированию заинтересованности жилищных организаций в рациональном ресурсопотреблении.
Пообъектные договоры позволяют:
- обеспечить реальный контроль за потреблением тепловой энергии каждым жилым домом;
- создать механизмы экономического воздействия на теплоснабжающую организацию в случае недопоставки тепловой энергии, или поставки ее в избытке.
Остановимся на ключевых позициях таких договоров теплоснабжения. Рассмотрим наиболее простой для данной ситуации случай, когда горячее водоснабжение осуществляется от центрального теплового пункта, и на его обеспечение жилищная организация заключает с тепловой компанией отдельный договор. Поэтому тепловая энергия, приобретаемая у тепловой компании, расходуется только на отопление здания.
Договором на поставку тепловой энергии определяется в этом случае приблизительная потребность здания в тепловой энергии исходя из средней температуры наружного воздуха в отопительный сезон, а также обязательства тепловой компании обеспечить определенный диапазон температуры теплоносителя на входе в здание в зависимости от температуры наружного воздуха (соблюдение температурного графика). В свою очередь, жилищная организация должна обеспечить согласованный съем тепла в здании, что приведет к соответствующему падению температуры теплоносителя на его выходе. Таким образом, объем потребляемой на отопление тепловой энергии зависит конструктивных особенностей здания и температуры наружного воздуха.
Рассмотрим два принципиально разных варианта договоров на теплоснабжение: без приборного учета потребляемой энергии; с приборным учетом тепловой энергии на каждом вводе в дом и с возможностью регулировать потребляемое зданием количество тепла.
Вариант 1. При отсутствии приборного учета количества потребленного зданием тепла (на сегодня это типичная ситуация) необходимо добиться установки на вводах в дом (в тепловых пунктах) термометров и манометров для определения температуры и давления теплоносителя на входе в здание и на его выходе. Установка таких приборов не вызывает технических трудностей.
Специалисты жилищной организации должны обеспечить постоянный контроль (один или два раза в сутки) за соответствием температурных и гидравлических параметров теплоносителя условиям договора. Если температура теплоносителя ниже утвержденного договором температурного графика теплоносителя для соответствующей температуры наружного воздуха (недотоп), жилищная организация обращает к теплоснабжающей организации санкции, предусмотренные договором (оплата меньшего количества тепла и даже штраф, за его недопоставку). При этом снижаются и платежи жителей за отопление. Для создания заинтересованности жилищной организации важно, чтобы размер снижения платежей населения за некачественное отопление был несколько меньше, чем сумма санкций к теплоснабжающей организации.
Можно предложить такой механизм и для перетопов. Смысл в том, чтобы в случае избыточной по отношению к температурному графику температуры теплоносителя избыток тепла не оплачивался потребителем. Превышения температуры теплоносителя актируются по процедуре, предусмотренной в договоре, а по окончании отопительного сезона жилищная организация премируется в размере, например, 10 % от стоимости выявленного перетопа. Понятно, что такая ситуация должна быть выгодна потребителю, поскольку в противном случае пришлось бы заплатить за полученную избыточную тепловую энергию. Пока расхождение между нормативно-расчетным и фактическим количеством тепла для муниципального жилищного фонда оплачивается из бюджета в счет дотаций на тепловую энергию для населения, целесообразно предусмотреть эти средства в бюджете, причем сделать это нужно через договор на управление жилищным фондом. В ближайшем будущем, когда стоимость жилищно-коммунальных услуг будет полностью оплачиваться конечными потребителями, эти средства следует предусматривать в платежах населения. Для многих товариществ собственников жилья и кооперативов такая форма поощрения для контроля за перетопом актуальна уже сейчас.
В первом варианте договора речь идет только о контроле соблюдения тепловых режимов, но, по существу, это задача не ресурсосбережения. Хотя и здесь постепенно может формироваться механизм заинтересованности предприятий в сокращении потребления тепловой энергии. Так, практика реализации проекта МБРР по приемке ведомственного жилищного фонда показывает, что теплофизические свойства жилищного фонда фактически существенно лучше, чем принимается обычно в нормативных расчетах. Поэтому по истечении нескольких лет энергомониторинга жилищные организации могут прийти к выводу, что для обеспечения нормативной температуры в жилых помещениях достаточно меньшего количества тепловой энергии, чем предполагалось на момент заключения первого пообъектного договора до проведения энергомониторинга. Важно формировать экономическую заинтересованность жилищников в покупке только того количества тепловой энергии, которое реально необходимо.
Вариант 2. Договор на теплоснабжение между жилищной и теплоснабжающей организациями включает приборный учет тепла и возможность жилищной организации регулировать его потребление.
В настоящее время таких договоров немного. Но по мере роста актуальности темы ресурсосбережения их число будет увеличиваться. В этом важно заинтересовать жилищную организацию. Решений здесь может быть несколько. Одно из них - обеспечить автоматизированное, например пофасадное, регулирование потребления тепловой энергии и обязать жилищную организацию поддерживать режим автоматического регулирования. В этом случае оплачивается обеспечение процесса регулирования потребления тепла, а результат регулирования специально не оплачивается. Такая же концепция может быть принята и без автоматизированной системы регулирования, но с использованием системы мониторинга процесса регулирования. Плата за результат возможна при реализации описанной идеальной модели. Но на практике возможен и ряд других вариантов поощрения жилищных организаций к рациональному потреблению энергии. Например, если договориться, что в размер вознаграждения жилищной организации будет включаться стоимость тепловой энергии исходя из дифференциальных ("привязанных" к температуре наружного воздуха) данных энергомониторинга за последние 5 лет. Если при данной температуре окружающего воздуха фактическое теплопотребление меньше дифференциального значения энергомониторинга, полученная разница в стоимости тепловой энергии может быть экономическим интересом жилищной организации. Причем на следующий год в результат пятилетнего энергомониторинга будет включен уже факт текущего года. Это длительная и тонкая процедура. Не очевидно, что она будет востребована. Однако важно другое. Необходимо понять, что без экономической заинтересованности жилищных организаций в ресурсосбережении при современных системах теплоснабжения многоквартирных домов проблему рационального ресурсопотребления не удастся не только решить, но и сдвинуть с мертвой точки.
А для того чтобы такое решение состоялось, нужна последовательная и поэтапная работа.
