Реформы в жилищной сфере, воплощение которых в России началось в 1989 году с разрешения приватизации жилья гражданами, превратили огромное количество квартиросъемщиков в собственников недвижимости и привели к изменению отношений собственности в пределах каждого дома. Еще несколько лет назад было немыслимо, чтобы одно жилое здание принадлежало одновременно множеству собственников: частных лиц, предприятий и организаций. Сегодня же во всей России, наверное, невозможно найти дом, где не было бы хоть одного частного собственника - владельца приватизированной квартиры. Объекту недвижимости, находящемуся в собственности нескольких лиц, законодательство дает название "кондоминиум"
Сейчас у нас в стране практически весь многоквартирный городской жилой фонд можно считать кондоминиумами. Поэтому проблема управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового урегулирования отношений между сособственниками общего имущества является на сегодня актуальной для всех городов России.
Специалисты Института экономики города в поисках решения проблем, связанных с управлением жилищным фондом, неоднократно обращались к зарубежному опыту. В большинстве западных стран граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как инвестицию, их главная задача - содействовать тому, чтобы стоимость квартиры не уменьшалась со временем, а, по возможности, прирастала. Несмотря на то, что в России многие люди получили квартиры бесплатно в результате приватизации, мы должны извлечь полезный урок из опыта рачительного отношения к своей собственности, исторически накопленного в западных странах.
В странах капитала, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления недвижимостью, включая и самоуправление собственников в кондоминиуме. Слово "кондоминиум" происходит из латинского языка, и обозначает "совладение". Этому термину почти две тысячи лет, а сама идея кондоминиума зародилась во времена Римской империи, когда Сенат принял законы, разрешавшие гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских "многосемейных" домах. В Средние Века кондоминиумы существовали в Европе, в основном в германских городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по междоусобным войнам.
После средневековья идея общей собственности не возникала вплоть до начала двадцатого века. Тогда в Западной Европе вновь появились кондоминиумы по причине дефицита земли в городах. Затем этот подход распространился на страны Латинской Америки и Пуэрто-Рико, где в 1951 году были приняты законы, создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части жилищной и финансовой отрасли. Закон Пуэрто-Рико составил основу закона о кондоминиуме, принятого Конгрессом США в 1961 году.
После этого кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, получили широчайшее распространение во многих странах мира. Наиболее существенную часть жилищного фонда кондоминиумы составляют в США и Мексике, также они распространены в странах Западной Европы. С начала девяностых годов кондоминиумы появились в странах бывшего социалистического блока: Польше, Венгрии, Словении и других, а также в странах СНГ.
Подходы к формированию кондоминиумов и управлению общим имуществом в России и за рубежом
Законодательство большинства зарубежных стран, регулирующее вопросы недвижимости, исходит из того принципа, что основой любого объекта недвижимости является земля. Закон о кондоминиумах США начинается с постулата, по которому границы собственности, установленные по поверхности земли, распространяются вглубь до центра земли и вверх до верхних слоев атмосферы. Любое строение, возведенное на земельном участке, неразрывно связано с земельным участком. Таким образом, каждый домовладелец в кондоминиуме в США является сособственником земельного участка, входящего в состав кондоминиума.
В то же время в России, где на настоящий момент земельные отношения не урегулированы до конца на федеральном законодательном уровне, домовладельцы в кондоминиумах могут быть более или менее твердо уверены в своих правах на долю участия только в том общем имуществе, которое связано со строением. Закон "О товариществах собственников жилья" предоставляет органам власти на местах полномочия передавать домовладельцам в кондоминиумах земельные участки в общую долевую собственность. Однако случаев осуществления такой реальной передачи крайне мало; местные органы исполнительной власти либо ссылаются на отсутствие механизма передачи и методики определения границ участков кондоминиумов, либо дожидаются принятия федерального земельного кодекса.
Еще одно из принципиальных отличий российских кондоминиумов от кондоминиумов в странах Запада, сложившееся исторически в ходе приватизации жилья, заключается в соотношении частной и муниципальной собственности в пределах одного дома.
В соответствии с российским законодательством в кондоминиуме квартиры, все или их некоторая часть, находятся в собственности граждан - физических лиц, нежилые помещения могут принадлежать частным компаниям - юридическим лицам. Остальные помещения, как то неприватизированные квартиры и невыкупленный нежилой фонд, чаще всего являются объектом муниципальной собственности. Муниципалитет, как собственник помещений в кондоминиуме, вступает в товарищество собственников жилья и становится обладателем таких же прав и обязанностей, как и остальные собственники. Представительство интересов города в товариществе осуществляет уполномоченный сотрудник администрации или иной городской службы.
Аналогичные схемы участия муниципалитетов в управлении кондоминиумами существуют и в странах Восточной Европы.
В то же время на Западе, особенно в США, где исторически подавляющая часть жилищного фонда находится в частной собственности, под приватизацией понималась не массовая бесплатная передача жилья гражданам, как это было у нас, а продажа жилья. При этом выставляемые на продажу дома полностью распродавались. Таким образом в США и европейских странах жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику, будь то муниципалитет или частное лицо, либо это кондоминиум, в котором нет муниципальной собственности. На западе невозможно увидеть дом, где одновременно были бы муниципальные и частные квартиры.
Таким образом, муниципалитет не является лицом, непосредственно заинтересованным в каких-либо внутренних делах ассоциаций собственников жилья, и домовладельцы в кондоминиуме не испытывают давления со стороны городских властей при решении любых вопросов, касающихся их кондоминиума.
Отношения между домовладельцами регулируются уставом ассоциации собственников жилья, которая в обязательном порядке создается и регистрируется для управления кондоминиумом, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически является членом ассоциации. Кроме того, практически каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. На западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. В основном такие дела касаются задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушения установленных в кондоминиуме правил.
В то же время ни в одной из западных стран ассоциации собственников жилья не получают от властей такой поддержки, и законодательной, и финансовой, как товарищества собственников жилья в российских городах. В капиталистических странах, где исторически рынок услуг, связанных с жильем, высоко развит, участие в управлении собственным городским домом воспринимается домовладельцами как преимущество. Естественно также, что собственники жилья в кондоминиумах не требуют какой-либо финансовой помощи от муниципалитетов, поскольку всегда сами оплачивали стоимость услуг по содержанию и ремонту своего собственного жилья. Западные домовладельцы просто ценят возможности рационального и экономного расходования своих собственных средств, вложенных в качество и комфортность проживания.
В нашей же стране, при низких доходах населения и качестве жилищных услуг, не всегда удовлетворяющем запросам даже невзыскательного потребителя, необходимо поддерживать любые инициативы граждан, касающиеся улучшения условий их проживания. Кроме того, на период времени, пока сохраняются дотации на содержание жилья и коммунальные услуги для нанимателей и владельцев приватизированных квартир в мунициапльном жилищном фонде, приходится говорить о сохранении этих же дотаций для членов товариществ собственников жилья, осуществляющих управление своими домами самостоятельно.
Ниже рассматриваются особенности процесса развития кондоминиумов в различных зарубежных странах.
Соединенные Штаты Америки и страны Западной Европы
Основная масса жилья в США и западно-европейских странах находится в частной собственности. Это односемейные дома, которых очень много и в густонаселенных городах; многоквартирные городские дома, владельцами которых являются, как правило, корпорации и частные компании, сдающие жилье внаем; кондоминиумы и кооперативы. Государственное жилье в Соединенных Штатах составляет лишь около 5% от всего жилищного фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям.
В шестидесятых и семидесятых годах кондоминиумы в Америке формировались в домах, которые прежде сдавались в аренду. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания полностью, поквартирно, арендаторам и другим лицам, желающим получить собственное жилье. В результате дом переходил в смешанную собственность множества новых владельцев квартир, которые одновременно получали право собственности на долю в местах общего пользования. Для управления общим имуществом в кодоминиуме создается ассоциация собственников жилья.
Уже с начала восьмидесятых "конверсия" существующего арендного жилья в кондоминиумы стала уменьшаться, и на первый план вышли частные компании - застройщики. Строительство кондоминиумов превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес: жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью и приносит огромные прибыли застройщикам. Вот уже почти двадцать лет кондоминиумы в США формируются в основном в домах-новостройках.
Создание в новом доме организации самоуправления жильцов - ассоциации собственников жилья, всегда используется застройщиками и агентами по продаже жилья как дополнительная выгода, предоставляемая покупателям квартир. Реклама жилья в кондоминиумах, строится именно на преимуществах, которые получают члены ассоциации собственников жилья: право голоса во всех внутренних вопросах, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влиять на качество и стоимость услуг предоставляемых ими услуг.
Все положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме, излагаются в предварительном договоре купли-продажи, и каждый покупатель квартиры сразу осознает себя членом ассоциации.
Нужно отметить, что американцы - очень мобильная нация. Они в гораздо меньшей степени, чем наши соотечественники, привязываются к своему жилью, легко меняя место жительства при необходимости. Поэтому в США высоко развит рынок коммерческой аренды жилья - квартир и домов. Несмотря на это большинство американцев стремятся приобрести свое собственное жилище. Идеальным считается проживание в собственном отдельном доме или собственной квартире, при условии, что она отвечает высоким требованиям качества. Это позволило кондоминиумам за время своего существования в Соединенных Штатах завоевать огромную популярность среди населения.
Часто квартира в кондоминиуме выбирается для проживания молодыми семьями, поскольку работающие супруги обычно предпочитают городское жилье и не располагают возможностями самостоятельно заботиться о своем доме. Существуют также кондоминиумы, где в основном проживают пенсионеры. Однако особенных закономерностей в том, какие слои населения предпочитают квартиры в кондоминиумах, нет: все зависит от качества жилья, его местоположения и стоимости. Тем не менее, в отличие от других типов жилья, именно кондоминиум американцы считаю олицетворением качества, комфорта, возможности экономии и надежности.
В Западно-европейских странах процентная доля жилищного фонда, принадлежащего государству и муниципалитетам, гораздо выше, чем в США. Так, в Германии она составляет почти 35%, во Франции - около 40%. Большое место в жилищном секторе стран Западной Европы также занимают кооперативы, которые в основном представляют собой крупные организации, владеющие многочисленными жилыми домами. Кооперативы особенно широко распространены в скандинавских странах и в Германии. Однако в последнее десятилетие по Германии прокатилась волна "кондоминизации" кооперативов. Право собственности на квартиру дает жильцу больше преимуществ, нежели просто владение паем. Зарегистрировав дом в качестве кондоминиума, жильцы становятся собственниками своего жилья, получают долю в общем имуществе, и их квартиры приобретают новую, более высокую стоимость.
В ряде стран, особенно в США, получил распространение вид бизнеса, основанный на повышении стоимости помещений в кондоминиуме. Заинтересованное в получении прибыли лицо, приобретя квартиру в доме, предназначенном для преобразования в кондоминиум или в новом доме, уже через некоторое время может продать ее по более высокой цене. Это становится возможным после создания ассоциации собственников жилья и становления системы управления домом, поскольку качество обслуживания и комфортность проживания в кондоминиуме заметно возрастают, а это ощутимо влияет на стоимость недвижимости.
Страны Восточной Европы и ближнего зарубежья
В бывших социалистических странах, таких, как Польша, Чехия, Словения, Венгрия, жилищный фонд ранее принадлежал государству, как и в нашей стране, и дальнейшая его приватизация проходила по пути, сходному с российским. Законодательство, регулирующее вопросы управления объектами смешанной собственности в странах Восточной Европы формировалось практически одновременно с аналогичным законодательством в России.
Сегодня в восточно-европейских странах для кондоминиумов характерны проблемы, сходные с трудностями, которые испытывают российские товарищества собственников жилья: проблемы передачи прав собственности от муниципалитетов гражданам, сравнительно невысокие доходы населения и низкая его активность, зависимость от узкого и неразвитого рынка услуг по управлению и содержанию жилья.
Действие Закона СССР о приватизации, вышедшего в 1989 году, распространялось на жилищный фонд во всех республиках бывшего Советского Союза, ныне независимых государствах. Поэтому практически во всех государствах нашего ближнего зарубежья в настоящее время существует проблема управления многоквартирными домами, находящимися в собственности нескольких домовладельцев.
Поиски решения этой проблемы актуальны для Беларуси, Украины, Армении, Казахстана и ряда других республик. Однако не во всех из названных государств решение найдено на законодательном уровне.
Наиболее близким к российскому путем пошло правительство Республики Беларусь, где в начале 1998 года вышел Закон о совместном домовладении. Термин кондоминиум в нем не применяется, однако форма взаимоотношений между собственниками помещений в здании полностью соответствует понятию кондоминиума, утвержденному российским законодательством. Управление объектами совместного домовладения осуществляется товариществом собственников.
В процессе подготовки в настоящее время находится закон о кондоминиуме Республики Армения. В настоящее время основным законодательным актом, регулирующим вопросы отношений между собственниками жилищного фонда является Закон РА о приватизации государственного и общественного жилфонда, который предусматривает образование объединений собственников. Предполагается, что в Армении здания, в которых приватизировано 50% всех квартир, должны перейти к кондоминиумной форме управления. А все те жилые здания, в которых нет ни одной непрватизированной квартиры, должны в обязательном порядке стать кондоминиумами по истечении двухлетнего срока бесплатной приватизации.
В Казахстане в 1996 году решением Правительства республики сфера содержания и эксплуатации жилищного фонда была полностью переведена на бездотационную основу. Таким образом каждый жилец в многоквартирном доме должен самостоятельно полностью оплачивать стоимость содержания и ремонта дома, в котором проживает. Для целей управления содержанием, эксплуатацией и обслуживанием жилых домов в Казахстане создаются кооперативы собственников квартир (КСК). Во многом цели и направления деятельности КСК совпадают с целями и направлениями деятельности российских товариществ собственников жилья, однако основные принципы их создания отличаются. Членство в наших товариществах сегодня добровольное, и в одном доме могут жить собственники - члены товарищества, собственники - не члены товарищества и жильцы неприватизированных квартир, также не являющиеся членами товарищества. Казахские КСК включают в себя всех жильцов дома, то есть в таких домах стопроцентная приватизация.
Можно отметить, что если в России товариществам собственников жилья в период реформирования жилищно-коммунальной отрасли оказывается определенная поддержка со стороны властей, как федеральных, так и местных, то в Казахстане власти просто переложили всю ответственность за жилищный фонд на плечи КСК.
В целом можно отметить, что практически во всех государствах, прошедших через сложный процесс приватизации государственного жилищного фонда, организациям самоуправления в жилищной сфере отводится огромная роль. Они призваны не только снять тяжелое бремя финансовой и организационной нагрузки по поддержанию жилья с плеч государства, муниципальных властей и промышленных предприятий. Их коренная задача заключается в том, чтобы через формирование грамотного и влиятельного потребителя жилищных услуг способствовать становлению конкурентного рынка управления и содержания жилищного фонда.
Возможности защиты капитала, вложенного в кондоминиумы
Выше уже говорилось о том, что на Западе граждане рассматривают покупку квартиры или дома не только как решение своей жилищной проблемы, но и как инвестицию. Эта инвестиция имеет целью защитить вложенный капитал от инфляции и других финансовых рисков, и по возможности принести прибыль при будущей продаже.
В практике управления недвижимостью рыночная стоимость коммерческого объекта недвижимости, то есть его потенциальная продажная стоимость в текущий момент или любой момент в будущем, определяется доходом, который приносит объект. В отношении жилищного фонда, предназначенного для сдачи в аренду, это положение также справедливо. В то же время стоимость жилья, предназначенного для проживания самих собственников, определяется другими факторами.
Обычно стоимость квартиры определяется ее метражом. В то же время цена одного квадратного метра определяется спросом на жилье различного качества. Спрос, в свою очередь, зависит от местоположения и качества, а также физического состояния дома. Практика показывает, что состояние самой квартиры не всегда влияет на ее цену, так как зачастую новые владельцы ремонтируют и переделывают приобретенное жилье по своему вкусу.
Таким образом, можно сказать, что изменение стоимости квартиры за период от покупки до продажи в наибольшей степени зависит от изменения качества обслуживания и комфортности проживания в доме. Чтобы защитить вложения, сделанные покупателями помещений в доме, необходимо, чтобы стоимость этих помещений возрастала со временем. Конечно, нужно признать, что сохранение и приращение капитала в полной мере возможно при относительной экономической стабильности, стабильно невысоком уровне инфляции. Кроме того, инвестирование в недвижимость становится по-настоящему привлекательным для граждан только при наличии развитой кредитной системы.
В условиях неустойчивой экономической обстановки, которая создалась в нашей стране, говорить об эффективности западных технологий инвестирования в жилищную сферу можно с определенной натяжкой. В настоящее время стремительная инфляция, низкие доходы населения, отсутствие отлаженного механизма кредитования населения на приобретение жилья не способствуют решению проблемы. В то же время востребованность в жилье со стороны населения остается огромной, темпы перехода жилья от государства к частным собственникам растут. Каждый собственник в соответствии с законом несет бремя по управлению своей собственностью, включающей квартиру и долю в местах общего пользования в доме. Добиться эффективного управления в подобной ситуации можно только, объединив общие усилия.
