Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 1)

С 1 марта 2005 г. вводится в действие Жилищный ко­декс РФ (далее - ЖК РФ). С этого дня согласно ст. 1 и 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищ­ного кодекса Российской Федерации" (далее - Ввод­ный закон) утрачивают силу законодательные акты, ранее регулировавшие вопросы управления, содержа­ния, текущего и капительного ремонта многоквартир­ных жилых домов:

• Жилищный кодекс РСФСР;
• Закон РФ от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах феде­ральной жилищной политики" (далее - Основы);
• Федеральный закон от 15.06.96 № 72-ФЗ "О това­риществах собственников жилья" (далее – Закон о ТСЖ);
• Закон РФ от 04.07.91 № 1541-1 "О приватизации жи­лищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации)[1];
• ряд других законодательных актов.

Действующие на территории Российской Федерации законы и иные правовые акты впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ могут применяться лишь по­стольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Ввод­ному закону.

К числу главных задач, решаемых ЖК РФ в сфере управления жильем, относятся:

• создание условий для демонополизации рынка уп­равления многоквартирными домами;
• развитие конкурентных отношений между органи­зациями любых организационно-правовых форм;
• переход к самостоятельному выбору собственника­ми помещений в многоквартирных домах приемлемого для них способа управления домами;
• снятия барьеров для создания ТСЖ;
• создание органами местного самоуправления (ОМС) равных условий управления жильем любыми лицами независимо от формы собственности.

Нормативное регулирование управления жильем до принятия ЖК РФ

Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР изначально был рассчитан исключительно на государ­ственное управление жилищным фондом, его содер­жание и ремонт. Управление преобладающим по объему "жилищным фондом местных Советов народ­ных депутатов" должно было осуществляться испол­нительными комитетами местных Советов и образуе­мыми ими органами управления, а управление "ве­домственным жилищным фондом" - министерствами, государственными комитетами, ведомствами и под­чиненными им предприятиями, учреждениями, орга­низациями (ст. 17 ЖК РСФСР).

Процесс приватизации жилья существенно не за­тронул организацию управления. В1991 г. в ЖК РСФСР были внесены изменения, согласно которым "за государ­ственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются[2] обяза­тельства по обслуживанию и ремонту приватизирован­ных жилых помещений по договору с их собственни­ками (товариществами и иными объединениями)" (ст. 129). Эта норма дублирует положения ст. 22 Зако­на о приватизации.

Согласно ст. 23 Закона о приватизации "собствен­ники жилых помещений вправе самостоятельно определять организации для обслуживания этих поме­щений (государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы и иные хозяйствующие субъекты независимо от орга­низационно-правовых форм)". Таким образом, даже в отношении "обслуживания помещений" государ­ственные организации названы первыми. Сохранение принципов государственного управления жильем за­конодательно закреплено в ст. 24 Закона о привати­зации: "...обслуживание и ремонт жилого дома в це­лом осуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями или их пра­вопреемниками, обслуживающими этот дом до начала приватизации".

Основы определяли управление жилищным фондом как составную часть жилищной сферы, являющейся отраслью народного хозяйства. Участие в управлении жилищным фондом рассматривалось в них (ст. 5) как право граждан, неправительственных, общественных организаций и иных добровольных объединений "на­нимателей, арендаторов и собственников жилых поме­щений в домах всех форм собственности ...с целью защиты своих экономических и социальных прав и ин­тересов". Кроме определения понятия "товарищество собственников жилья", Основы практически не регу­лировали вопросы управления жильем. Поскольку Ос­новы являлись законом переходного периода, то в них лишь были намечены подходы, обеспечивающие эле­менты конкуренции в сфере содержания и ремонта жилья. Так, в ст. 24 Основ было установлено, что "до­говоры на оказание услуг по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов заключаются местной администрацией, государствен­ными и муниципальными предприятиями, учреждени­ями и организациями, как правило, на конкурсной основе, с привлечением предприятий и организаций любых форм собственности". Но сферы управления жи­льем эта норма не затрагивала. К тому же выражение "как правило" долгое время воспринималось лишь как рекомендация для проведения "экспериментов".

Серьезное изменение подходов к управлению жи­льем произошло после принятия Закона о ТСЖ. Вслед за определением в ГК РФ понятия "общее имущество в многоквартирном доме" (ст. 289 и 290) Закон о ТСЖ ввел понятие "кондоминиум" как имущественный комплекс, включающий в свой состав объекты, находя­щиеся в индивидуальной собственности различных лиц, и объекты, находящиеся в общей долевой соб­ственности. Кроме того, Закон о ТСЖ установил детальную процедуру выбора всеми собственниками объектов, находящихся в индивидуальной собственности способа управления кондоминиумом:

• непосредственное управление (при незначительных размерах кондоминимума и ограниченном числе домовладельцев);
• передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом "уполномоченной государством или органами местного самоуправления Службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги";
• образование ТСЖ для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору управляющему части или всех функций по управлению.

Закон о ТСЖ допускал и иные способы управления, установленные федеральными законами и законам субъектов РФ.

Ситуация в сфере управления жильем до принятия ЖК РФ

Положение на рынке управления многоквартирными домами сложилось достаточно неоднородное. С одной стороны, почти повсеместно сохранилось засилье муниципальных (государственных) предприятий и учреждений, которые зачастую поддерживается городскими администрациями. С другой стороны, монопольные МУПы и учреждения потенциально могут быть заменены подразделениями строительных организаций частными управляющими организациями, должностными лицами органов управления ТСЖ и ЖСК (ЖК), которые уже имеют практический опыт управления своими домами и в состоянии управлять другими жилым зданиями. Однако замене муниципальных управляющих препятствует протекционизм местных властей по отношению к МУПам. Нередко ОМС присваивают себе право единолично решать вопросы выбора управляющих независимо от мнения остальных собственников помещений в многоквартирных домах.

Как известно, наши сограждане традиционно воспринимают жилые дома как "муниципальный жилищный фонд", управление которым осуществляют только организации, за которыми этот "фонд" закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и в чьем бухгалтерском балансе он числится. Препятствием развития инициативы граждан самостоятельно управлять жильем являлось и положение Закона о ТСЖ, предусматривавшее в качестве условия создания ТСЖ вхождение земельного участка, на ко тором расположен дом, в состав общего имущества кондоминиума. Тем не менее, собственниками поме­щений создано несколько тысяч ТСЖ, и в некоторых случаях не благодаря, а вопреки политике местных властей.

До настоящего времени ОМС (в ряде субъектов РФ - органы государственной власти на уровне городов и районов) выбирали способ управления, не прово­дя общих собраний собственников, не спрашивая со­гласия других собственников. Исключение составля­ли только дома, в которых действовали жилищные кооперативы и созданные собственниками помеще­ний ТСЖ.

До сих пор большинство управляющих организаций являются унитарными предприятиями или "бюджетны­ми" учреждениями. Их создавали специально, не до­пуская, что жильем способны управлять какие-либо другие организации. Конкурсы если и проводились, то не как система, а как дань моде, чтобы "поставить галочку" в плане реализации программы реформиро­вания ЖКХ муниципальных образований (причем победитель определялся заранее).

Органы власти назначали одну управляющую орга­низацию для всего поселения или даже для всего му­ниципального района. Несколько управляющих на­значались только в крупных городах. В ведении одно­го управляющего находилось большое количество до­мов, управление которыми осуществлялось по одному договору, заключенному на единых условиях. Неред­ко договоры управления жильем вообще отсутство­вали. Прежде их заменяли решения о передаче иму­щества в хозяйственное ведение или оперативное уп­равление или договоры "о передаче в хозяйственное ведение" или "...в оперативное управление", ставшие нелегитимными после вступления в 1994 г. в силу ст. 299 ГК РФ.

Причины следующие: сохранение старых ("совет­ских") подходов; привычка все усреднять; нежелание органов власти отдавать гражданам право решать воп­росы управления; нежелание "отпускать" денежные по­токи; ошибочное понимание термина "муниципальный жилищный фонд" и учет в реестре публичной собствен­ности жилых помещений, которые уже давно привати­зированы (проданы, подарены, получены в наследство и перешли в частную собственность иным законным способом); распространение права хозяйственного ве­дения и оперативного управления не на отдельные жи­лые помещения, а на дома, в которых не созданы ТСЖ или ЖСК.

Управление многоквартирным домом

Следует различать управление жильем как функцию публичной власти, обязанность собственников поме­щений в многоквартирном доме и хозяйственную (предпринимательскую) деятельность.

Публичная функция управления жильем присуща органам государственной власти и ОМС и заключает­ся в предоставлении нуждающимся гражданам жилых помещений по договорам социального найма и най­ма, в обеспечении нормальных условий пользования нанимателями жилыми помещениями, относящимися к государственному и муниципальному жилищным фон­дам, в осуществлении контроля безопасных условий проживания граждан.

Управление жильем как обязанность собственни­ков помещений состоит в осуществлении ими дей­ствий, необходимых для поддержания принадлежащих им жилых помещений и общего имущества в много­квартирном доме в надлежащем состоянии, обеспечи­вающим их пригодность для проживания.

Управление жильем как хозяйственная деятель­ность осуществляется на возмездной основе и заклю­чается в предоставлении услуг по содержанию и ремон­ту многоквартирного дома, коммунальных и иных ус­луг, связанных с проживанием граждан (например, радио- и телефикации, охрана, создание и обслужива­ние интернет-сетей).

Указанные разновидности управления различают­ся не только по субъектному составу. Каждая из них включает постановку целей, разработку задач для их достижения, реализацию намеченных мер, координацию и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), а также контроль конечных ре­зультатов.

Очевидно, что эти составляющие у каждой разно­видности хотя и близки, но полностью не совпадают. Прежде всего это связано с различием интересов субъектов управления.

Публичный интерес заключается в наиболее эффек­тивном использовании в социальных и коммерческих целях недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному образованию, субъекту РФ, Россий­ской Федерации. С известной долей условности мож­но сказать, что это имущество принадлежит всему населению соответствующего публично-правового образования.

Интерес собственников помещений заключается в том, чтобы многоквартирный дом находился в состо янии, пригодном для проживания самого собственни­ка (гражданина) или других лиц (нанимателей, членов семей собственников и нанимателей и др.), как можно дольше.

Интерес исполнителя состоит в получении стабиль­ного дохода от осуществления деятельности по управ­лению многоквартирными домами. Управляющий за­интересован в сохранении и расширении своего биз­неса, оптимальном соотношении требуемого собственниками качества и расходов на его достижение.

ЖК РФ (ч. 1 ст. 161) впервые сформулировал цели деятельности по управлению многоквартирным домом. Ранее они не были определены, и субъекты управле­ния понимали их по-разному. Осуществляемое соб­ственниками управление в соответствии с Кодексом должно обеспечивать:

• благоприятные и безопасные условия проживания;
• надлежащее содержание такого дома и земельно­го участка, на котором расположен дом;
• своевременный ремонт общего имущества в мно­гоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;
• решение вопросов пользования общим имуще­ством в многоквартирном доме;
• предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Определение понятия "управление" сформулирова­но в ЖК РФ как обязанность собственников помеще­ний в многоквартирном доме управлять принадлежа­щим им недвижимым имуществом. Собственники не могут отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. Это определение содержит ряд оценочных критериев: "благоприятный", "безопасный", "надлежа­щий", "своевременный". Соответствие результата уп­равления указанным критериям определяется путем его сравнения с требованиями, установленными зако­нодательством Российской Федерации. Так, требова­ния к жилым помещениям, их содержанию, содержа­нию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, технические регламенты, са­нитарные и технические нормы и правила устанавлива­ются на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 и др. ЖК РФ). Правительством РФ устанавли­ваются также правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).

По сложившейся практике подобные нормы ранее распространялись только на исполнителей, осуществляющих конкретные виды работ и услуг. Но поскольку привлекаемые исполнители выполняют работы по ремонту и предоставляют услуги по содержанию жилья в заказываемых и оплачиваемых собственниками помещений объемах, то в первую очередь обязательные требования к состоянию домов касаются самих собственников помещений. Если собственники не заказали своим контрагентам необходимый перечень и объем работ и услуг, то они должны отвечать за последствия своего бездействия. Если собственники заказали необходимый перечень и объем работ и услуг, но их контрагенты не обеспечили выполнение поставленных задач, то собственники должны отвечать за состояние дома, сложившееся в результате выбор контрагентов и контроля качества их деятельности. Исполнители также должны отвечать за качество своей деятельности как перед собственниками помещений (в порядке исполнения договорных обязательств), те и перед органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль.

С учетом сказанного, управление многоквартирным домом не может рассматриваться во всех случаях как деятельность, осуществляемая исключительно на профессиональной основе. Например, органы yправления ТСЖ или ЖСК (общее собрание, правление, председатель) осуществляют управление в соответствии с уставом этих некоммерческих организаций. Причем органы управления состоят из членов TCЖ или ЖСК. Даже если отдельные должностные лица органов управления указанных некоммерческих организация получают денежное вознаграждение за свою работу, они все равно действуют в рамках членских отношений, а не на основании возмездных договоров. ТСЖ и ЖСК не обязаны привлекать профессионалов по возмездному договору, а если и делают это, то по собственному усмотрению. В случае привлечения ТСЖ или кооперативом управляющей организации она действует на основании договора управления и осуществляет управленческую деятельность на профессиональной основе.

Объект управления

Следует обратить внимание, что в ранее действовавшем ЖК РСФСР употреблялось понятие "управление жилищным фондом", в ЖК РФ применяется понятие "управление многоквартирным домом". Это означает изменение концепции управления жильем, которая изложена в разделе VIII ЖК РФ.

ЖК РФ исходит из необходимости организации уп­равления самими собственниками в масштабе мно­гоквартирного дома. Собственникам вменяется в обязанность нести бремя содержания своего, ин­дивидуально определенного имущества, (квартира) и общего имущества дома (ст. 210, 289 ГК РФ, п. 3 ст. 30 ЖК РФ). При этом учитываются как технические характеристики и состояние дома, так и специфиче­ские потребности собственников помещений. Отныне органы власти не могут принимать решений по выбо­ру способа управления без участия остальных соб­ственников, и оплата собственниками квартир в но­вых домах расходов на содержание старых домов дол­жна остаться в прошлом.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Способ управления многоквартирным домом выби­рается собственниками помещений в многоквартир­ном доме на общем собрании. Эта норма ЖК РФ (ч. 3 ст. 161) сохраняет преемственность с положениями Закона о ТСЖ (п. 3 ст. 21). В соответствии с Кодексом (ч. 1 ст. 44) общее собрание собственников помеще­ний является органом управления многоквартирным домом даже в том случае, когда управление осуществ­ляет ТСЖ или ЖСК, в котором часть членов кооперати­ва выплатила паевые взносы, а тем более управляю­щий. Выбранный однажды способ управления домом может быть изменен в любое время на основании ре­шения собственников помещений. Согласно ЖК РФ (ч. 3 ст. 161) принятое решение общего собрания о вы­боре способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т. ч. для тех, кто не участвовал в голосовании. Решение общего собрания собственников может быть принято путем как очного, так и заочного голосо­вания, которое является новой нормой жилищного законодательства и целесообразно при большом числе собственников помещений. В случае заочного голосо­вания собственники помещений могут передать в пись­менной форме свои решения по вопросам, поставлен­ным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений или представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Каждый собственник обладает количеством голосов пропорционально его доле в пра­ве общей собственности на общее имущество в дан­ном многоквартирном доме. Согласно ст. 15 Вводного закона доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля участия) пропорциональна размеру принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено принятым до введения в действие Вводного закона решением общего собрания соб­ственников помещений или иным соглашением всех уча­стников долевой собственности на общее имущество.

Муниципальные образования, субъекты РФ и Рос­сийская Федерация, имеющие в собственности жилые и нежилые помещения в доме, при принятии решений на общем собрании имеют равные с другими собствен­никами помещений в таком доме права. Никакие при­вилегии для этой категории собственников не предус­мотрены, что соответствует ст. 124 ГК РФ. На основа­нии ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции. От имени муниципальных образований это могут быть ОМС, а в случаях и порядке, предусмотренных феде­ральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от име­ни указанных публично-правовых образований могут выступать государственные органы, ОМС, а также юридические лица и граждане.

Голосование на общем собрании осуществляется собственником помещения как лично, так и через сво­его представителя, которому выдана доверенность, составленная в письменной форме (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ). Такая доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или нахож­дения, паспортные данные) и быть оформлена в соот­ветствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Решение о выборе способа управления многоквар­тирным домом принимается большинством голосов при­сутствующих на нем собственников помещений. Коли­чество голосов участников собрания прямо зависит от величины доли участия домовладельца. Решения обще­го собрания собственников помещений в многоквартир­ном доме оформляются протоколами в порядке, уста­новленном общим собранием собственников помеще­ний в каждом конкретном доме (ч. 1 и 4 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с ЖК РФ (ч. 2 ст. 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов уп­равления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками по­мещений в многоквартирном доме;
• управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;
• управление юридическим лицом независимо от орга­низационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация).

​Этот перечень является закрытым и расширению не подлежит.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений 

При таком способе все общие вопросы управления многоквартирным домом, которые регламентирует ст. 164 ЖК РФ, решают непосредственно сами соб­ственники. По сравнению с Законом о ТСЖ ЖК РФ не ограничивает число собственников помещений, спо­собных выбрать и реализовать такой способ управле­ния домом. Ранее действовавший Закон о ТСЖ пре­дусматривал, что кондоминиум включает "не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам"[3]. Оптимальное число собственников помещений, которым целесооб­разно использовать этот способ управления, опреде­лит правоприменительная практика. Но законодатель не счел допустимым лишать собственников помещений такого права.

Собственники вправе принять в рамках рассматри­ваемого способа управления несколько путей реали­зации своего решения. Во-первых, все текущие воп­росы управления могут решаться на общих собраниях. Во-вторых, собственники вправе распределить обязанности по управлению домом между собой. В-третьих, они могут выбрать одного управомоченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собствен­ников). В последнем случае все или большинство соб­ственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в письменной форме. Выдача доверенности от лица общего собра­ния Кодексом не предусмотрена. Указанное лицо в отношениях с третьими лицами будет выступать от име­ни собственников, отказавшихся от создания ТСЖ или жилищного кооператива и заключения договора управления с управляющим.

При непосредственном способе управления привлечения профессионального управляющего не будет Лицо, которому собственники помещений выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим. Если уполномоченное собственниками лицо будет, помимо доверенности, иметь с собственниками помещений возмездный договор, предметом которого будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то это уже будет соответствовать другому способу управления, предусмотренному Кодексом. Такие действия возможны только при принятии общим собранием решения об изменении способа управления. Если такое лицо будет иметь с собственниками помещений возмездный договор о выполнении (предоставлении) конкретных работ (услуг), то оно должно в зависимости от предмета договора квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг.

В соответствии с ЖК РФ при непосредственном управлении договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности, должны заключаться собственниками помещений на основании решения их общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения (в т. ч. поставки газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) должны самостоятельно заключаться каждым собственником помещения от своего имени.

Управление многоквартирным домом ТСЖ или потребительским кооперативом

В отличие от непосредственного управления многоквартирным домом управление ТСЖ, жилищным (жилищно-строительным) кооперативом осуществляется опосредованно через органы управления этих некоммерческих организаций. Все вопросы управления домом решаются органами управления ТСЖ и кооператива. Высшим органом управления таких организаций является общее собрание членов ТСЖ и кооператива (конференция). Текущая деятельность по управлению домом чаще всего осуществляется не общим собрани­ем, а выборными органами: правлением и председа­телем правления.

Раздел VIII ЖК РФ не содержит специальных поло­жений об управлении многоквартирным домом ТСЖ, жилищным (жилищно-строительным) кооперативом или иными специализированными потребительскими кооперативами, предусмотренными федеральными законами[4]. Деятельность указанных некоммерческих организаций осуществляется с учетом норм разделов V и VI ЖК РФ (ч. 9 ст. 162 Кодекса).

Некоммерческая организация вправе управлять многоквартирным домом как самостоятельно, т. е. пре­дусмотрев осуществление этой деятельности своими органами управления и/или включив на основании трудового договора в свой штат специалиста по управ­лению домом, так и привлекать для этого внешнюю управляющую организацию (управляющего), заключив с ней договор управления. В последнем случае такие договоры должны соответствовать требованиям Ко­декса к договорам управления. В любом случае ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имущества с собственни­ками помещений в многоквартирном доме, не являю­щимися членами товарищества.

В соответствии с Вводным законом (ст. 14) жилищ­ный или жилищно-строительный кооператив, все чле­ны которого полностью внесли паевые взносы за пре­доставленные им жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в ТСЖ либо ликви­дации. Это связано с тем, что с момента создания главной целью деятельности ЖСК является строительство многоквартирного дома, а жилищного кооператива - приобретение многоквартирного дома. После этого кооперативы передают принадлежащие им жилые помещения в пользование членам кооперативов. По мере полной выплаты последними паевых взносов за квартиры они в силу закона приобретают пра­во собственности на эти жилые помещения (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Никакой "дополнительной" передачи кооперативом жилых помещений членам кооперати­ва не требуется.

Надо учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 112 ЖК РФ количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать чис­ло жилых помещений в строящемся или приобретае­мом кооперативом многоквартирном доме. То есть ЖСК (ЖК) может действовать в масштабе только од­ного дома. Если собственниками стали все члены коо­ператива, то задача, ради которой они объединяли свои имущественные взносы, - выполнена. Для совме­стной деятельности собственников помещений в многоквартирном доме законом предусмотрена иная орга­низация - ТСЖ. Хотя управление многоквартирным домом, кооперативом и ТСЖ во многом одинаково, за­конодатель вправе требовать такой реорганизации ко­оперативов, поскольку новая организационно-право­вая форма (ТСЖ) более соответствует приобретенно­му прежними членами ЖСК (ЖК) статусу.

При преобразовании в ТСЖ и регистрации измене­ний их правового статуса кооперативы освобождают­ся от уплаты государственной пошлины. После 1 янва­ря 2007 г. кооперативы подлежат ликвидации уже в судебном порядке. При этом в суд должен обращать­ся орган, осуществляющий государственную регистра­цию юридических лиц.

ЖК РФ содержит менее жесткий по сравнению с За­коном о ТСЖ порядок создания товарищества. Так, те­перь не требуется предварительная регистрация кон­доминиума (как имущественного комплекса). Следова­тельно, до создания ТСЖ уже не нужно думать о включении в состав кондоминиума земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (что вызы­вало немалые организационные и финансовые слож­ности). Это будет способствовать созданию ТСЖ и реа­лизации собственниками своего права управлять мно­гоквартирным домом.

---

[1] Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» отменяется частично с 1 марта 2005 г. (ст.3, 9, 10 и раздел III «Обслуживание и ремонт приватизированного жилья»), а частично с 1 марта 2007 г.

[2] Здесь и далее выделено автором. – Примеч.ред.

[3] ЖК РФ не применяет понятие «кондоминиум» и наполняет новых содержанием понятие «общее имущество в многоквартирном доме» (ст.36).

[4] К числу таких некоммерческих организаций можно отнести, например, жилищные накопительные кооперативы, деятельность которых урегулирована принятым в декабре 2004 г. Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах».