О правах собственности на помещения в новых многоквартирных домах

Когда застройщик возводит многоквар­тирный дом, то как объект строительства он принадлежит застройщику, поскольку он или строит его самостоятельно, или прини­мает его по окончании строительства от привлеченного подрядчика. Далее в ре­зультате работы по договору (долевого участия либо строительного подряда) заст­ройщик передает квартиры в построенном доме потребителю, и первичное право собственности возникает у того, кто зака­зывал строительство конкретной квартиры

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об учас­тии в долевом строительстве многоквар­тирных домов и иных объектов недвижи­мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федера­ции" (далее - закон о долевом строитель­стве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании дого­вора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конк­ретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделе­ние Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик - разрешение на ввод в эксплуатацию мно­гоквартирного дома. Право собственности на конкретное жилое (или нежилое, так как дольщики могут быть разными) помещение возникает у дольщика только после получе­ния свидетельства о праве собственности. Таким образом, неправильным было бы го­ворить о передаче права собственности застройщиком дольщику.

В этой ситуации также невозможно гово­рить о приватизации. Приватизация имеет место только в том случае, когда нечто на­ходится в государственной собственности, а потом становится частной (приватной) собственностью. С целью прояснения этих вопросов одновременно с принятием зако­на о долевом строительстве были внесены поправки и в статью 122 Федерального за­кона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон о регистра­ции прав). Как в законе о долевом строи­тельстве, так и в законе о регистрации прав содержатся перечни документов, которые застройщики должны представлять на на­чальном этапе строительства, а дольщики - при регистрации прав. Единообразный под­ход территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав собственности и уступки прав, залога объ­ектов недвижимого имущества в связи с долевым строительством обеспечит Инструкция, утвержденная приказом Ми­нистерства юстиции Российской Федера­ции (Минюст России) от 9 июня 2005 года № 82, в основном предназначенная для ра­ботников регистрирующих органов. Многие положения этого документа не представля­ют интереса для широких слоев застройщиков и заказчиков, однако важно то, что в Инструкции четко определены перечни до­кументов (не так общо как в законах) и ука­заны конкретные требования к ним.

Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости в случае, если застройщик (подрядчик) не передал по окончании строительства все квартиры дольщикам (заказчикам)

Представляется не совсем правильным ставить вопрос о регистрации права собственности на весь дом. Конечно, теоре­тически возможна ситуация, когда многок­вартирный дом строит и приобретает в этом доме абсолютно все помещения (и жилые, и нежилые) одно физическое лицо или одна организация. Тогда в регистрационной па­лате права собственности на все индивиду­ально определенные помещения должны быть зарегистрированы только на этого че­ловека или организацию. В доме есть поме­щения, которые предназначены для инди­видуального использования: жилые (квар­тиры) и нежилые (например магазин), а есть помещения общего пользования - лестничные клетки, колясочные, техничес­кие подвалы, чердаки. Именно индивиду­ально определенные помещения будут за­регистрированы на одно лицо, и на них же будет оформлено право собственности это­го лица, а вот право собственности на весь дом регистрироваться не будет, потому что объектами индивидуальных прав (объекта­ми отчуждения) являются только индивиду­ально определенные помещения. Напри­мер, если собственник всех помещений в доме решит продать часть квартир, тогда в государственный реестр не надо будет вно­сить какие-либо учетные изменения, касаю­щиеся объектов недвижимого имущества как предметов сделок, а надо будет в отно­шении каких-то определенных квартир из­менить лишь сведения о титульном вла­дельце. Иными словами, если до момента сделки владельцем всех помещений в доме пыл, условно говоря, Иванов, то после со­вершения купли-продажи у Иванова оста­нется 90 процентов квартир, а у 10 процентов квартир появятся новые собственники (Петров, Сидоров, Васильев и т. д.). Регист­рационный учет будет вестись в отношении индивидуально определенных объектов недвижимости, которыми являются жилые помещения.

Непростая юридическая ситуация может сложиться, если некоторые собственники зарегистрируют свои права на какую-то часть жилых или нежилых помещений и по­лучат свидетельства о праве собственнос­ти, а застройщик не передаст оставшиеся помещения и не оформит право собствен­ности на себя. Это может произойти в том случае, если застройщик выполнил свое обязательство и построил объект недвижи­мости, а отдельные дольщики не выполни­ли свои обязательства по полной оплате объекта. Естественно, таким дольщикам застройщик не будет передавать построен­ные для них объекты. С юридической точки зрения такие помещения не могут считать­ся индивидуально определенными объекта­ми недвижимости и будут иметь неопреде­ленный юридически статус, и застройщик как владелец объектов строительства не может осуществлять с ними какие-либо операции, пока они не приобретут статус объекта недвижимости. Когда у застройщи­ка возникнет необходимость совершить ка­кую-либо сделку, он будет вынужден или зарегистрировать свое право собственнос­ти, или передать объект долевого строи­тельства дольщику. Таким образом, на пос­леднем этапе, когда дом уже фактически построен, и часть собственников уже заре­гистрировала свои права, придет некий дольщик, на начальной стадии не участво­вавший в финансировании строительства, внесет необходимые средства, и застрой­щик передаст ему построенный объект. Причем помещения в построенном доме еще не считаются квартирами, так как квартирой помещение называется только после его регистрации и появления соотве­тствующей учетной записи, то есть после того, как новый дольщик зарегистрирует свои права собственности на эти еще не имеющие хозяев жилые помещения. До наступления этого момента дом в какой-то мере можно назвать незавершенным стро­ительным или строящимся объектом.

Законодательное определение термина "возводимый или строящийся (создаваемый) объект"

Иногда по каким-то причинам строитель­ство прекращается, договор подряда растор­гается, то есть тот субъект, который оплачи­вал стоимость работ, строительных материа­лов и т. п. решает это имущество кому-то про­дать. В этом случае осуществляется описа­ние незавершенного строительного объекта. В реестре прав появляется запись о том, на каком этапе остановлено строительство (сколько этажей построено и т. д.). Согласно статье 25 закона о регистрации прав такой объект будет называться незавершенным строительным объектом. Объект, строитель­ство которого закончено, будет называться построенным многоквартирным домом после его государственного технического учета и государственной регистрации прав собствен­ности на две и более квартиры. Многоквар­тирный дом юридически "возникает" именно в момент государственной регистрации права дольщика собственности на вторую квартиру в этом доме. Хотя в настоящее время не су­ществует такого легитимного определения как "многоквартирный дом", исходя из смыс­ла этого термина принято считать, что это дом, в котором находятся две или более квар­тир. В статье 15 Жилищного кодекса Рос­сийской Федерации (ЖК РФ) дается опреде­ление жилого помещения. В статье 16 ЖК РФ под понятием "жилой дом" понимается инди­видуально определенный дом, где нет квар­тир, а есть комнаты и подсобные помещения. В этой же статье определено и понятие "квар­тира" - жилое помещение, состоящее из ком­нат и подсобных помещений, которые имеют выходы в места общего пользования (напри­мер на лестницу). Таким образом, в статье 16 ЖК РФ через понятие "квартира" определя­ется понятие "многоквартирный дом".

Управление многоквартирным домом, право собственности на часть помещений в котором зарегистрировано, а на оставшуюся часть нет

Многоквартирный дом, право собствен­ности, например, на 90 процентов квартир, которого уже зарегистрировано, а на 10 процентов квартир нет, безусловно, должен управляться и обслуживаться, то есть долж­ны заключаться договоры на его содержа­ние и предоставление коммунальных услуг. Законодательством предусмотрены поло­жения об управлении только полностью сформированным объектом, в котором 100 процентов помещений имеют своих собственников. Специального регулирова­ния процесса управления многоквартирным домом, в котором не оформлены права собственности на часть квартир (на время переходного этапа, пока не оформлены права собственности на часть квартир), за­конодательством не предусмотрено. Но ес­ли 90 процентов квартир уже имеют своих собственников, то они сами могут прини­мать решения. Статьей 161 ЖК РФ предус­мотрена возможность управления многок­вартирными домами тремя способами:

1. непосредственное управление самими собственниками, когда не создается това­рищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив и не привлекается управляющая организация;
2. управление товариществом собствен­ников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потреби­тельским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Для принятия общим собранием собственников помещений решения о вы­боре способа управления многоквартир­ным домом необходимо простое большин­ство голосов от общего числа голосов, при­нимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет кворум, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50 про­центами голосов от их общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума для того, чтобы годовое общее собрание собственников помещений в многоквартир­ном доме состоялось, должно быть прове­дено повторное общее собрание собствен­ников. На общем собрании каждый собственник помещения обладает количе­ством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), поэ­тому в идеальном случае решение о выбо­ре способа управления домом при единог­ласном голосовании могут принимать собственники помещений, обладающие бо­лее чем 51 процентом долей в праве общей собственности на общее имущество в мно­гоквартирном доме. Для сравнения: приня­тие решения о проведении ремонта многок­вартирного дома принимается большин­ством не менее двух третей голосов от об­щего числа голосов собственников поме­щений.

В случае непосредственного управления многоквартирным домом (п. 1 ч. 2 ст. 161, ст. 164 ЖК РФ) общим собранием собствен­ников жилья решаются такие вопросы, как: с какими организациями заключать догово­ры на содержание и ремонт дома, предос­тавление коммунальных услуг, кого нани­мать для вывоза мусора и т. д. Затем заклю­чаются договоры с организациями (может быть, одной организацией), одна из которых будет, например, обслуживать инженерные сети, другая - заниматься ремонтом крыш, третья - вывозом мусора и т. п. Подобные договоры имеют двусторонний характер: с одной стороны, они подписываются всеми или большинством собственников (на дан­ный момент) помещений, а с другой - предс­тавителями соответствующих организаций (ст. 164 ЖК РФ). При этом каждый из подпи­савшихся собственников квартир должен иметь свой экземпляр договора.

Что касается коммунальных услуг, то ЖК РФ предусматривает для этого способа управления несколько иную схему отноше­ний. Договор на предоставление комму­нальных услуг заключает каждый собствен­ник в отдельности. В этом случае так же заключается 2-сторонний договор, но он бу­дет подписываться, с одной стороны, нап­ример представителем водоканала, а с дру­гой - одним из собственников помещения жилого или нежилого фонда. Если это му­ниципальное помещение, то как собствен­ник и сторона договора выступит муниципа­литет, если помещение находится в частной собственности физического лица, то - фи­зическое лицо, если организации, то - орга­низация.

Жилищный кодекс Российской Федера­ции определяет процедуру отношений и для других способов управления. При выборе способа управления управляющей органи­зацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) все услуги по содержанию, работы по ремонту и ком­мунальные услуги выполняются и предос­тавляются только одной управляющей орга­низацией (ст. 162 ЖК РФ). При выборе спо­соба управления уже существующим мно­гоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищ­ным кооперативом или иным специализи­рованным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) за содержание и ремонт многоквартирного дома отвечает ТСЖ (кооператив), причем как перед чле­нами ТСЖ (кооператива), так и перед лица­ми, не являющимися их членами (части 5 и 6 статьи 155ЖКРФ).

Бремя же содержания помещений, кото­рые еще не переданы дольщикам (в нашем примере - 10 процентов), остается лежать на застройщике, несмотря на то, что его права как владельца помещений не зафик­сированы. Гражданским кодексом Российс­кой Федерации (ГК РФ) и законом о доле­вом строительстве установлено, кто и в ка­кой момент несет риски. После подписания акта передачи все риски содержания пере­ходят к дольщику. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск слу­чайной гибели или случайного поврежде­ния объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строитель­ства несет застройщик. При отношениях строительного подряда риск случайной ги­бели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет до­говора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ).

Помимо этого, для управления вновь построенным домом ЖК РФ также допуска­ет возможность создания товариществ собственников жилья еще до фактического появления самих собственников. В этом случае ТСЖ создают будущие собственни­ки помещений, то есть именно те дольщи­ки, которые финансируют строительство (ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме долж­но приниматься на общем собрании буду­щих собственников, которое проводится в общем порядке, установленном для собра­ния собственников помещений. Это очень перспективный вариант управления, так как дает возможность создать организа­цию, имеющую правление и председателя, который будет выражать интересы собственников. Самое важное то, что такая организация будет участвовать в приемке дома, фиксировать недостатки, вести рабо­ту по их устранению и т. д. По мере регист­рации прав собственности на жилые поме­щения члены товарищества будут приобре­тать статус собственников помещений, и все вопросы, связанные с управлением до­ма, организацией его содержания, комму­нального обслуживания, будет решать то­варищество собственников жилья. В перс­пективе ТСЖ будет заключать договоры с выбранными им организациями относи­тельно содержания, ремонта дома и комму­нального обслуживания, в число которых теоретически может войти и застройщик, если для товарищества предложенные им условия окажутся выгодными. Товарищест­во может заключить договор управления с управляющей организацией. В этом случае обязательственные отношения возникнут между управляющей организацией и ТСЖ, а собственники, независимо от членства в товариществе, будут иметь отношения с ТСЖ (соответственно членские или дого­ворные).

Надо учитывать важное новое положение ЖК РФ, устанавливающее момент возник­новения обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме вно­сить плату за жилое помещение и комму­нальные услуги. В соответствии со статьей 153 ЖК РФ такая обязанность возникает у собственника жилого помещения с момен­та возникновения права собственности на жилое помещение. Причем у любого собственника: гражданина, организации, муниципального образования, субъекта Российской Федерации, Российской Феде­рации. До заселения жилых помещений, на­ходящихся в государственной и муници­пальной собственности, расходы на их со-

держание и коммунальные услуги несут ее ответствующие органы государственно власти и органы местного самоуправления или лица, которым указанные органы пере дали на это право. Для собственников речь идет об оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Такое имущество возникает только после появления нескольких собственников помещений в многоквартирном доме.

Из этого положения следует, что сложившаяся практика вменения приобретателям квартиры обязанности оплачивать содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или с момента передачи квартиры по акту, или вручения ключей не соответствует положению статьи 153 ЖК РФ. В общем случае все подобные расходы должны нести застройщики за счет средств, выделенных на строительство объекта недвижимости.

Если после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию управление его содержанием осуществляет ТСЖ, то его взаимоотношения застройщиком могут складываться непросто. Возможно, застройщик откажется заключить договор с ТСЖ в качестве заказчика (потребителя) и не будет оплачивать расходы на содержание многоквартирного дома (обслуживание лифта, вывоз бытовых отходов и т. п.). Поскольку главное для застройщика - построить квартиры, передать их и приступать к строительству нового объекта, скорее всего, он не будет вступать в товарищество, хотя такой вариант не исключен в случае, если он хочет влиять на принятие решений или намеревается приобрести право собственности на часть квартир. Если застройщик не стал членом товарищества, то по возмездному договору он должен будет вносить средства на отопление и освещение своих (не переданных) общих помещений, а члены товариществ будут платить взносы. В любом случае застройщик вправе предложить дольщика урегулировать в договоре вопросы распре деления расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Расходов на ремонт дома в принципе быть не должно, разве что застройщик построит не­качественный объект, а при получении раз­решения на ввод объекта в эксплуатацию этот факт по каким-то причинам не будет выявлен.

Налогообложение предприятия и физических лиц при переходе имущества по договорам дарения и продажи по льготной цене

В настоящее время продажа квартир не облагается налогом на добавленную стои­мость (НДС). Такая норма содержится в па­кете законодательных актов, призванных содействовать созданию рынка доступного жилья. Согласно новым подпунктам 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в редакции Федерального закона от 20 августа 2004 го­да № 109-ФЗ с 1 января 2005 года не под­лежат обложению НДС операции по реали­зации жилых домов, жилых помещений, до­лей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Эти нормы расп­ространяются как на граждан, так и на орга­низации.

Что касается дарения, то 1 июля 2005 го­да принят Федеральный закон № 78-ФЗ "О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений зако­нодательных актов) Российской Федера­ции и внесении изменений в некоторые за­конодательные акты Российской Федера­ции в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", который с 1 января 2006 года предусматривает освобождение от налого­обложения объектов дарения близким родственникам. В соответствии с этим за­коном в пункт 181 статьи 217 НК РФ вно­сятся изменения, согласно которым осво­бождаются от обложения налогом на дохо­ды физических лиц доходы, полученные в порядке дарения, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответ­ствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и деть­ми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имею­щими общих отца или мать) братьями и сестрами). Этим же законом признаны ут­ратившими силу Закон Российской Феде­рации от 12 декабря 1991 года № 2020-I "О налоге с имущества, переходящего в по­рядке наследования или дарения" и другие законодательные акты.

На наш взгляд, это очень разумные шаги, так как ранее люди были вынуждены приду­мывать разнообразные схемы ухода от на­логов, чтобы вступить в права наследова­ния или стать собственником квартиры, пе­редаваемой им по договору дарения. Во многих случаях суммы налогов становились непреодолимым препятствием к приобрете­нию прав собственности. Благодаря изме­нениям в законодательстве родственники сами смогут выбирать, какой вариант ре­шения жилищной проблемы их устраивает больше: через наследование или дарение недвижимого имущества. Например, роди­тели, имеющие двух взрослых детей, хотят, чтобы принадлежащая им квартира отошла одному из детей. Если квартира будет пода­рена ему при жизни родителей, то она вы­бывает из наследуемой массы, и второй ре­бенок уже не сможет претендовать на эту квартиру. Если же будет написано завеща­ние, и в нем будет указано, что наследует квартиру именно первый ребенок, то вто­рой ребенок может оспорить завещание, поставив вопрос о дееспособности родите­лей на момент составления завещания или заявить права на обязательную долю нас­ледства, например, как инвалид. Таким об­разом, истинная воля родителей будет ис­кажена. Имея возможность выбора, люди смогут свободнее принимать выгодное для них решение.

Надо иметь в виду, что новые собствен­ники жилых домов и квартир после перехо­да к ним права собственности станут пла­тельщиками налога на имущество физи­ческих лиц. Кроме того, при наличии задол­женности по поимущественным налогам умершего лица либо лица, признанного умершим, она погашается в пределах стои­мости наследственного имущества (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ), то есть наследником.

Передача дома и регистрация права собственности

В буквальном смысле слова "передача" дома не осуществляется. Большим заблуж­дением является то, что после завершения строительства дом надо обязательно "пе­редавать на баланс". Это последствия по­рочной практики социалистического поряд­ка управления "жилищным фондом". Как известно, ранее все многоквартирные до­ма, за исключением домов жилищно-строи­тельных и жилищных кооперативов, явля­лись государственной собственностью и составляли "государственный жилищный фонд". В соответствии со статьей 3 Жи­лищного кодекса РСФСР "находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях об­разуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жи­лых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного ха­рактера". Позднее "государственный жи­лищный фонд" был передан в муниципаль­ную собственность и стал "муниципальным жилищным фондом". При этом многоквар­тирные дома "числились на балансе" госу­дарственных и муниципальных предприя­тий и учреждений как переданные им на праве хозяйственного ведения или опера­тивного управления. После начала привати­зации и "выбытия" квартир из публичной собственности соответствующие бухгалте­рские проводки, за редким исключением, не делались. И многоквартирные дома про­должали "висеть" на балансе государ­ственных и муниципальных унитарных предприятий. Как ни странно, такая ситуа­ция существует в отдельных муниципалите­тах по сей день. Новые дома по договорен­ности застройщиков с органами местного самоуправления передаются "на баланс" муниципальных управляющих организаций, а последние привлекают в качестве подряд­чиков аффилированные с застройщиком организации. Для управления многоквар­тирным домом "передачи на баланс" не требуется. Речь должна идти о предостав­лении услуг по управлению и содержанию, а также о выполнении работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании возмездного договора управле­ния (ст. 162 ЖК РФ). При этом допустимо понимание "передачи" многоквартирного дома как описания состава общего имуще­ства (для установления взаимных обяза­тельств) и фиксации его технического сос­тояния (для определения результатов дея­тельности по управлению).

На самом деле от застройщика дольщику передается право на конкретный объект, конкретное построенное помещение, в ре­зультате которого у собственника помещения возникает право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Не­обходимо отметить, что в соответствии со статьей 289 ГК РФ право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме возни­кает только у собственника жилого поме­щения, а собственники нежилых помеще­ний таким правом формально не обладали. Другими словами, принимая квартиру, лю­бой участник долевого строительства дол­жен принимать не только помещение, в ко­тором он будет проживать или использо­вать для иных допускаемых законодатель­ством целей (например для сдачи внаем гражданам, торговли, бытового обслужива­ния потребителей), но фактически и весь дом. Он имеет право обследовать состоя­ние всех подъездов, крыши, фундамента, лифтов, потому что в каждой составной части дома он имеет свою долю, которая легко вычисляется путем деления площади конкретного принадлежащего ему помеще­ния на площадь всех индивидуальных по­мещений. Если, например, площадь кварти­ры владельца составляет, условно говоря, 1 процент от общей площади всех индиви­дуально определенных помещений многок­вартирного дома (то есть за исключением помещений общего пользования, относя­щихся к общему имуществу), то это значит, что в каждом элементе общего пользова­ния дома 1 процент принадлежит владель­цу конкретной квартиры. Таким образом, даже стена квартиры, находящейся в дру­гом подъезде, на 1 процент также находит­ся в общей долевой собственности вла­дельца конкретной квартиры. Поэтому вла­дельцу следует проверять состояние ("принимать") всех элементов дома. Однако многие люди не понимают, насколько это важно, и заботятся только о том, чтобы именно их квартира была хорошо отделана и лишь впоследствии, когда начинается пе­риод эксплуатации, а застройщик уходит, начинают замечать существенные недодел­ки. Какой бы добросовестной и профессио­нальной ни была комиссия, она не будет ос­матривать каждый элемент здания так до­тошно, как собственники помещения, поэ­тому есть смысл создавать ТСЖ, привле­кать добросовестных и грамотных экспер­тов для определения качества строитель­ства. Чем больше требований к застройщи­ку сформулируют эксперты, чем больше шансов, что эти требования будут выполне­ны застройщиком, тем лучше будет качест­во дома и тем надежнее и дешевле он будет в эксплуатации.

Регистрация права собственности осуще­ствляется добровольно каждым дольщи­ком. К сожалению, российским законода­тельством не установлена обязанность ре­гистрировать право собственности. Напри­мер, если человек по акту приема-передачи получил построенное помещение, то он имеет право зарегистрировать свои права в едином государственном реестре прав (ЕГРП), но в принципе он может и не делать этого. В таком случае гражданин ограничит свои возможности распоряжения принадле­жащим ему имуществом, но заставить его зарегистрировать права фактически невоз­можно, хотя это может привести ко многим негативным последствиям для других собственников и управляющей организа­ции. В частности, в соответствии со статьей 153 ЖК РФ владелец, не оформивший пра­ва собственности из-за нежелания или по причине постоянного проживания в другом населенном пункте, не обязан оплачивать содержание и ремонт жилья. Мы уже гово­рили, что эта обязанность возникает лишь с момента возникновения права собствен­ности. Может возникнуть и следующая коллизия - в распоряжении гражданина имеет­ся квартира, он ее отремонтировал, живет в ней, ходит по лестнице, пользуется лифтом, мусоропроводом, но обязанности оплачи­вать содержание дома не возникло, пос­кольку им не произведена регистрация пра­ва собственности. Конечно, добросовест­ные граждане осуществляют такую регист­рацию, поскольку они заинтересованы в закреплении своих прав.

Если лицо, не оформив права и не став собственником, не будет вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, но будет пользоваться жилой площадью, энерго-, водоснабжением и остальными элементами дома, то это фактически будет неосновательным обогащением за счет дру­гих лиц, потому что, если, например, 70 про­центов жильцов дома платят за обслужива­ние лифтов, то, значит, 30 процентов жиль­цов пользуются им бесплатно. Обязатель­ства вследствие неосновательного обога­щения урегулированы главой 60 ГК РФ. По­терпевшими от таких действий могут быть и добросовестные собственники помеще­ний в доме (если управляющая организа­ция будет вынуждена снизить перечни, объ­емы и качество своих услуг и работ из-за недостаточного финансирования), и управ­ляющая организация (если она будет пол­ностью выполнять свои обязательства пе­ред добросовестными собственниками по­мещений при недофинансировании). При­обретатель - лицо, которое без законных оснований сберегло имущество (денежные средства) за счет других лиц (потерпев­ших), обязан возвратить последним неосно­вательно сбереженное имущество (неосно­вательное обогащение). При этом ГК РФ не связывает отнесение лица к категории "приобретателя" с наличием у него права собственности на помещение в многоквар­тирном доме. В случае невыполнения этой обязанности потерпевшим надо обращать­ся в суд с требованием о взыскании с при­обретателя необходимых средств.