Квартирный ряд: Можно ли утверждать, что рынок земли в России уже существует?
Андрей Хахалин: Рынка земли, который наряду с рынком труда и рынком капитала является одним из основных элементов функционирования любой нормальной рыночной экономики, в России практически не существует. Пока можно говорить только о рынке земельных участков под индивидуальными жилыми домами, и дачных, садоводческих участков. Однако, даже в этом секторе отчетливо просматривается острейшая проблема, связанная с землей, – это "заторможенность" процесса ее приватизации и административные барьеры, мешающие ее проведению.
К. Р.: На ваш взгляд, каковы наиболее острые проблемы земельных отношений в условиях города?
А. Х.: Земельный кодекс провозгласил фундаментальный принцип: земля и стоящие на ней здания – юридически единый объект недвижимости. Это означает, в частности, что, продавая стоящие на земле строения, вы должны вместе с ними продавать и этот земельный участок. Из этого следует, что предприятия, приобретшие в собственность объекты недвижимости, имеют безусловное право на выкуп земельных участков, расположенных под этими объектами. Выкуп земли – это то, чего не было сделано на первых порах, но сделать необходимо, следуя букве закона. Надо сказать, что установленные законом выкупные цены весьма высоки и непосильны для большей части предприятий.
Назову еще одну проблему: свободные земельные участки, предназначенные под застройку, в том числе жилищную. Такие земельные участки не предоставляются в собственность девелопера, как это принято во всем мире, и где строительство кредитуется под залог земельных участков. У нас же земля предоставляется в аренду на период проектирования и строительства. На оформление прав на застройку земельного участка может уйти и год и два. При этом потребуются десятки согласований и разрешений, а также десятки только официальных платежей. Все эти проблемы и будут стоять во главе угла решений правительства и, соответственно, изменений в законодательстве.
Отдельный вопрос, требующий специального разговора, – это развитие механизмов инвестирования в земельные участки, которые заняты жилыми зданиями, подлежащими сносу или реконструкции. В Москве эти вопросы начинают решаться, но в других городах стоят исключительно остро.
К. Р.: Можно сказать, что приватизация в России как-то обошла земельный вопрос стороной?
А. Х.: Российская приватизация в этом аспекте весьма отличалась от подобного процесса в странах Восточной Европы и некоторых странах СНГ, где были приняты законы, согласно которым за небольшой денежный сбор собственник здания мог оформить и свою собственность на землю. У нас же земля пока в собственности предприятий не находится. Они владеют земельным участком на правах постоянного (бессрочного) пользования без права продажи (подобной формы не существует больше нигде в мире) или на правах аренды. В Москве практикуется именно аренда земли, которая еще в начале 90-х годов была провозглашена как преобладающая форма земельных отношений. Причем, эти права аренды нужно еще и выкупать, в том числе и при пролонгации договора аренды.
В законе о введении в действие Земельного кодекса была одна существенная новация. Юридические лица, владеющие землей на правах постоянного (бессрочного) пользования, обязаны были до 1 января 2004 года или выкупить эти земельные участки в собственность, или заключить договор аренды. Но подавляющее большинство предприятий не спешило переходить на новые формы распоряжения землей. Никаких неприятных последствий за это законом не предусматривалось. В конце 2003 года президент успокоил предприятия, дав им еще время для того, чтобы переоформить свои права, заявив, что сама постановка вопроса о выкупе земли не очень справедлива. Государственная Дума предыдущего созыва на одном из своих последних заседаний успела принять закон о продлении этого срока до 1 января 2006 года.
К. Р.: А что по мнению нашего руководства справедливо?
А. Х.: Правительство всерьез задумалось над тем, как активизировать процесс выкупа земель. Было даже дано поручение Минэкономразвития о подготовке изменений и дополнений в существующее законодательство. В рабочую группу вошли и представители бизнеса, и приглашенные эксперты. Предприниматели соглашались с тем, что земельный участок и стоящие на нем здания должны рассматриваться как единый объект недвижимости, но сама необходимость прекращения бессрочного пользования землей казалась им крайне непривлекательной. Доходило до того, что звучали упреки в нарушении конституционных прав. В конце концов, возобладало мнение о передаче земли на возмездной основе, однако вопрос о ставках оплаты пока остается открытым. По крайней мере, поправки в Земельный кодекс, разработанные в Думе третьего созыва и касающиеся продажи и аренды земельных участков по их рыночной стоимости, приняты не были. Подготовленный же Минэкономразвития пакет поправок к ряду законов предусматривает изменение методики определения выкупной цены земельных участков, что приведет к ее значительному снижению. Этими же поправками предусматривается также возможность рассрочки платежей до 5 лет и право для субъекта РФ дифференцировать выкупную цену, присваивая ей различные понижающие коэффициенты.
Не осталась в стороне и проблема аренды земли: к примеру, для капитальных зданий существующие сегодня сроки чаще всего являются краткими. Понятно, что собственники хотели бы их увеличить. Поэтому предусматривается норма о сроке договоров аренды не менее 49 лет, если более короткий срок не будет заявлен арендатором, а также методика расчета ставок арендной платы в течение всего этого срока, что делает эту ставку предсказуемой для предприятий. В каком направлении будет дальше двигаться законодательная работа и будет ли принят вышеназванный пакет поправок, покажет время.
К. Р.: Власти не заинтересованы в том, чтобы отдавать земли в собственность потенциальным землевладельцам?
А. Х.: Заинтересовать муниципалитеты в упрощении процедуры продажи земельных участков можно, увеличив процент их выручки от данной процедуры. По существующим правилам, если предприятие, находящееся на продаваемой земле, принадлежало государству, то весь доход от сделки пойдет в федеральный бюджет, в случае с муниципальной собственностью – деньги получит бюджет муниципальный.
Для "пустых" земельных участков, предназначенных под застройку, существует другой принцип: 15% идет в федеральный бюджет, 35% – в региональный, 50% – в местный. При том, что именно местные власти ответственны за подготовку земельных участков к торгам и проведение торгов, их доля явно занижена.
Сама процедура согласований и получения технических условий должна быть упрощена. Может быть, муниципалитеты должны организовать что-то вроде системы "одного окна" для потенциальных земельных собственников. Сейчас, как уже говорилось, застройщик, даже выбрав какой-то участок, в среднем проходит более 30 инстанций и тратит более полутора лет на все согласования. Для сравнения: в Германии между подачей заявки и выдачей разрешения на строительство проходит в среднем три месяца, несмотря на то, что сама процедура расписана до мелочей (а, скорее всего, именно благодаря этому).
К. Р.: Что препятствует тому, чтобы у нас было, "как в Германии"?
А. Х.: К сожалению, существующие "административные" причины, а проще говоря, коррумпированность управленческих структур, пока не дают нам возможности выйти на подобный уровень. К тому же и существующая законодательная база далека от идеала. Как результат, торги практически не идут. Мы предлагаем, например, чтобы соответствующий региональный бюджет (а еще лучше – и федеральный) отказался от своей доли в пользу местных органов самоуправления. Получай местные власти 85% (или все 100%) выручки от торгов, работа пошла бы гораздо эффективнее. Хотя преобладание ведомственных интересов все равно, наверное, осталось бы.
К. Р.: При каких перспективах рынок земли все-таки будет развиваться?
А. Х.: Должны быть существенно облегчены условия выкупа земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости и значительно понижена выкупная цена. Должны получить развитие конкурентные процедуры предоставления земельных участков для строительства – земельные торги.
При этом нужно взять за норму: земельные участки продаются с аукционов преимущественно в собственность. Для случая предоставления земли под жилищное строительство такие предложения сейчас разрабатываются с участием нашего института. Правда, при предоставлении земли в собственность до начала строительства возникает риск долгостроя и общеизвестной "незавершенки". Чтобы избежать этого, можно, например, установить повышенный земельный налог на период строительства, что будет подталкивать застройщиков к сокращению сроков строительства.
Продажи так называемых прав на заключение договора аренды должны стать исключением, а не нормой, как сейчас. Само собой разумеется, что вся процедура должна быть открытой. Перечень участков, выставляемых на торги, должен быть заранее (не менее чем за год) опубликован.
Что касается развития ипотечных схем, то надо сказать: то, что мы сегодня наблюдаем, не совсем, к сожалению, похоже на международный опыт. Застройщики лишь относительно недавно получили право приобретать кредит под залог полученной ими земельной собственности. У нас пока совершенно не развит рынок ипотечных ценных бумаг (закон о них вступил в силу только с начала этого года и, несомненно, будет еще дорабатываться). Если будет развиваться система ипотеки земельных участков, особенно вместе с возводимыми на них зданиями, строениями, сооружениями, то это будет способствовать развитию института девелопмента в России.
