В настоящее время в России земельные участки слабо используются в кредитном и инвестиционном процессах. Несмотря на то, что Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации и Указ Президента Российской Федерации от 27.10.93 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" определяют возможность частной собственности на землю и дают широкие возможности по распоряжению земельными участками, положения статьи 63 Федерального Закона от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке" полностью исключают возможность использования в качестве обеспечения кредитов земельных участков, сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков находящихся в муниципальной и государственной собственности.
В соответствии с упомянутым выше законом "Об ипотеке" залог земель, отнесенных к указанным выше категориям, запрещен. Дополнительные ограничения на операции с такого рода землями возникли после принятия Федерального Закона от 29.10.98 № 164-ФЗ "О лизинге", который запретил использование земельных участков в качестве объектов лизинговых сделок.
На основании вышеизложенного, а также анализа нормативно-правовой базы Самарской области, можно сделать следующие выводы относительно возможности вовлечения в Самарской области земельных участков в инвестиционный оборот:
1. Действующее федеральное законодательство позволяет владеть земельными участками, в том числе и земельными участками сельскохозяйственного назначения, на правах частной собственности, разрешает переход права собственности на эти участки в следствие заключения гражданско-правовых сделок, а также позволяет, при вовлечении земельных участков в хозяйственный оборот, передавать их в аренду.
2. Действующее федеральное законодательство не содержит никаких ограничений на использование в качестве обеспечения кредитов земельных участков в том случае, если они одновременно удовлетворяют следующим требованиям:
- земельные участки расположены в населенных пунктах (городах и поселках городского типа);
- земельные участки не являются землями сельскохозяйственного назначения;
- земельные участки не являются государственными и муниципальными землями.
Земельное законодательство Самарской области в его нынешнем виде также не содержит никаких ограничений по использованию земельных участков, удовлетворяющих указанным выше требованиям, в качестве обеспечения кредитов. Никаких дополнений и изменений в него вносить нет необходимости.
К сожалению, в настоящее время кредитование под залог земельных участков, принадлежащих предприятиям, организациям и физическим лицам на праве частной собственности и соответствующих указанным выше условиям, развито в Самарской области слабо. Причиной этого является отсутствие в регионе развитого рынка земли, что создает сложности при определении залоговой стоимости земельных участков и не позволяет банку в момент рассмотрения заявки на кредит реально оценить возможность в установленные сроки реализовать залог по установленной цене в случае возникновения проблем с погашением. Кроме этого, практически во всех банках Самарской области, с которыми проводились переговоры, отсутствует методика оценки земельных участков, выступающих в качестве объекта залога, а также методология организации кредитных сделок, в которых обеспечением по кредиту выступает залог земельного участка.
Все это существенно тормозит инвестиционный процесс в Самарской области и негативно влияет на деловую активность предприятий.
Решением этой проблемы могла бы подготовка и реализация на территории Самарской области пилотного проекта с участием Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике, комитета по земельным ресурсам и землеустройству Самарской области, администрации Самарской области, а также заинтересованных представителей областного делового сообщества и консалтинговых организаций. В рамках этого пилотного проекта могли быть поставлены и решены следующие задачи:
- разработка схем организации финансирования проектов, предполагающие использование земельных участков в качестве обеспечения привлекаемого заемного финансирования;
- разработка и апробирование методологии кредитования под залог земельных участков;
- разработка и внедрение рыночный методики оценки земельных участков для целей кредитования;
- подготовка и проведение, на базе образовательных учреждений области, обучающих курсов для представителей банков, а также предприятий и организаций по вопросам использования земельных участков в кредитном и инвестиционном процессе.
Кроме этого, решению проблемы активизации рынка земли и повышения привлекательности земельных участков как обеспечения кредита могло бы способствовать принятие ряда законодательных и иных правовых актов, внесение изменений и дополнений в действующие нормативные акты, приведенным в Приложениях к настоящей Аналитической записке.
3. Законодательство Самарской области, регулирующее вопросы использования земельных участков в качестве обеспечения кредитов (Закон Самарской области "О земле", Закон Самарской области "О залоге (ипотеке) земель сельскохозяйственного назначения" и "Положение о залоге земельных участков, находящихся в государственной собственности Самарской области"), противоречит действующему федеральному законодательству (в частности, ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке", а также Гражданскому кодексу РФ в части положений п.2 ст.334, где четко установлен приоритет закона об ипотеке над любыми иными законодательными актами, рассматривающими вопросы залога земельных участков и других объектов недвижимости).
В связи с вышеизложенным, до внесения изменений в федеральное законодательство, при решении вопросов, связанных с использованием земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности, следует руководствоваться положениями Федерального закона "Об ипотеке", которому противоречат Закон Самарской области "О залоге (ипотеке) земель сельскохозяйственного назначения", "Положение о залоге земельных участков, находящихся в государственной собственности Самарской области", а также закон Самарской области "О земле" в части п. 2 статьи 52, предусматривающего возможность залога земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Даже в том случае, если между Российской Федерацией и Самарской областью будет подписано соглашение о разделе полномочий в части регулирования вопросов залога земельных участков проблема не будет решена, поскольку в случае судебных разбирательств суд должен руководствоваться федеральным законодательством.
Все сказанное позволяет сделать вывод о том, что в нынешних условиях не следует ожидать того, что банки будут предоставлять кредиты под залог сельскохозяйственных, государственных и муниципальных земель.
4. Решение указанных выше проблем невозможно на региональном уровне и требует внесения изменений в федеральное законодательство.
Решением существующих проблем могло бы стать:
4.1. изменение ст. 63 Федерального закона "Об ипотеке", позволяющее (пусть с ограничениями) использовать земли сельскохозяйственного назначения, а также государственные и муниципальные земли в качестве объекта залога при кредитовании;
4.2. изменение Федерального закона "О лизинге" в части отмены положений, исключающих лизинг земельных участков.
По нашему мнению, внесение поправки в Федеральный закон "О лизинге" может быть реализовано более просто, поскольку не требует обсуждения в Государственной Думе вопросов на прямую связанных с отчуждением земель сельскохозяйственного назначения. В этом случае, используя широко применимые в развитых странах механизмы возвратного лизинга, появится возможность использовать земельные участки как инструмент привлечения среднесрочного и долгосрочного финансирования инвестиционных проектов (без чего невозможна эффективная реформа агропромышленного комплекса).
5. Даже в нынешних сложных правовых условиях существуют финансовые схемы, позволяющие использовать земли сельскохозяйственного назначения для привлечения кредитов без нарушения действующего законодательства.
При этом, реализация подобных сделок сопряжена с определенными проблемами, поскольку они требуют (пусть даже временного) перехода права собственности на земельный участок, что достаточно сложно в нынешних условиях (особенно учитывая менталитет отечественных сельхозпроизводителей).
6. Действующее федеральное законодательство и законодательство Самарской области не содержит никаких ограничений на использование в качестве объекта залога по привлекаемым кредитам права аренды земельного участка (для любых видов земельных участков).
Проблемы с неотработанностью процедуры получения согласия собственника земельного участка на залог права аренды этого участка.
