На начало 1999г. в городе Саратове выкупили свои земельные участки 43 приватизированных предприятия. Вместе с тем, процесс выкупа после 1995 года резко замедлился: в 1996г. было выкуплено всего 2 участка, в 1997г. - 1, а в 1998г. - ни одного. В этих условиях для выработки правильной политики, стимулирующей процесс приватизации земли в городе, специалистами фонда "Институт экономики города" был проведено анкетирование руководителей приватизированных предприятий города с целью выяснения мотивов поведения, явных и латентных факторов, влияющих на характер действий приватизированных предприятий на первичном и вторичном рынках земли.
Анкетирование проводилось в апреле-июне 1999г. среди предприятий, относящихся к различным отраслям народного хозяйства, как ранее выкупивших, так и еще не приватизировавших земельные участки.
Результаты анкетирования продемонстрировали, что у большинства предприятий главным и преобладающим мотивом выкупа земли является "создание единого имущественного комплекса". Это можно объяснить тем, что становление рынка недвижимости все в большей мере побуждает предприятия к объединению занимаемого земельного участка и недвижимого имущества в единый объект.
Анкетирование показало, что не наблюдается прямая зависимость - "чем богаче предприятие, тем больше земли оно выкупает". Так у предприятий с благополучным финансовым состоянием, среди которых велика доля представителей торговли, общественного питания, бытового обслуживания, преобладает выкуп земельных участков площадью до 1 га. Среди промышленных предприятий, включая предприятия с неустойчивым финансовым положением, занимающих, как правило, гораздо большие площади преобладает выкуп площадей от 1 га. Заметна большая склонность промышленных предприятий к выкупу в центре города, тогда как предприятия торговли и сферы услуг готовы выкупить землю вне зависимости от расположения. Причем, стремление промышленных предприятий, расположенных в центре города, к выкупу явно коррелирует с таким мотивом выкупа, как "защита от возможного изъятия земли, выноса предприятия".
Как выяснилось в ходе анкетирования, только три из опрошенных предприятий имели программу (план) развития, в рамках которой проводится приватизация земельного участка. Все эти три предприятия являются финансово устойчивыми и все три среди основных мотивов выкупа назвали расширение и модернизацию действующего производства.
Одной из задач мониторинга приватизации земли было выявление проблем и трудностей, которые испытывают предприятия в процессе выкупа. Результаты анкетирования показали, что два из пяти предприятий выкупили земельные участки без каких-либо проблем. Главной же трудностью, с которой сталкиваются предприятия, является поиск средств для выкупа земли.
Достаточно часто предприятия Саратова, выкупающие землю, сталкиваются с проблемами правового и организационного характера, такими как определение границ занимаемого участка, оформление кадастрового дела, определение выкупной цены, регистрация права собственности на землю.
Что касается оперативности оформления, то здесь Саратов выгодно отличается от многих других городов (где эта процедура подчас растягивается на 1-1,5 года и даже более): у двух из пяти прошедших процедуру выкупа и ответивших на этот вопрос предприятий она заняла три месяца и у одного - шесть, что в целом можно считать относительно приемлемым. Вместе с тем, относительно количества документов, которые потребовалось подготовить и представить, было названо 15, 20 и "очень большое количество". Здесь, очевидно, лежат явные резервы по облегчению и упрощению процедуры выкупа.
На вопрос, какие новые экономические возможности дала предприятиям приватизация земельного участка и какую роль она сыграла в дальнейшем хозяйственном функционировании таких предприятий, три предприятия назвали расширение, модернизацию производства и два - организацию нового производства.
Важнейшей задачей проведенного анкетирования являлось выяснение точки зрения предприятий относительно мер, принятие которых, могло бы повысить их интерес к выкупу земельных участков.
Подавляющее большинство предприятий, как уже выкупивших земельные участки, так и собирающихся это предпринять, основным способом, способным активизировать процесс выкупа земли, назвали использование более гибких схем оплаты выкупаемого земельного участка, а именно выкуп с рассрочкой, а также отчасти - выкуп участка по частям. Столь же важным условием является установление на местном уровне разумных повышающих коэффициентов к выкупной цене, установленной федеральным законодательством, а именно коэффициенты по зонам различной "градостроительной ценности", коэффициенты, учитывающие различный профиль деятельности предприятий и т.п.
Результаты анкетирования руководителей приватизированных предприятий легли в основу проекта местного нормативно-правового акта, регулирующего взаимоотношения местных органов власти и собственников объектов недвижимости по поводу выкупа последними земельных участков, а также вводящего комплекс мер, стимулирующих такой выкуп, в том числе:
- установление единой выкупной цены в размере пятикратной ставки земельного налога (во всяком случае для основной части города, включающей промзоны в его средней части и окраины; для центральных и других наиболее экономически привлекательных районов, очевидно, возможно установление несколько более высокой выкупной цены);
- максимально возможное сокращение и четкая фиксация перечня подаваемых для выкупа земельного участка документов. Процедуры оформления прав должны быть максимально облегчены: должен действовать принцип одного "окна", когда предприятие-заявитель подает заявление на приватизацию земельного участка и получает окончательное решение из одного и того же органа, который сам организует сбор и подготовку всех необходимых документов;
- выкупаемым земельным участкам должно предписываться не узко целевое назначение, а набор разрешенных видов использования в соответствии с планом правового зонирования, который местным органам власти предстоит разрабатывать и вводить в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса;
- активное предложение гибких схем оплаты, включая, в первую очередь, возможность выкупа земельного участка в рассрочку (на один год и более) и по частям, а также допущение выкупа в порядке погашения задолженности местного или областного бюджета перед данным предприятием (при наличии таковой);
- при выкупе земельного участка в рассрочку - оформление прав собственности не дожидаясь полного внесения платежей, при этом одновременно с заключением договора купли-продажи земельного участка заключается договор залога этого участка до момента завершения расчетов;
- привлечение на договорной основе за счет части средств, полученных от выкупа земельных участков, специализированных организаций, осуществляющих выявление потенциально готовых и заинтересованных в выкупе земельных участков собственников недвижимого имущества, готовящих для них технико-экономическое обоснование выкупа и оказывающих консультационную и методическую помощь в процессе выкупа и в последующем управлении недвижимым имуществом как важнейшим активом предприятия.
