Научный руководитель Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ и президент ИЭГ Косарева Н.Б. представила доклад «Новая жилищная стратегия»

Для того чтобы решить жилищные проблемы россиян и увеличить масштабы строительства, надо более гибко подходить к вопросам жилищной политики. Расширить полномочия городских властей, развивать проекты возведения доходных домов и создавать жилищно-строительные кооперативы, рассказала научный руководитель Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ и президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева в докладе «Новая жилищная стратегия».

 

Жилищный вопрос остается одним из самых острых в социальном плане. Его решению не помог даже бум ипотечного кредитования в последние годы и двукратный рост жилищного строительства (если сравнивать 2014 и 2004 годы). По данным статистики, две трети россиян считают, что их семьи нуждаются в улучшении жилищных условий.

 

Чтобы выйти на показатель 35 кв. м на человека (норматив в большинстве западных стран), России требуется увеличить объем жилищного фонда в 1,5 раза. А если принять во внимание необходимость замещения аварийного, ветхого, морально устаревшего и недостаточно благоустроенного жилищного фонда, то объем необходимого жилищного строительства должен составить 70-80% от имеющегося жилищного фонда.

 

Однако сегодня, как и семьдесят лет назад, половина строительства составляет «самострой», а профессиональные застройщики возводят лишь порядка 40 млн кв. м жилья в год (0,28 кв. м на душу населения), что не дотягивает даже до показателей 1964 года.

 

Подготовленная в 2014 году в рамках Программы фундаментальных исследований НИУ ВШЭ сотрудниками Высшей школы экономики и Института экономики города (научным руководителем Высшей школы урбанистики ВШЭ и президентом Фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой, научным руководителем НИУ ВШЭ Евгением Ясиным и др.) «Новая жилищная стратегия» предлагает варианты решения накопившихся проблем в жилищной сфере и отвечает на вопрос, как из строительства и ЖКХ создать динамично растущие, инвестиционно привлекательные отрасли.

Реконструкция городов не привлекает девелоперов

 

Основные проблемы жилищной сферы – это низкая конкуренция, как в сфере строительства, так и в сфере управления многоквартирными домами, высокие административные барьеры, отсутствие прозрачной правовой системы для инвесторов и застройщиков, ориентация на устаревшие технологии и архитектурно-проектные решения, заявила Косарева, представляя «Новую жилищную стратегии» на научном семинаре «Экономическая политика в условиях переходного периода». Добавляет проблем и зависимость от прямых инвестиций граждан, на которых перекладываются все основные строительные риски.

 

По словам Косаревой, в жилищном строительстве сохраняется множество «перекосов» как по объемам строительства (в одних регионах строят больше, в других гораздо меньше), так и по форме застройки. Девелоперы предпочитают форму крупных проектов комплексного освоения «зеленых полей» (greenfield), предполагающих строительство типовых многоэтажных домов без обеспечения достаточного благоустройства и транспортной доступности таких районов.

Многие бизнесмены игнорируют при этом редевелопмент существующей застройки – строительство взамен сноса ветхого и морально устаревшего жилья в границах застроенных территорий. Разрыв в инвестициях, направляемых на строительство нового жилья и реконструкцию старого жилого фонда, составляет 22 трлн рублей, то есть, 36% ВВП (по состоянию на 2012 год). По оценкам экспертов, в 73 российских городах с населением более 250 тысяч человек потенциальный объем жилищного строительства в рамках проектов развития застроенных территорий составляет 262 млн кв. метров.

 

«Таким образом, городская среда и планировка территории российских городов пока имеют преимущественно советский вид и сохраняют отпечаток административного градостроительства», – подчеркнула Косарева. Это проявляется в проблемах с инфраструктурой, перепаде плотности застройки между центром и окраинами, влекущем многочасовые пробки на дорогах. Кроме этого становится неразрешимой проблема аварийного и ветхого жилья, которого с каждым годом становится больше.

 

 

Авторы «Новой жилищной стратегии» считают, что без диверсификации жилищного строительства и инвестиций, направленных в этот сектор, удовлетворить потребности населения в жилье и ликвидировать дисбалансы в отрасли не удастся.

 

По словам Косаревой, альтернативой строительства, направленного на продажу жилья в собственность, могут быть проекты доходных домов (строительство для сдачи в аренду), а также проекты жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан, в том числе жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). Такая форма возведения жилья позволяет повысить его доступность за счет исключения из цены прибыли коммерческого застройщика.

 

По подсчетам специалистов, 26% россиян могли бы принять участие в ЖСК. 14% охотно согласились бы на заключение долгосрочного договора некоммерческого найма. Это создало бы условия для привлечения новых инвесторов в отрасль. Однако без господдержки такие проекты осуществить крайне сложно.

 

 

Первое, что требуется от государства, провести территориальную дифференциацию и децентрализацию жилищной политики, спустить ее с федерального на местный уровень. «У нас жилищная политика одна на всю страну, но это неправильно. Нужен дифференцированный подход к разным городам и регионам», – отметила Косарева. Где-то следует сосредоточиться на освоении новых территорий, где-то на капитальном ремонте имеющегося жилого фонда, где-то заниматься многоэтажным строительством, а где-то -малоэтажным. В жилищной стратегии нужно исходить из потребностей и возможностей местного населения. В одних городах необходимо строить больше наемного жилья, в других предлагать жилье в собственность, в третьих правильнее развивать жилищно-строительные кооперативы.

 

По словам Косаревой, решить жилищные проблемы без расширения полномочий местной власти невозможно.

 

Другая задача государства – повысить конкуренцию в отрасли, сделать отрасль инвестиционно привлекательной. Авторы доклада отмечают: избыточные административные барьеры в жилищном строительстве препятствуют входу застройщиков на этот рынок. Например, при строительстве одного многоквартирного дома застройщикам в среднем необходимо пройти 100 административных процедур, потратив на это порядка трех лет и 25 млн рублей, включая затраты на подключение к коммунальным сетям (в среднем – 21 млн рублей). При этом такие расходы составляют в среднем 10% от стоимости строительного проекта, а в некоторых городах достигают 30% стоимости проекта, говорится в документе.

 

И, наконец, третья задача – законодательно и финансово содействовать развитию новых сегментов рынка жилья: найма и жилищно-строительной кооперации. В частности, важно обеспечить защиту прав нанимателей и наймодателей жилья, а также участников ЖСК. Нужно снизить ставку подоходного налога для наймодателей для стимулирования их «выхода из тени». Необходимо предоставлять застройщикам наемных домов социального использования и жилищно-строительных кооперативов земельные участки на льготных условиях и долгосрочные кредиты, возврат которых будет обеспечиваться за счет платы за наем жилых помещений или за счет оплаты паевых взносов в ЖСК. Авторы «Новой жилищной стратегии» также предлагают предоставлять социальные выплаты гражданам на наем жилых помещений на рыночных и некоммерческих условиях в зависимости от уровня их доходов, а также на оплату первоначального взноса при вступлении в жилищно-строительные кооперативы.