Дата публикации: 28.09.2015
Проблема апартаментов стоит на московском рынке настолько остро, что ее уже невозможно игнорировать. Несмотря на многочисленные ограничения, главные из которых - невозможность прописаться и высокие налоги, спрос на апартаменты растет, а за ним растут и объемы ввода. Сегодня апартаменты занимают треть рынка жилых новостроек столицы. Но, как это ни курьезно, законодательно не имеют статуса жилья. Новый законопроект, призванный урегулировать правовые нормы растущего сегмента недвижимости, подготовил «Институт экономики города». Именно эту инициативу обсудили участники сессии «Апартаменты приравняют к жилью: плюсы и минусы для формата», которая прошла в рамках форума RREF. Модератором мероприятия выступил Игнат Бушухин, главный редактор проекта «РБК-Недвижимость».
Как рассказал представитель разработчиков проекта, генеральный директор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов, развитие сегмента сдерживают несколько факторов, на ряд из которых находится свой противовес. Во-первых, в апартаментах нельзя прописаться. Но, несмотря на это, покупателей становится все больше и больше. Во-вторых, и это один из главных камней преткновения для органов власти, девелоперы не обязаны строить в них объекты социальной инфраструктуры. Однако именно благодаря этому затраты на реализацию проекта, а соответственно, итоговая цена для покупателя ниже, что во многом и обуславливает популярность апартаментов у потребителей. В третьих, и большинство населения пока даже не осознает этого, законодательно апартаменты не имеют статуса жилья, не входят в поле жилищного законодательства, а значит, на них не распространяются никакие права и обязанности, которые законодатель наложил на жилой фонд.
Работая над законопроектом, специалисты Института не только ставили перед собой задачу урегулировать эти противоречия, но и максимально безболезненно решить проблему переходного периода.
«Мы исходили из того, что запретить апартаменты невозможно, – рассказалАлександр Пузанов, – Многие апарт-проекты уже построены, они востребованы и не нарушают прав и интересов, как сторон договора – девелопера и покупателя, так и городского сообщества. Нужно только понять, в какую правовую форму их облечь. Кроме того, и это более фундаментальная предпосылка для стимулирования строительства, современный город, особенно в центральных районах, нуждается в формате многофункциональных комплексов. Власти должны стимулировать их развитие, вписывая МФК в планы развития городской среды. Кстати, можно воспользоваться интересным зарубежным опытом, в котором растет роль инструментов Градостроительного регулирования в формировании разнообразного городского ландшафта, но это тема другого разговора. И, наконец, необходимо урегулировать судебную практику. Сегодня в сегменте апартаментов она противоречива и по одинаковым случаям суды принимают разные решения. Это создает дополнительную неустойчивость при развития рынка».
Таким образом, перед специалистами института стояла задача легализации физически существующих, но не отраженных ни в жилищном, ни в строительном законодательстве объектов. А поскольку в большинстве апарт-проектов помещения продаются и покупаются для проживания, специалисты Института пришли к выводу, что апартаментам необходимо присвоить статус жилых помещений.
В настоящее время жилыми помещениями, то есть объектами жилищных прав, являются многоквартирный дом, квартира и комната. В Институте предлагают внести в Жилищный кодекс РФ два новых термина: собственно, «апартаменты» и «дом смешанного использования», а в законодательство о градостроительной деятельности – термин «многофункциональное здание» (МФЗ), который уже существует в ряде подзаконных актов и сводов правил, но без строгого юридического определения.
В чем смысл этих нововведений? МФЗ – здание, в котором разрешено продавать жилые и нежилые помещения. Главные отличия – МФЗ можно строить в общественно деловой зоне, а жилые и нежилые площади могут располагаться поэтажно, в то время как в многоквартирных домах коммерческие помещения разрешены только на первых и вторых этажах. А дом смешанного использования – это совокупность жилых и нежилых помещений общего пользования в таком МФЗ. ДСИ – это правовая конструкция многофункционального здания, которая отличается от существующего правового режима многоквартирного дома. Апартаменты – это жилые помещения в ДСИ.
Что касается прав и обязанностей непосредственно покупателей, то поскольку апартаментам придается правовой статус жилья, но отличного от классических жилых помещений, они попадут под нормы жилищного законодательства, но с несколькими отличиями. Итак, в Институте предлагают дополнительно защитить покупателей апартаментов, распространив на многофункциональные здания, для строительства которых привлекаются средства частных инвесторов, требования 214 ФЗ, то есть закона о долевом строительстве. Также разработчики законопроекта считают нужным снизить ставку налога на имущество для владельцев апартаментов, сделав ее ниже, чем для коммерческих площадей, но все же оставив ее выше, чем для классического жилья. Еще один плюс – в апартаментах можно будет получить полноценную прописку.
С другой стороны, собственники будут оплачивать те же коммунальные тарифы, которые установлены для всех площадей в МФК, то есть они будут выше, чем в жилье. Кроме того, апартаменты не будут поддерживать льготные жилые субсидии и программы.
«Мы считаем, что апартаменты – нужный, востребованный, но достаточно специфический вид недвижимости и стимулировать его развитие нужно только с пониманием численных границ той категории клиентов, для которой он экономически целесообразен, – отметил Александр Пузанов. - Поэтому городу нужны инструменты его регулирования». В частности, как объект недвижимости, встроенный в сеть развития города и правовых отношений, земельные участки под ДСИ останутся в государственной или муниципальной собственности. Они не будут передаваться в состав имущества собственников в отличие от земельного участка под многоквартирный домом. В проектах апартаментов может быть другое регулирующее правило содержания общего имущества, отличающееся от правил содержания имущества в многоквартирном доме, форма управления соответствует форме управления МКД. Получаем 4 правовых режима: ДСИ, МФЗ и ещё 2 разновидности правового режима многоквартирного дома - это правовой режим, который появился в 2014 году с принятием закона о коммерческом найме помещений. В производственной зоне могут быть специальные виды наемных домов коммерческого использования - как бы квази-общежития, которые привязаны к государственно-муниципальной собственности, но не должно быть многоквартирных жилых домов. А вот в специальном правовом режиме наемного дома коммерческого использования могут быть прописаны требования, при которых размещение квази-общежитий в производственной зоне допускается.
Следующая тема, которую прорабатывали специалисты Института, это утончение требований к жилым помещениям. В первую очередь 47 постановление Правительства РФ (Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47). Дело в том, что ряд СНиПов и действующих требований к жилью, в частности, инсоляция, устарел и должен быть пересмотрен с учетом современного домостроения и рыночных условий. По сути, все правила можно разделить на требования безопасности и требования комфорта. Если первые нужно соблюдать неукоснительно, то вторыми можно пожертвовать, если на это согласен потребитель. Необходимо привлечь к обсуждению этой проблемы не только чиновников, но и девелоперов и других участников рынка – то есть широкий круг участников процесса и выработать стандарты. Конечно, потребуют пересмотра и правила стандартизации, и проектирования, зато в результате можно существенно улучшить правовое регулирование строительства и многоквартирных домов и домов смешанного использования.
Одновременно, считают в Институте, нужно, наконец, поставить точку в дискуссии о том, можно ли проживать в нежилых помещениях. Легализовав апартаменты, признав их жильем, необходимо ужесточить запрет на проживание в остальных видах нежилых помещений. Такой запрет и сегодня содержится в российском законодательстве, но не в жилищном и градостроительном кодексах, а в законе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Эта же норма должна занять своё место в ЖК и ГК. Кроме того, необходимо прописать и ответственность за нарушение этого запрета.
«Вот главные положения законопроекта, – подвел итог своего выступления г-н Пузанов, – Мы ставили перед собой цель – дать толчок развитию сегмента, сняв правовую неопределённость и для покупателя, и для застройщика. Мы хотели, чтобы потребитель, выбирая апартаменты, полностью осознавал все достоинства и недостатки своего выбора, а также стремились создать условия для легализации максимального количества качественных проектов, но с возможностью исключить из процесса недобросовестных девелоперов, нарушающих требования безопасности. Также мы старались сделать все, чтобы сгладить острые углы переходного периода».
Работа над законопроектом велась в тесном сотрудничестве с Департаментом градостроительной политики и города Москвы. Сейчас чиновники обсуждают созданную концепцию, на основании которой и будет сформирована законодательная инициатива. По оценкам Александра Пузанова, вероятность того, что законопроект будет запущен в обсуждение Госдумы - 60%. Это, по его мнению, зависит от согласия московских элит и политической воли чиновников.
Подключились к обсуждению законопроекта и девелоперы, которые единогласно пришли к выводу, что легализация апартаментов простимулирует развитие сегмента, а создание прозрачных правил игры придаст дополнительный импульс работе участников рынка.
По словам главы Представительства Rossmils в России, Алексея Могилы,развитие апартаментов в России логично. В стране много городов, строившихся как производственные или научные центры. Сегодня предприятия выводятся на окраины, а после них остаются промышленные здания, которые можно и нужно использовать для иных целей. Все европейские государства прекрасно работают с таким наследством, сохраняя исторические строения. И в России нужно развивать этот рынок. Однако, по мнению г-на Могилы, хотя работа над законопроектом – большой шаг вперед, в нем есть недостаток. В проекте отсутствует определение апартаментов как продукта редевелопмента. Что же касается качества проектов, то девелоперы сегодня бьются за каждого потребителя и апартаменты строятся с соблюдением всех норм.
Александр Пузанов согласился, что грамотные проекты редевелопмента апартаментов могут способствовать формированию комфортной городской среды. Это как раз то, чего не даёт массовая застройка. Разработанные же статьи законопроекта вполне позволяют использовать правовую базу МФЗ и ДСИ для проектов редевелопемнта.
Алексей Гончаров, вице-президент, директор департамента коммерческой недвижимости ПАО «Галс-Девелопмент» отметил, что когда девелопер принимает решение о формате будущего проекта, выбор часто продиктован нормативами плотности застройки на конкретном участке. Если для строительства жилья они составляют 25 000 метров на гектар, то для апартаментов плотность может быть выше. Соответственно, девелоперу нужно решить будет ли он строить меньше квадратных метров, но более дорого жилья или больше «квадратов», но апартаментов, цена которых на 15-20% ниже.
Еще одной проблемой, по словам эксперта, является то, что большинство апарт-проектов строится в уже сложившейся городской застройке, где обеспечить требования, например, инсоляции невозможно. «В настоящее время мы реализуем «Сады Пекина» и в рамках антикризисного плана Москвы, когда девелоперам была дана возможность менять назначение своих проектов, мы хотели перевести их в жилье, – рассказал г-нГончаров, – Но ознакомившись с правовой базой, мы поняли, что не проходим по инсоляции. Кроме того, когда мы согласовывали этот проект, еще не было правил, по которым апартаменты должны быть включены в состав гостиниц. В 2014 году градостроительные правила были изменены, теперь апартаменты могут функционировать только в рамках гостиничной недвижимости и это, конечно, очень неудобно для девелоперов».
Не только соответствие устаревшим требованиям инсоляции, но и требования по строительству инфраструктуры участники рынка считают необязательными для сегмента апартаментов.
Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet отмечает, что рынок сам себя регулирует. 80% апартаментов представлено в сегментах бизнес-премиум-элит. Их покупателям не важна близость метро и основная социальная инфраструктура. Остальные объекты – это комфорт-класс, который отличает хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура окружающих районов. Например, объект MR Group в Филях. По данным Est-a-Tet, апартаменты там покупают и москвичи, и обеспеченные жители Подмосковья. 60% покупают для себя и это не первая их недвижимость. Предоставить же людям возможность купить апартамент, расположенный рядом с работой, но не соответствующий требованиям к инсоляции, гораздо лучше, чем 2-3 часа стоять в загазованной пробке. Апартаменты могут также решить вопрос арендного фонда, считает г-н Луцков.
Поддерживает коллегу и Ирина Семилетова, директор компании ALVEK REALTY. По ее словам апартаменты дешевле и для девелопера, и для потребителя. Люди стремятся повысить качество жизни, переселяясь в качественную недвижимость по более доступным, чем в жилье, ценам. Кроме того, анализ, проведенный компанией, показал, что покупатели часто приобретают апартаменты, в том же районе, где они жили до этого. То есть они и так имеют социальные льготы по месту прописки и не нуждаются в них еще и при апартаментах. «Мы не считаем, что благодаря этому законопроекту ситуация улучшится. Но мы хотим дать статус жилья апартаментам и сделать это на начальном этапе планирования», – отметила г-жа Семилетова.
Однако Александр Пузанов выступил против, отметив, что мнения коллег построены на аналитике сегодняшнего дня. Между тем, законодателям необходимо думать на перспективу. «Это сейчас люди предпочитают купить дешевле, но без прописки, – заявил он. – Но по мере роста семей, рождения детей, возникнут споры и вместо того, чтобы сразу внести соответствующие правки в жилищный кодекс, мы нарастим еще круг проблем». Поэтому специалисты Института хотят заранее определить правила игры.
«5 лет назад никто не знал что такое апартаменты, – напомнил Денис Бобков, руководитель аналитического центра ГК «ОПИН», – Они появились в 2010-11 годах как следствие ограничения строительства жилья и пересмотра инвестконтрактов. Апартаменты стали в условиях дефицита выходом для желающих пробрести жилье в Москве. На рынке тогда было всего несколько проектов, не считая Москва-Сити. Было построено несколько фактически жилых зданий, но на земле, не предназначенной для жилой застройки. Девелоперы опытным путем определили какой дисконт устроит покупателей и он сохраняется и по сей день. Это те самые 15-20%. Первые проекты апартаментов были зачастую реконструированными зданиями, что хорошо и для города, так как эти здания получают вторую жизнь. Формат обрел популярность: в 2012 году -100 000 кв. м, сейчас - 650 000 кв. м. И это предложение в старой Москве». Таким образом, апартаменты - действительно масштабный сегмент со своими правилами и он растет не за счет реконструкции или Москва-Сити, а за счет нового строительства. И, конечно, вопросы прописки, социальной инфраструктуры, налогов, в том числе вычетов, тревожат покупателей. Но есть и другой вопрос, учитывая, что девелоперы стали переводить апарт-проекты в статус жилых комплексов, как мы видим на примере таких объектов как «Лица», «Водный», «Резиденция Монэ» и «Савеловский Сити», останется ли в дальнейшем на рынке дисконт в 20%?
Целевая аудитория нового закона – это граждане, считает Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar, генеральный директор NAI Becar Apartments. «Давайте спросим, что им нужно, – говорит эксперт, – Я лично общаюсь с покупателями и вижу всю картинку целиком. Во-первых, им нужна возможность прописки. Во-вторых, - более низкие налоги. Если они покупают место для постоянного проживания, почему налоговая ставка должна быть как на коммерческую недвижимость? Ведь высокая стоимость налога на коммерческие площади обусловлена получением прибыли владельцем этих площадей».
Что касается инфраструктуры, то по словам г-на Самодурова, она не существенно важна для целевой аудитории апартаментов. Это люди, чей уровень дохода позволяет им выбирать частные больницы или школы. Фактор инсоляции не важен для большинства. Эта норма была установлена в 30-е годы из-за неразвитой системы здравоохранения. Сейчас она устарела, в Европе от нее отказались. Поэтому нужно ослабить требования к инсоляции, тем более апартаментов.
«Кроме того, я против запрета проживания в нежилых помещениях, – заявил Александр Самодуров, – Я не только считаю, что это наступление на права и свободу граждан, но и хочу отметить, что к нежилым помещениям относятся, например, лофты. Запрет может дискредитировать этот сегмент, который прочно занял свою нишу. И это при том, что во всем мире люди живут в лофтах. Вводя подобные ограничения нужно тщательно проанализировать правовую базу и учесть мнения самих потребителей. Также необходим тщательный анализ, адаптация европейского опыта и законодательство в сфере апартаментов».
Еще один формат апартаментов, который обсудили участники конференции – это апарт-отели. По словам Александра Пузанова, с точки зрения правового режима апарт-отель необходимо вносить в структуру либо МФЗ, либо гостиниц.
Александр Самодуров отметил, что NAI Becar работает в сегменте кондо-апарт-отелей, где каждому инвестору принадлежит доля номера (гостиничный апартамент). Для них действительно не важна регистрация, так как они покупают с целью последующей сдачи в аренду. Но проблема, с которой сталкиваются операторы – это отсутствие законодательной базы для обеспечения нормальной жизни собственников апартаментов нежилых помещений в рамках одного здания. Жилищный кодекс регулирует эти отношения в жилье, а вот люди, которые проживают в апарт-отелях, законодательно не застрахованы от неправомерных действий другого собственника. Поэтому, считает Александр Самодуров, законодателю нужно определить правила игры для нежилого фонда, где бы, например, регламентировались стандарты общежития в таком формате как апарт-отель.
Ле Чьонг Шон, генеральный директор ИК «Инцентра» МФК «Ханой-Москва» считает, что обсуждаемый закон внесет прозрачность в сегмент арендного жилья, который в настоящее время никак не регулируется, а между тем является международным трендом развития жилой недвижимости. У потребителей, наконец, появится шанс оценить в полной мере достоинства этого продукта. И, конечно, спрос будет лучше, апартаменты будут местом, где можно прописаться. «Мы первые в московском регионе, кто ввел апартаменты в составе МФК по всем нормам как гостиницу, но с нестандартными номерами, которые, по сути, представляют собой квартиры. И 100-процентная загруженность показывает, что мы были правы», - отметил эксперт.
Однако, по словам Андрея Жамкина, управляющего сетью Апарт-отелей YE`S,апарт-отели не отражены в данном законопроекте как самостоятельный сегмент. А ведь спрос на них превышает предложение. В частности, в апарт-отеле YE`S в Санкт-Петербурге загруженность не падает ниже 90%. Остальные 10% мы всегда держим для корпоративных клиентов. Спрос на арендное жилье колоссален как на внутреннем рынке, так и на внешнем. Но законопроект в этом аспекте не систематизирован и требует доработок.
Тема:
