Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства направил органам государственной власти субъектов Российской Федерации для рассмотрения проект Федерального закона «О Федеральном и региональных фондах капитального ремонта многоквартирных домов» (далее - Законопроект) (письмо от 27 апреля 2010 г. № КЦ-07/692). В качестве цели Законопроекта указано «создание долгосрочных механизмов ресурсного обеспечения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах с участием средств бюджетов различного уровня и средств собственников жилья».
ПРЕДЛОЖЕНИЯ: Вместо предложенных Законопроектом подходов целесообразно использовать механизмы экономического стимулирования принятия и реализации собственниками помещений в многоквартирных домах решений о капитальном ремонте и модернизации многоквартирных домов с использований собственных и кредитных средств, получаемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья (жилищными кооперативами) с использованием поручительств нового государственного финансового института развития - Фонда модернизации многоквартирных домов.
Альтернативный способ решения проблемы стимулирования проведения капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов. Международная практика показывает, что средства на капитальный ремонт многоквартирного дома разумно не накапливать, а брать в кредит. Причем, не собственникам помещений, а управляющим организациям и товариществами собственников жилья. Для уменьшения банковских рисков при таком кредитовании целесообразно создание на региональном уровне не фонда, в котором «будут аккумулироваться средства, перечисляемые собственниками помещений на капитальный ремонт», а гарантийного агентства, которое после оценки добросовестности и положительной репутации управляющих организаций и товариществ собственников жилья, а также обоснованности проекта капитального ремонта или модернизации здания, показателей его энергоэффективности будет выдавать кредитным организациям гарантии по кредиту на цели капитального ремонта многоквартирного дома. Такая практика реализована в странах ближнего зарубежья.
Вместо установления предложенных Законопроектом механизмов предлагается:
1) на государственном и муниципальном уровне отказаться от подмены органами публичной власти собственников помещений в принятии и реализации решений по управлению многоквартирными домами доходами их капитального ремонта и модернизации;
2) совершенствовать жилищное, гражданское и административное законодательство Российской Федерации для:
- улучшения качества управления и содержания общего имущества в многоквартирных домах на основе поддержки объединений собственников жилья и развития конкуренции в сфере управления жилой недвижимостью;
- создания приемлемых условий кредитования управляющих организаций товариществ собственников жилья (жилищных кооперативов) на капитальный ремонт и модернизацию многоквартирных домов
- формирования общепринятых в мировой практике институтов собственников помещений по управлению общим имуществом в многоквартирных домах и определения состава общего имущества;
- законодательного определения ответственности собственников помещений за ненадлежащее состояние общего имущества в многоквартирных домах;
- уточнения задач, полномочий и деятельности государственной жилищной инспекции в условиях применения нового жилищного законодательства;
- разработки специальных мер государственной поддержки малообеспеченных собственников жилых помещений, в том числе сохранение возможности деприватизации жилых помещений в домах с низким качеством условий проживания, модернизация этих домов за счет бюджетных ресурсов и предоставление жилых помещений в них на условиях социального найма;
3) содействовать самостоятельному управлению собственниками помещений своими многоквартирными домами и проведению их капитального ремонта и модернизации, в том числе путем формирования государственного финансового института развития - Фонда модернизации многоквартирных домов (с широкой региональной сетью филиалов и (или) операторов-партнеров), цели деятельности которого будут состоять в:
- формировании требований к инвестиционным проектам по капитальному ремонту и модернизации многоквартирных домов;
- предоставлении займов коммерческим банкам на цели предоставления кредитов управляющим организациям, товариществам собственников жилья (жилищным кооперативам) на капитальный ремонт и модернизацию многоквартирных домов;
- предоставлении коммерческим банкам поручительств по кредитам на возмездной основе, кредитующим проекты по модернизации многоквартирных домов.
4) формирование органами местного самоуправления долгосрочных муниципальных целевых программ капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов с целью обеспечения бюджетных платежей за ремонт и модернизацию и/или по кредиту на ремонт и модернизацию муниципального жилищного фонда, а также с целью предоставления субсидий управляющим организациям, товариществам собственников жилья (жилищным кооперативам) для формирования начальных финансовых средств при получении кредита на проведение капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов;
5) формирование субъектами Российской Федерации долгосрочных региональных целевых программ капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов с целью обеспечения бюджетных платежей за ремонт и модернизацию или/и по кредиту на ремонт и модернизацию регионального государственного жилищного фонда, а также с целью предоставления субсидий местным бюджетам на предоставление субсидий управляющим организациям, товариществам собственников жилья (жилищным кооперативам) и собственникам помещений в многоквартирном доме для формирования начальных финансовых средств при получении кредита на проведение капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов.
В отличие от предложений в рассматриваемом Законопроекте, все указанные финансовые средства направляются капитальный ремонт и модернизацию многоквартирных домов не по воле федерального законодателя, а по воле собственников помещений в многоквартирном доме. Государство лишь стимулирует принятие собственниками помещений в многоквартирном доме таких решений, оказывает финансовую поддержку активным собственникам и создаваемым или привлекаемым ими организациям, осуществляющим управление многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирных домах получат возможность провести капитальный ремонт и модернизацию многоквартирных домов за счет получения долгосрочного банковского кредита, безвозвратной субсидии местного бюджета (софинансируемой за счет средств федерального и регионального бюджета), а также частичного вложения собственных средств как первоначального взноса. Такой правовой механизм не вызовет отторжения (не будет директивного установления платы за капитальный ремонт и ее принудительного внесения), свяжет реальное состояние многоквартирного дома с принимаемыми собственниками помещений решениями, уменьшит иждивенчество граждан, повысит их ответственность за состояние многоквартирного дома.
