Девелопмент — это особая технология действий, которую определяет размерность объектов, по отношению к которым совершаются действия. Чтобы понять, какое место занимает девелопмент в ряду иных действий, необходимо логическим образом связать объекты действий с субъектами действий
Последовательное увеличение размерности объектов действий определяет три разновидности (три типа) объектов, три вида проектных технологий и различные правовые институты в отношении объектов в зависимости от их величины:
объекты первого типа — "элементарные" земельные участки, в отношении которых применяется правовой институт подготовки, формирования из состава государственных или муниципальных земель, земельных участков для их предоставления физическим и юридическим лицам для строительства (с предварительным или без предварительного согласования мест размещения объектов). Такие лица, как владельцы земельных участков, становятся застройщиками;
объекты второго типа — локализованные территории (в виде больших земельных участков как будущих кварталов, микрорайонов, разделяемых на "элементарные" земельные участки, или в виде локализованного конгломерата застроенных земельных участков), в отношении которых действия осуществляют застройщики-девелоперы в соответствии с правовым институтом развития территорий (незастроенных и застроенных), рассмотренным в предыдущем разделе;
объекты третьего типа — совокупности локализованных территорий (объектов второго типа), а также линейных и нелинейных земельных участков за пределами локализованных территорий для обеспечения таких территорий инженерной и социальной инфраструктурой. В отношении объектов третьего типа применяются технологии партнёрства застройщиков-девелоперов и органов власти.
С тремя типами объектов связаны три разновидности технологий и три вида субъектов (или три вида сочетания и взаимодействия различных субъектов):
застройщики — лица, которые владеют "элементарными" земельными участками и на основе и в соответствии с градостроительными планами земельных участков (а также содержащимися в составе таких планов техническими условиями на подключение к сетям инженерного обеспечения) подготавливают проектную документацию и осуществляют строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, располагаемых в пределах таких "элементарных" земельных участков;
застройщики-девелоперы — лица, которые, действуя в рамках правовых институтов развития незастроенных и застроенных территорий:
а) приобрели переданные им в установленном порядке публичной властью права совершать действия и совершают действия в отношении большого земельного участка, территории с установленными границами: приобрели права аренды на свободные от прав третьих лиц незастроенные земельные участки в границах впервые образуемых элементов планировочной структуры — кварталов, микрорайонов, районов — в случаях комплексного освоения территорий в целях строительства; приобрели заключили договоры о развитии застроенных обременённых правами третьих лиц территорий с установленными границами и характеристиками планируемого преобразования, развития;
б) приняли на себя обязательства по обустройству больших незастроенных земельных участков, застроенных территорий внешней инженерно-технической инфраструктурой и объектами социальной инфраструктуры, освобождению застроенных территорий от прав третьих лиц в соответствии с законодательством; в) могут осуществлять строительство, реконструкцию в пределах "элементарных" земельных участков после завершения планировки территории и выполнения иных обязательств — при условии, что застройщики-девелоперы на соответствующем этапе не передали свои права в пользу иных застройщиков;
сочетание взаимодействующих на условиях партнёрства субъектов действий в отношении объектов третьего типа — совокупностей территорий и земельных участков. Применительно к крупным территориальным образованиям мы по необходимости имеем дело со специфической технологией взаимодействия различных субъектов — частных (застройщиков-девелоперов) и публичных — органов власти.
Несоответствие между ограниченными возможностями застройщиков-девелоперов и масштабами задач развития городов и территорий
Необходимость зафиксировать и обсудить указанное несоответствие определяется объективными требованиями технологии развития территории — девелопмента. Развитие территории обеспечивается строительством "внутри территории" — на земельном участке в границах квартала, микрорайона и "вне территории" — это строительство "внеплощадочных" объектов и сетей инженерно-технического обеспечения. Последние, как правило, обслуживают не один квартал или микрорайон, а несколько. Поэтому начало освоения территории — это строительство не только и не столько "для себя", сколько "для себя и для других". Возникает вопрос, кто будет строить "для других", а вместе с ним и вопрос о привлечении к строительству органов власти и обеспечении взаимодействия между ними и частными застройщиками-девелоперами.
Возможностей частных застройщиков-девелоперов недостаточно для решения задач развития города в целом. Частные застройщики-девелоперы осваивают (развивают) части территории города — кварталы, микрорайоны. Переход к следующему уровню размерности (масштабу деятельности) — району, районам — означает переход к деятельности, осуществить которую частные застройщики-девелоперы обычно не в состоянии, или они в этом не заинтересованы по объективным причинам, связанным с закономерностями развития бизнеса. Даже если допустить, что у частного застройщика-девелопера достаточно финансовых, кадровых и иных ресурсных возможностей, ограничителем непременно выступит иной фактор. Этот фактор — риски. Риски не возвратить с прибылью вложенные средства. Эффективный частный застройщик-девелопер всегда будет снижать риски, а это значит, что он всегда будет действовать поэтапно.
Поэтапные действия — это рациональная технология, которая используется не только частными лицами, но и публичной властью, планирующей и реализующей соответствующие проекты. Поэтапные действия означают:
- признание невозможности предвидеть в деталях всё заранее, полностью гарантировать результат (возврат с прибылью затраченных средств) и поэтому — задействование технологии снижения рисков;
- обеспечение приемлемого уровня гарантирования результата — это снижение рисков путём разбиения на части больших "кусков" территории и планирование деятельности первоначально на относительно малой части территории в обозримые сроки с резервированием возможности продолжения, расширения деятельности путём последующего освоения дополнительных частей территории (в случае экономического успеха на первом этапе);
- действия в отношении относительно малых частей — это действия в отношении квартала, максимум микрорайона.
Таким образом, в силу специфики этого вида бизнеса частные застройщики-девелоперы вынуждены "работать" с относительно небольшими "ячейками" (кварталами, микрорайонами) — одним из двух компонентов ячеисто-сетевой структуры города. В то же время даже малая "порция" территории — квартал, микрорайон, для того чтобы быть построенной и нормально эксплуатироваться, нуждается в определённом объёме инженерного ресурса, подаваемого по сетевой схеме — по сетям инженерного обеспечения, второму компоненту ячеисто-сетевой структуры города. Подача ресурса может состояться при условии, что будет построена сеть с пропускной способностью, рассчитанной не только на квартал или микрорайон, но и на гораздо более значительные потребности, определяемые совокупным развитием больших те риторий в масштабах, например, района или нескольких районов. Это магистральная сеть вместе с генерирующими (аккумулирующими) объектами. Застройщик-девелопер заинтересован в том, чтобы иметь возможность присоединить построенный им квартал, микрорайон (посредством разводящих-подводящих сетей, которые он готов строить сам) к имеющимся магистральным сетям и генерирующим (аккумулирующим) объектам, которые он не готов и не заинтересован по экономическим соображениям строить сам (дополнительное увеличение цены продаваемой строительной продукции с утратой потенциальных покупателей жилья и возникновение убытков с риском банкротства, вызванного реализацией неоправданно рискованного проекта).
В этом и состоит коллизия между пределами экономических возможностей частных застройщиков-девелоперов и превышающими эти пределы потребностями развития города в целом. Однако эта коллизия разрешима — при условии применения определенной технологии. Наряду с частными застройщиками-девелоперами должен появиться еще один субъект, который заинтересован и готов делать то, чего, как правило, не делают частные застройщики-девелоперы, а именно - строить магистральные сети и генерирующие (аккумулирующие) объекты инженерно-технической инфраструктуры. Таким субъектом могут стать органы публичной власти. Во взаимодействии частных застройщиков-девелоперов и органов публичной власти рождается технология партнёрства как синхронизации выполнения различных (как минимум двух) взаимосвязанных проектов.
Далее логическая основа партнёрства застройщиков-девелоперов и органов власти как синхронизации проектов описывается по трём позициям: 1) виды проектов; 2) условия выполнения муниципалитетом соответствующего проекта; 3) технология подготовки и выполнения взаимосвязанных проектов.
Проекты, которые подлежат взаимоувязке по параметрам и синхронизации во времени
Это, во-первых, проекты, выполняемые застройщиками-девелоперами в отношении кварталов, микрорайонов, которые в совокупности образуют вновь создаваемый жилой район. Каждый из застройщиков-девелоперов:
а) осуществляет строительство разводящих-подводящих сетей инженерного обеспечения, присоединяемых к магистральным сетям, строительство которых обеспечивается муниципалитетом;
б) осуществляет строительство объектов в пределах "элементарных" земельных участков (подключаемых к разводящим-подводящим сетям инженерного обеспечения);
в) может осуществлять (самостоятельно или с участием муниципалитета) строительство сетевых объектов социального обслуживания.
Во-вторых, это проекты, выполнение которых обеспечивается муниципалитетом в отношении:
а) строительства магистральных сетей инженерного обеспечения и (при необходимости) генерирующих (аккумулирующих) объектов;
б) строительства сетевых объектов социального обслуживания (самостоятельно или с участием застройщиков-девелоперов).
Существует и третий вид проектов — это проекты, выполнение которых может обеспечивать субъект РФ. Например, в части строительства магистральных сетей электро- и газообеспечения, а также соответствующих генерирующих (аккумулирующих) объектов.
Условия, при которых участие в проекте муниципалитета может быть признано целесообразным
Участвовать в проекте вместе с застройщиками-девелоперами муниципалитет может при определенных условиях.
Первое: приоритетным для муниципалитета является выполнение бюджетных полномочий — первоочередных обязательств по предоставлению социального жилья малообеспеченным гражданам, которые в соответствии с жилищным законодательством обладают правом на получение такого жилья.
Если первое условие соблюдено, вступает в силу второе:
а) наличие в бюджете части "капитальное строительство в соответствии с полномочиями муниципалитета";
б) наличие субсидий, предоставленных из бюджета субъекта РФ на выполнение соответствующего проекта;
в) наличие заимствований муниципалитета на выполнение проекта (при наличии позиции "а", но при недостаточности бюджетных средств).
И третье условие (при соблюдении двух первых) — это наличие также:
а) инвестиционных программ развития магистральных сетей инженерного обеспечения (генерирующих, аккумулирующих объектов — при необходимости) применительно к данному проекту;
б) комплексной схемы развития сетей инженерного обеспечения, на основе которой подготовлены инвестиционные программы развития магистральных сетей инженерного обеспечения;
в) плана реализации генерального плана, в составе которого утверждена комплексная схема развития сетей инженерного обеспечения (в соответствии с которой подготовлены инвестиционные программы), параметры которой скоординированы и с генеральным планом, и с градостроительными регламентами правил землепользования и застройки.
Логическая модель технологии подготовки и выполнения взаимосвязанных проектов — девелопмента
1. подготовка генерального плана, правил землепользования и застройки, гарантирующих посредством градостроительных регламентов предельные параметры строительства и возможность планирования инженерной инфраструктуры в соответствии с этими предельными параметрами;
2. подготовка комплексной схемы развития сетей инженерного обеспечения в составе плана реализации генерального плана. Выделение приоритетных инфраструктурных проектов в составе инвестиционных программ (выполняемых в соответствии с комплексной схемой), определение возможностей и объёмов их финансирования в соответствии с процессом бюджетного планирования, привлечения иных средств на реализацию инфраструктурных проектов;
3. отработка взаимоувязанных параметров и характеристик применительно к соответствующей территории комплексного проекта (одного из приоритетных проектов), состоящего из двух проектов: проекта, который будет выполнять застройщик-девелопер, и проекта, реализацию которого будет обеспечивать муниципалитет. Подготовка документов (по инициативе муниципалитета или застройщика-девелопера), необходимых для запуска такого комплексного проекта:
а) проекта планировки территории, охватывающего все компоненты совместно выполняемого проекта (кварталы, микрорайоны в составе района); границы зон планируемого размещения сетей магистральной инфраструктуры — проекты первого типа, выполнение которых планируется частными застройщиками-девелоперами; границы земельных участков для размещения генерирующих (аккумулирующих) объектов — проект второго типа, выполнение которого обеспечивается муниципалитетом. Определяются общие параметры двух взаимосвязанных проектов в объёме, необходимом и достаточном для запуска проектов. Такая подготовительная работа может быть выполнена на стадии 2 или на основе её результатов с необходимой детализацией соответствующих параметров и характеристик;
б) документов для проведения аукциона по предоставлению победителю прав аренды земельного участка в границах впервые образуемого квартала, микрорайона для комплексного освоения. В составе таких документов должен быть проект договора аренды указанного земельного участка. В проекте договора аренды должны быть указаны согласованные обязательства партнёров по срокам выполнения обязательств, в том числе - один и тот же предельный срок в отношении:
- выполнения обязательства застройщика-девелопера завершить строительство разводящих-подводящих сетей инженерной инфраструктуры, которые с соответствующей даты должны быть готовы к присоединению к магистральным сетям, строительство которых обеспечивает муниципалитет;
- выполнения обязательства муниципалитета завершить строительство магистральных сетей инженерной инфраструктуры (а также генерирующих, аккумулирующих объектов — в соответствующих случаях), которые с соответствующей даты должны быть готовы к присоединению к ним разводящих-подводящих сетей инженерной инфраструктуры, построенных застройщиками-девелоперами;
в) документов для проведения конкурса на размещение муниципального заказа на строительство магистральных сетей инженерной инфраструктуры (а также генерирующих, аккумулирующих объектов — в соответствующих случаях) или документов для выполнения действующими организациями коммунального комплекса соответствующих видов работ в соответствии с инвестиционными программами таких организаций;
4. проведение аукциона среди застройщиков-девелоперов, а также размещение муниципального заказа и (или) обеспечение условий для работ, выполняемых действующими организациями коммунального комплекса в соответствии с их инвестиционными программами;
5. синхронное выполнение двух взаимосвязанных проектов:
а) проекта, осуществляемого застройщиком-девелопером — победителем аукциона:
- подготовка документации по планировке квартала, микрорайона (в составе района), посредством которой детализируются позиции документов, предоставленных победителю аукциона, а также устанавливаются новые позиции, например в части проектов градостроительных планов "элементарных" земельных участков (нелинейных и линейных), на которых будут строиться соответствующие объекты;
- подготовка проектной документации в соответствии с градостроительными планами земельных участков, получение разрешений на строительство соответствующих объектов;
- строительство разводящих-подводящих сетей инженерного обеспечения; параллельно (одновременно) производятся работы по строительству объектов жилого и иного назначения в пределах выделенных "элементарных" земельных участков;
- обеспечение присоединения разводящих-подводящих сетей (построенных застройщиком-девелопером) к магистральным сетям инженерного обеспечения, строительство которых обеспечено муниципалитетом);
- передача в муниципальную собственность разводящих-подводящих сетей инженерного обеспечения, а также земельных участков в пределах территорий общего пользования (парки, скверы, бульвары, улицы, дороги);
- подключение построенных застройщиком-девелопером (или застройщиками — в случае переуступки прав аренды или совершения сделок купли-продажи земельных участков) на "элементарных" земельных участках объектов капитального строительства к разводящим-подводящим сетям инженерного обеспечения (присоединенных к магистральным сетям инженерного обеспечения);
- обеспечение ввода построенных объектов в эксплуатацию;
б) проекта, обеспечиваемого муниципалитетом:
- подготовка проектной документации (в соответствии с градостроительными планами земельных участков, являющихся неотъемлемыми компонентами проекта планировки территории с проектом межевания территории — в соответствующей части, выполненного в соответствии с позицией 3 "а" применительно к магистральным сетям инженерно-технического обеспечения, а также генерирующим (аккумулирующим) объектам — в соответствующих случаях;
- предоставление разрешений на строительство, осуществление строительства магистральных сетей инженерно-технического обеспечения, а также генерирующих (аккумулирующих) объектов — в соответствующих случаях; предоставление разрешений на ввод указанных объектов в эксплуатацию;
- обеспечение присоединения к магистральным сетям инженерно-технического обеспечения разводящих-подводящих сетей инженерного обеспечения, построенных застройщиком-девелопером;
- обеспечение приёма в муниципальную собственность разводящих-подводящих сетей инженерного обеспечения, построенных застройщиком-девелопером, а также территорий общего пользования, образованных в пределах квартала, микрорайона.
