Градостроительное регулирование и доступное жилье: российская и зарубежная практика

Фондом "Институт экономики города" в 2018 году за счет средств дохода от Целевого капитала ИЭГ проводилась работа, направленная на подготовку предложений по расширению инструментов градостроительной и жилищной политики в целях увеличения предложения доступного жилья в российских городах

Одним из важнейших факторов успешного социально-экономического развития страны, регионов, городов является создание условий для удовлетворения жилищной потребности граждан с различным уровнем доходов, в том числе создание жилья, которое доступно для семей с невысокими и низкими доходами (далее – доступное жилье).

Проблема недоступности жилья на рынке для определенной части населения является актуальной для всех стран. В связи с этим в зарубежной практике получили развитие различные инструменты регулирования и стимулирования создания доступного жилья, в том числе основанные на использовании в различной форме части земельной ренты, получаемой при реализации градостроительных проектов на территории города, на решение социальных задач жилищной политики. При применении таких инструментов могут использоваться подходы, связанные с публичным обременением застройщиков обязанностью по созданию доступного жилья при реализации градостроительного проекта, или, например, предоставление застройщикам некоторых градостроительных преференций в обмен на создание доступного жилья.

В российской практике в отдельных случаях также были примеры обременения застройщиков обязанностью передать часть построенного жилья городу в целях предоставления такого жилья, например, очередникам. Однако в силу недостаточной прозрачности дальнейшего использования городами такого жилья данный инструмент не получил дальнейшего регуляторного и практического развития.

В частности, потерпела неудачу программа "Жилье для российской семьи"^[1]. Основными причинами этого, на наш взгляд, были естественное нежелание застройщиков делиться частью прибыли от реализации градостроительных проектов, а также неспособность городов создать условия и контролировать исполнение застройщиками таких обязательств.

Тем не менее, представляется, что, по крайней мере, в крупных российских городах с высокими ценами на жилье все же имеется достаточный экономический потенциал, позволяющий частично использовать его для  создания доступного жилья при реализации градостроительных проектов. В связи с этим актуальна разработка набора инструментов для стимулирования предложения доступного жилья в российских городах, которые в настоящее время практически отсутствуют.

На первом этапе исследований, посвященных расширению инструментов градостроительной и жилищной политики в целях увеличения предложения доступного жилья в российских городах, экспертами ИЭГ был проведен сравнительный анализ существующих в России (в том числе на примере выбранных городов) и зарубежных странах практик реализации градостроительной и жилищной политики в целях увеличения предложения доступного жилья для семей с невысокими и низкими доходами и регуляторных (правовых, экономических, административных) механизмов стимулирования увеличения предложения доступного жилья. Целью такого сравнительного анализа являлся выбор оптимальной институциональной модели (возможных моделей) внедрения политики управления предложением доступного жилья на основе оценка возможности, целесообразности, ограничений при адаптации зарубежных подходов с учетом российской специфики. Такая специфика в первую очередь связана, например, с ориентацией на собственность на жилье, существенной централизацией и низкой дифференциацией жилищной и градостроительной политики, слабой ролью градостроительного регулирования и отсутствием финансовых механизмов управления земельной рентой на местном уровне, ограничениями в сфере жилищного финансирования.

В ходе исследования были получены следующие основные результаты сравнительного анализа и оценки подходов к созданию доступного жилья в российской и зарубежной практике, которые нашли отражение в настоящем аналитическом материале:

1) выявленные различия концептуальных подходов к доступному жилью, включая  различия самих понятий доступного жилья и критериев оценки его доступности, а также системы документов, регулирующих предложение доступного жилья;

2)  различные институциональные модели управления предложением доступного жилья в зарубежных странах и России;

3)  различные инструменты, применяемые для регулирования доступности жилья в зарубежных странах и в России.

Также в настоящем аналитическом материале представлено  описание результатов анализа и оценки основных инструментов, применяемых для регулирования доступности жилья в субъектах Российской Федерации (на примере анализа региональных жилищных программ 15 субъектов Российской Федерации).

На основании вышеперечисленных результатов исследования подготовлены краткие концептуальные предложения в части развития доступного жилья в России. Такие предложения предусматривают различные инструменты регулирования, стимулирования предложения доступного жилья в городах, в том числе создание легитимных инструментов публичных обременений частных инвесторов обязательствами по созданию доступного жилья, что должно привести к повышению доли земельной ренты в городах, направляемой на решение социальных задач в части жилищной политики. Полученные результаты исследования были обсуждены на  дискуссионном клубе по теме "Применение инструментов градостроительной и жилищной политики для увеличения предложения доступного жилья". Аналитический материал и презентация направлены в Минстрой России, АО "ДОМ.РФ", Администрацию Президента, ЦСР, размещены на сайте ИЭГ.

Градостроительное регулирование и доступное жилье:  российская и зарубежная практика