Актуальность вопросов редевелопмента застроенных территорий в российских городах возрастает с каждым днем по мере осознания пределов "расползания" территорий городов в результате комплексного освоения все новых и новых территорий вокруг городов, с одной стороны, и постоянного ветшания (физического и морального) уже существующей застройки, в том числе жилищной, с другой стороны.
Опыт редевелопмента в городах есть практически во всех странах, особенно крупнейших городах. Редевелопмент регулируется за рубежом, как общим, так и специальным законодательством; реализуется как в форме частных проектов, так и в рамках специальных государственных или местных программ.
В большинстве стран при реализации специальных публичных программ используется принцип изъятия частной собственности для общественных нужд с компенсацией "справедливой рыночной цены". Однако, изъятие в большинстве стран применяется только как крайняя мера, в основном используется основной "мажоритарный принцип" - достижение соглашения с большинством собственников, а иногда и других владельцев и пользователей недвижимости.
Настоящий обзор посвящен анализу регулирования и практики редевелопмента за рубежом в целях выработки наиболее эффективных подходов к их организации в России.
Обзор был подготовлен в 2014 году, но в целом международный опыт по данному вопросу остается актуальным и сегодня. В данном обзоре по некоторым наиболее сложным вопросам также приведены результаты сравнения зарубежного и российского регулирования. Для этих целей в обзоре актуализирован анализ российского законодательства по состоянию на май 2017 г. (раздел 2, подразделы 3.2.2 и 3.3.).
Международный опыт редевелопмента в целях реновации и развития территорий городов весьма обширен и разнообразен. Можно выделить следующие его общие характеристики:
1. Проведение редевелопмента регулируется как общим, так и часто специальным законодательством. Реализуются как частные проекты, так и специальные публичные (государственные или местные) программы.
2. В большинстве стран при реализации специальных публичных программ допускается изъятие частной собственности для общественных нужд с компенсацией "справедливой рыночной цены".
3. При этом изъятие в большинстве стран применяется только как крайняя мера, в основном используется "мажоритарный принцип" - достижение соглашения с большинством собственников и иных владельцев недвижимости.
4. В отношении территорий, подлежащих редевелопменту, устанавливаются определенные критерии, которые характеризуют актуальность для общества проведения реновации и развития таких территорий.
5. Устанавливаются достаточно четкие процедуры принятия решений о необходимости реализации программ редевелопмента, в том числе с участием жителей, собственников недвижимости, бизнеса, общественных организаций и других заинтересованных лиц.
В России опыт реализации проектов редевелопмента пока весьма ограничен, а российская правовая база для реализации таких проектов в целях преобразования городских территорий пока несовершенна:
1) недостаточно четко урегулированы как понятия "государственной и муниципальной нужды", для удовлетворения которой возможно применение принудительного изъятия недвижимости, так и сам институт изъятия, сбалансированный с точки зрения частных и общественных интересов;
2) в числе государственных и муниципальных нужд в законодательстве не выделен случай необходимости проведения редевелопмента деградирующих территорий, в том числе жилой застройки (единственный случай – это снос или реконструкция аварийных многоквартирных домов), а также критерии определения такой необходимости;
3) российское законодательство в части регулирования требований к редевелопменту пока еще только формируется и к нему есть большое число вопросов, такое законодательство слабо апробировано практикой и требует дальнейшего совершенствования, в том числе с учетом международного опыта;
4) в части учета мнения граждан при реализации градостроительных проектов в законодательстве наметилась тенденция к сокращению числа случаев, когда принятию градостроительных решений должно предшествовать проведение публичных слушаний. Такая тенденция при сопоставлении с зарубежным законодательством и практикой представляется необоснованной. Необходимо повышать эффективность участия населения в целях предотвращения градостроительных и социальных конфликтов.
Анализ международного опыта редевелопмента (развития застроенных территорий) (.pdf, 1.36Мб)
Так же предлагаем ознакомиться:
Тезисы по вопросу учета мнений населения при реализации проектов по реновации жилищного фонда в г. Москве (.pdf, 263.5Кб) (круглый стол в НИУ ВШЭ на тему: "Как организовать учет мнения населения при реализации программы реновации", 24 апреля 2017 г.)
Презентация Экономика редевелопмента городских территорий: российская и зарубежная практика (.pdf, 3.29 Мб)
