Доступность жилья в городах, городских агломерациях и регионах России

Фонд "Институт экономики города" уже 20 лет ведет мониторинг доступности приобретения жилья по России и субъектам Российской Федерации, а последние 8 лет – по крупнейшим городским агломерациям

В настоящей публикации, наряду с ретроспективными оценками, представлены новые оценки доступности жилья в России в целом и в разрезе субъектов Российской Федерации за 2024 г. и актуализированные по обновленным данным Росстата оценки доступности жилья за 2023 г., а также оценки доступности жилья в 2024 г. в 17 крупнейших городских агломерациях. Впервые опубликованы оценки доступности жилья в городах – центрах субъектов Российской Федерации за период 2021–2024 гг. по новым данным Росстата о ценах на жилье в таких городах.

Полный текст исследования "Доступность жилья в городах, городских агломерациях и регионах России" доступен по ссылке

Ключевые выводы исследования

1. В России в целом доступность жилья увеличилась в 2024 году по сравнению с 2023 годом:

- значение коэффициента доступности жилья^[1] снизилось с 3,5 в 2023 году до 3,3 в 2024 году;

- доля семей^[2], которым доступно приобретение стандартного жилья с помощью собственных и заемных средств, увеличилась с 56,8 % в 2023 году до 58,7 % в 2024 году;

- индекс доступности приобретения жилья^[3] с ипотекой увеличился с 151 % в 2023 году до 156 % в 2024 году.

- если же оценивать значения показателей ДС и ИДПЖ в 2024 году только в части доступности приобретения жилья с помощью рыночной ипотеки, то по сравнению с 2020 годом, когда доля рыночной ипотеки составляла 70 %, доступность снизилась более чем существенно: показатель ДС снизился с 54 % до 22 %, а показатель ИДПЖ – с 131 % до 71 %.

2. Характеристика уровня доступности жилья по международной классификации на основании значения коэффициента доступности жилья осталась неизменной – "жилье не очень доступно"^[4].

3. Увеличению доступности приобретения жилья с помощью ипотеки по России в целом, во многом способствовали значительный рост доходов населения^[5] и действовавшие в 2024 г. программы льготной ипотеки. В результате эти факторы смогли смягчить отрицательное влияние ухудшения условий ипотечного жилищного кредитования в 2024 г. из-за роста ключевой ставки Банка России и отмены с 1 июля наиболее масштабной программы льготной ипотеки на первичном рынке жилья. При этом доступность ипотеки по рыночным ставкам сократилась почти вдвое: в 2023 г. ипотека на рыночных условиях была доступна 38,9 % семей, а в 2024 г. – уже только 22 %. Таким образом, рост доступности ипотеки для граждан, имеющих доступ к соответствующим льготным программам, сопровождался снижением доступности ипотеки для граждан, не имеющих доступа к таким программам.

4. В 52 субъектах Российской Федерации доступность жилья в 2024 г. по сравнению с 2023 г. по всем трем показателям увеличилась (например, в Еврейской АО, Республике Калмыкия, Тульской области, Белгородской области, г. Санкт-Петербург, Орловской области, Тверской области, Тамбовской области, Республике Адыгея, Приморском крае), а в 7 субъектах Российской Федерации – снизилась (в Саратовской области, Ивановской области, Курганской области, Республике Марий Эл, Республике Коми, Республике Ингушетия, Республике Алтай).

5. Доступность жилья в городах - центрах субъектов Российской Федерации в соответствии с коэффициентом доступности жилья увеличилась в 2024 г. по сравнению с 2023 г. в 36 городах (например, в Твери, Рязани, Мурманске и Туле – более чем на 15 %), а в 38 городах – снизилась (например, в Орле, Тюмени, Владикавказе, Черкесске и Иваново).

6. Одновременное увеличение доступности жилья в 2024 г. как по субъекту Российской Федерации в целом, так и по его административному центру произошло в 32 из 64 регионов (50 %), где наблюдался рост доступности жилья. В остальных 32 субъектах Российской Федерации, в которых был зафиксирован рост доступности жилья, произошло снижение доступности жилья в административном центре.

7. Значение коэффициента доступности жилья в медианной агломерации среди 17 крупнейших городских агломераций выросло с 3,7 в 2023 г. до 3,8 в 2024 г. (то есть фундаментальная доступность жилья снизилась), оставаясь на уровне максимальных значений 2022–2023 гг. При этом доступность жилья в соответствии с КДЖ возросла относительно 2023 года в 7 крупнейших агломерациях (в Краснодарской, Новосибирской, Воронежской, Владивостокской, Московской, Санкт-Петербургской, Казанской), в то время как в 6 (в Ростовской, Челябинской, Уфимской, Саратовской, Красноярской и Волгоградской) она незначительно снизилась, а в 4 (в Екатеринбургской, Пермской, Самарско-Тольяттинской и Нижегородской) – не изменилась.

8. По предварительным оценкам в 2024 году ни одна агломерация не относилась к категории рынка жилья "жилье доступно", к категории "жилье не очень доступно" относилось 10 агломераций (Екатеринбургская, Краснодарская, Новосибирская, Воронежская, Ростовская, Пермская, Самарско-Тольяттинская, Нижегородская, Челябинская, Владивостокская), к категории "приобретение жилья серьезно осложнено" - 7 агломераций (Уфимская, Московская, Саратовская, Красноярская, Санкт-Петербургская, Волгоградская, Казанская).

9. При этом в Санкт-Петербургской и Казанской агломерациях в 2024 г. произошло не просто снижение значения КДЖ, а переход в группы рынков с более высокой доступностью жилья. Заметный рост доступности в Санкт-Петербургской агломерации был обусловлен тем, что медианные среднедушевые доходы населения в ней выросли за год на 20 % на фоне стабильных медианных цен на жилье. Аналогичная динамика наблюдалась в Казанской агломерации: существенный рост медианных доходов (+16 %) по сравнению со слабо положительным ростом медианных цен на жилье (+3 %).

Помимо Санкт-Петербургской и Казанской агломераций рост медианных доходов превысил рост медианных цен на жилье еще в 5 агломерациях, заметнее всего – в Московской и Краснодарской агломерациях (21 % против 5 % и 26 % против 12 % соответственно).

10. В случае Уфимской и Саратовской агломераций ситуация обратная – они перешли в группу со сравнительно более низкой доступностью жилья, где значение КДЖ превышает 4,0.

Фото Freepik