Мониторинг доступности жилья в России, а также в разрезе регионов и крупнейших городских агломераций

Фонд "Институт экономики города" с 1998 года ведет постоянный мониторинг значений нескольких показателей доступности приобретения жилья по России в целом, по субъектам Российской Федерации. Также, начиная с 2018 года, ИЭГ ведет мониторинг значений коэффициента доступности жилья в 17 крупнейших городских агломерациях России с населением более 1 млн чел. Кроме того, мониторинг доступности жилья ведется в рамках проекта "Мониторинг и оценка ситуации в экономике, жилищной и градостроительной сферах российских городов и городских агломераций", реализуемого за счет средств Целевого капитала Фонда "Институт экономики города".

Все материалы можно посмотреть на странице "Мониторинг доступности жилья в России, а также в разрезе регионов и крупнейших городских агломераций"

Доступность жилья в России в 2022 г. и I кв. 2023 г.

Начиная с 2020 года в России в целом, а на наиболее активных рынках жилья крупнейших городских агломераций еще ранее наблюдается тренд снижения фундаментальной доступности жилья (относительно медианных и средних доходов жилье становится дороже). С одной стороны, это ведет к постепенному сокращению жилищного потребления, а также ограничивает возможности по улучшению жилищных условий граждан (просторности проживания и качества жилья, а также окружающей его среды), а с другой стороны, может создать стимулы для развития конкуренции в жилищном строительстве (ведь борьба за потребителя в таких условиях обостряется).

В настоящей публикации впервые представлены дополнительные оценки доступности жилья, которые демонстрируют значительно более низкий уровень доступности жилья (как фундаментальной, так и с учетом доступности ипотеки) при переходе оценок доступности приобретения жилья семьей из 3 человек относительно стандарта 18 кв. м на человека (54 кв. м на семью из 3 человек) к средней жилищной обеспеченности на человека (в России в 2022 г. – 28,2 кв. м). Это говорит о том, что доступность приобретения условного стандартного жилья площадью 54 кв. м не просто снижается в последние годы, но и сами параметры такого "доступного стандартного жилья" все больше отличаются даже от средних параметров текущей жилищной обеспеченности (например, 18 кв. м на человека, или 54 кв. м на семью из 3 человек, более или менее доступно: КДЖ равен 3,9 по России в целом, а вот 28,2 кв. м на человека, или 84,6 кв. м на семью из 3 человек, – уже недоступно: КДЖ равен 6,1 по России в целом).

Реализация с 2020 года ипотечных программ с государственной поддержкой пока позволяет гражданам со средними доходами и выше средних и сбережениями приобретать жилье, в том числе с учетом приобретения лишь дополнительных квадратных метров и продажи имеющегося жилья. Однако возможности получения ипотечных жилищных кредитов гражданами с доходами ниже средних ограничены, так как их абсолютные доходы не позволяют им обслуживать ипотечные кредиты, не уменьшая свой остаточный доход до двух прожиточных минимумов на человека и ниже[1].

Второй важный аспект заключается в высоких системных рисках для рынков жилья и ипотеки в будущем, когда отмена государственных программ льготной ипотеки будет возможна только с риском всплеска цен и сжатия рыночного спроса на жилье.

Таким образом, как уже отмечалось в более ранних публикациях[2], крупнейшие рынки жилья в России вошли в новый цикл, который характеризуется относительно низкой фундаментальной доступностью жилья (а не высокой, как это было в предыдущие 10 лет), несмотря на все еще в среднем скромные размеры приобретаемых жилых единиц. Приобретение же более просторного жилья как сегодня, так и в будущем будет доступно группам граждан с устойчиво растущими и существенно опережающими средний уровень доходами.

В средне- и долгосрочном периодах приоритетом государственной политики в сфере повышения доступности жилья, на наш взгляд, должна стать поддержка развития иных форм жилищного потребления, не связанных с активным увеличением объема долгосрочных долговых обязательств граждан. Такая поддержка должна быть ориентирована в первую очередь на граждан с доходами ниже средних, в том числе с низкими доходами, и быть направлена на развитие на урбанизированных территориях институционального найма жилья (коммерческого, некоммерческого, с правом выкупа и т. д.) и жилищной кооперации, а на сельских территориях и в малых городах – на развитие индивидуального жилищного строительства.

Фото Freepik