Оценка роли малоэтажной жилой застройки в пространственном развитии крупнейших агломераций России

В 2021–2023 гг. в рамках политики по развитию жилищного строительства стало уделяться внимание поддержке индивидуального жилищного строительства. В разработанную в 2021 году Фронтальную стратегию "Агрессивное развитие инфраструктуры" в состав приоритетного направления "Новые жилищные возможности" была включена инициатива - "Мой частный дом", в соответствии с которой к 2030 г. планируется увеличить объемы индивидуального жилищного строительства в 1,5 раза^[1]

Полный текст исследования доступен по ссылке

Несмотря на активное развитие ИЖС в России, в том числе в крупнейших агломерациях, остается открытым вопрос обеспечения как существующих, так и строящихся объектов ИЖС инфраструктурой, качества объектов ИЖС и их пространственного распределения по территории агломераций. Новое исследование ИЭГ восполняет данный пробел, в том числе в целях обоснованного проведения политики в отношении поддержки развития ИЖС в крупнейших городских агломерациях. При этом анализ проводился не только в отношении объектов ИЖС, но в отношении несколько более широкого перечня объектов малоэтажной жилой застройки, поскольку такая низкоплотная застройка в целом обладает определенными преимуществами с точки зрения ее потребительских качеств.

Основной задачей исследования было выявление пространственных характеристик малоэтажной жилой застройки в границах 17 крупнейших агломераций, построение типологии агломераций на основе полученных оценок количественных и качественных характеристик ареалов малоэтажной жилой застройки. Кроме того, в работе представлены результаты анализа налоговых доходов от земли и жилья, а также оценки доступности приобретения индивидуальных жилых домов в рассматриваемых агломерациях.

Краткие выводы:

1. Во всех рассматриваемых агломерациях присутствуют ареалы малоэтажной жилой застройки, но анализ показал довольно серьезный разброс между агломерациями по показателям площади ареалов малоэтажной жилой застройки и общей площади малоэтажной жилой застройки в ареалах, а также их вкладу в жилищный фонд агломерации в границах исследуемой территории.
2. Более 50% общей площади малоэтажной жилой застройки расположено в центре и срединной зоне в Ростовской, Краснодарской, Новосибирской, Саратовской, Волгоградской, Нижегородской, Красноярской и Пермской агломерациях, а более 50% на периферии – в Казанской, Владивостокской, Московской, Санкт-Петербургской, Челябинской, Воронежской, Уфимской, Екатеринбургской и Самарско-Тольяттинской агломерациях.
3. В большинстве агломераций местные бюджеты получают не более 2 тыс. руб. в год с одного объекта налогообложения (земельного участка, жилого дома или жилого помещения). В части пространственных отличий, в большинстве агломераций по всем рассматриваемым налогам наблюдается опережение удельных налоговых сборов в ядре по сравнению с периферией агломерации.
4. Во всех агломерациях, для которых удалось оценить коэффициент доступности жилья (КДЖ), доступность индивидуального жилого дома (100 кв. м) повышается от центра к периферии агломерации. А в 16 из 17 агломераций во всех зонах удаленности от центра (центр, срединная зона и периферия) доступность приобретения индивидуального жилого дома ниже, чем приобретения квартиры на всей территории агломерации, кроме Казанской агломерации.
5. По результатам анализа количественных и качественных характеристик ареалов малоэтажной жилой застройки было выделено 5 типов агломераций:

• тип 1: малоэтажная жилая застройка в большей части расположена в центре и срединной зоне с хорошей транспортной доступностью и обеспеченностью социальной инфраструктурой, в основном с низким качеством городской среды, в условиях вытеснения высотной застройкой (Ростовская, Краснодарская, Новосибирская, Саратовская, Волгоградская агломерации);
• тип 2: малоэтажная жилая застройка в большей части расположена в центре и срединной зоне с хорошей транспортной доступностью, низкой обеспеченностью социальной инфраструктурой, низким качеством городской среды, может присутствовать вытеснение высотной застройкой (Нижегородская, Красноярская, Пермская агломерации);
• тип 3: малоэтажная жилая застройка в большей части расположена на периферии с хорошей транспортной доступностью, низкой обеспеченностью социальной инфраструктурой, высоким качеством городской среды, без вытеснения высотной застройкой (Казанская, Владивостокская агломерации);
• тип 4: малоэтажная жилая застройка расположена только на периферии с низкой транспортной доступностью, низкой обеспеченностью социальной инфраструктурой, высоким качеством городской среды, без вытеснения высотной застройкой (Московская, Санкт-Петербургская агломерации);
• тип 5: малоэтажная жилая застройка в большей части расположена на периферии с низкой транспортной доступностью и обеспеченностью социальной инфраструктурой, низким качеством городской среды, без вытеснения высотной застройкой (Челябинская, Воронежская, Уфимская, Екатеринбургская, Самарско-Тольяттинская агломерации).

Фото Freepik

^[1] Стратегия "Агрессивное развитие инфраструктуры", стр. 46. URL: http://ancb.ru/files/ck/1618305869_Husnullin_i_Plan_Mishustina.pdf