Справка о реализации программы "Жилье для Российской семьи" и текущей ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования

О реализации программы "Жилье для Российской семьи"

Программа "Жилье для российской семьи" (далее - Программа) стартовала в 2014 г. на основе Постановления Правительства РФ от 05.05.14 № 404 "О некоторых вопросах реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" (далее - Постановление).

Цель и срок Программы: строительство и реализация 25 млн. кв. м жилья эконом-класса до 01.07.2017 года.

Основные инструменты Программы:

• формирование рынка инфраструктурных облигаций для финансирования объектов инженерно-технической инфраструктуры жилья экономического класса;
• льготное ипотечное кредитование лиц, подпадающих под социальные категории граждан.
• льготное кредитование застройщиков на цели строительства жилья экономического класса[1].

Основные условия Программы:

• категории граждан - покупатели жилья эконом-класса: нуждающиеся в улучшении жилищные условия без соответствующего дохода, проживающие в аварийных домах, имеющих двух и более несовершеннолетних детей, молодые семьи с несовершеннолетними детьми, работники государственных и муниципальных учреждений и другие категории граждан, установленный субъектами Российской Федерации (приказ Минстроя РФ от 10.06.14 № 286/пр);
• основной критерий жилья эконом-класса – цена: 80% от рыночной стоимости и не более 35 тыс. руб. за кв. м (приказ Минстроя РФ от 05.05.14 № 223/пр);
• параметры социальной ипотеки: ставки от 9,9%, первоначальный взнос от 10%, срок кредитования до 30 лет, использование материнского капитала[2];
• отбор регионов, проектов жилищного строительства, заказчиков и земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственности Фонда РЖС, собственности или аренде застройщиков, для участия в Программе;
• если в течение 6 месяцев после ввода в эксплуатацию жилье эконом-класса не будет приобретено гражданами, имеющими право на его приобретение, органами власти субъекта РФ может быть продано иным лицам на договорных условиях или Фонду РЖС, АО" АИЖК" и АО "Агентство финансирования жилищного строительства" (далее - АО "АИЖС") по установленной цене такого жилья; 
• заключение предварительных договоров на выкуп АО "АИЖК" у застройщиков построенных объектов инженерно-технической инфраструктуры (далее - Объекты) и передачу их в аренду ресурсоснабжающим организациям (далее - РСО);
• совокупная выкупная цена Объектов не может превышать суммы, полученной умножением 4 тыс. руб. на площадь жилья эконом-класса в проекте.  

Реализация и отчетность Программы (разработаны и утверждены документы):

1. Проект соглашения об обеспечении строительства жилья в рамках Программы объектами инженерно-технического обеспечения между Минстроем РФ, субъектом РФ и АО "АИЖК" (приказ Минстроя РФ от 10 июня 2014г. № 287/пр).
2. Программа по финансированию выкупа объектов инженерно-технической инфраструктуры, предусматривающий заключение предварительного договора с Застройщиками на выкуп объектов инженерно-технического обеспечения (Решение наблюдательного совета АО "АИЖК" от 12.12.14[3]).
3. Порядок формирования публичной отчетности по выполнению Программы формируются субъектами РФ ежемесячно, АО "АФЖС" ежеквартально формирует сводный отчет о реализации Программы (Совместный приказ Минстроя РФ и АО "АИЖК" от 16.09.14 № 562/пр/241/од).

По состоянию на 30.10.15 имеются следующие показатели:

1. С 67 регионами заключены трехсторонние отношения, заявленный ввод жилья эконом-класса 19,5 млн. кв. м[4].
2. В 65 регионах утверждена нормативно-правовая документация по определению категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья эконом-класса, порядка отбора граждан и формирования реестров, в 52 регионах в реестры включены 30 192 человек[5].
3. В 61 регионе завершен как минимум 1 этап отбора земельных участков, застройщиков и проектов жилищного строительства, в 4 субъектах проводится первый отбор, в 1 субъекте первый отбор планируется провести в декабре 2015 г., в 1 субъекте отборы признаны не состоявшимся[6].
4. 60 регионов произвели отбор 259 проектов с заявленной площадью жилья эконом-класса 14 млн. кв. м[7], из них в 52 регионах заключили договора с застройщиками об участии в Программе[8].
5. Выдано 1 007 разрешений на строительство жилья общей площадью 4,8 млн. кв. м, в т. ч. 2,9 млн. кв. м жилья эконом-класса[9].
6. Средняя цена жилья эконом-класса 33,8 тыс. руб./кв. м, заключено 3 700 договоров купли-продажи, долевого участия и государственных контрактов на 167,8 тыс. кв. м жилье эконом-класса, из них 2 071 сделка совершена с использованием ипотечных кредитных средств на сумму 2,3 млрд. руб.[10].   

О текущей ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования

По итогам первых 9 месяцев 2015 г. наблюдается существенное снижение предоставления ипотечных жилищных кредитов в течение года в среднем на 31% по количеству и 36% по объему выданных ипотечных кредитов по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. Это связано как с  увеличением средневзвешенной ставки на 1,8 п.п. (с 12,4% в 2014 г. до 13,7% в среднем за 9 месяцев 2015 г.), так и со снижением доходов населения (в 1 квартале 2015 г. реальные располагаемые денежные доходы по Российской Федерации сократились на 1,5% по сравнению с 1 кварталом 2014 г.) и формированием ожиданий снижения цен на жилье, что влияет на сокращение количества сделок с жильем.

2.2. По данным Банка России, в 2015 г. наблюдается повышение просроченной задолженности заемщиков - физических лиц по всем типам ссуд. Объем задолженности по ипотеке просроченной свыше 90 дней за первые 9 месяцев 2015 г. период увеличился на 45,3% (с 75,2 млрд. руб. до 109,3 млрд. руб.). Доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам за первые 9 месяцев 2015 г. увеличилась с 2,13% до 2,92%, но остается существенно ниже, чем в среднем по всем типам ссуд физическим лицам (10,7% по состоянию на 01.10.15), что говорит о том, что качество ипотечных жилищных кредитов по-прежнему выше иных потребительских кредитов.

2.3. В январе-сентябре 2015 г. наблюдается трансформация просроченной задолженности до 180 дней в задолженность свыше 180 дней. Так, объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам от 90 до 180 дней с января по июнь 2015 года удвоился (от 13,1 млрд. руб. до 26,2 млрд. руб.), а к октябрю 2015 года сократился лишь на половину от прироста, полученного в первые шесть месяцев 2015 года (до 20,2 млрд. руб.). Удвоение объема просроченной задолженности по ипотеке, просроченной от 91 до 180 дней за первые шесть месяцев 2015 г. перешло в рост на такой же объем задолженности по ипотеке, просроченной свыше 180 дней в период с июля по сентябрь 2015 г. (с 75,1 млрд. руб. до 89,1 млрд. руб.). Таким образом, снижение трехмесячной просроченной задолженности сокращается только за счет перехода в категорию полугодовой просроченной задолженности, при этом трехмесячная задолженность продолжает увеличиваться по сравнению с началом 2015 г.