Должны ли собственники помещений в МКД оплатить работы по капремонту, выполненного УО на основании предписания Госжилинспекции, с учетом внесенных ранее взносов, или их взносы должны быть внесены без учета ранее возникшей задолженности?

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в 2015 году было принято решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете. Владельцем специального счета выбрана управляющая организация.

На основании предписания государственной жилищной инспекции управляющей организацией был проведен ряд работ по капитальному ремонту, в том числе ремонт фасада многоквартирного дома в 2021 году.

Протоколом внеочередного общего собрания собственники помещений МКД большинством голосов утвердили порядок финансирования и оплаты работ по капитальному ремонту, а именно: "финансирование и оплата работ по капитальному ремонту производится за фактически выполненные и принятые работы, согласно подписанным уполномоченным на то ответственным лицами справками КС-2 и КС-3, и предоставленной подрядчиком исполнительной документации, соразмерно доле каждого собственника в праве общей собственности с единоразовым выставлением в квитанциях с учетом ранее оплаченных денежных средств каждым собственником.".

При начислении платы за капитальный ремонт в июле 2021 года управляющая организация указала сумму единоразового платежа, по мнению собственников, без учета фактически внесенных собственниками взносов по капитальному ремонту на специальный счет за период с 2015 по 2021 год, то есть у добросовестных собственников "образовалась переплата по взносам на капремонт, чем были нарушены их права".

По мнению собственников, выставляя платежи за капитальный ремонт "по единому тарифу для всех собственников квартир" управляющая компания одновременно по графе перерасчет в квитанции по лицевому счету каждой квартиры обязана была учесть ранее оплаченные денежные средства каждым собственником. Группа собственников, не имеющая задолженности по уплате взноса на капитальный ремонт, обратилась в суд, который обязал управляющую организацию произвести перерасчет (возврат) начисления платы собственникам помещений в указанном многоквартирном доме путем учета внесенных собственниками средств на специальный счет с момента его открытия по состоянию на окончание работ по капитальному ремонту. С данным решением суда управляющая организация не согласилась, указав, что решение судов о возложении обязанности на управляющую компанию о проведении перерасчета начисления платы по капитальному ремонту группе собственников, указанных в исковом обращении (не имели задолженность по оплате на дату, определенную истцом), приведет к социальному неравенству и нарушению прав иных собственников, поскольку плата за проведенный капитальный ремонт будет начислена собственникам в одном доме по различным "тарифам", что противоречит положениям действующего законодательства. Перерасчет одной группе лиц по одному критерию (своевременному внесению платы) законодательством не предусмотрен. По мнению управляющей организации, проигнорировав ее доводы как ответчика, суды пришли к неправильному выводу о возможности поощрения добросовестных плательщиков и начисления большей платы за капремонт тем собственникам, которые на момент начисления по неизвестным причинам имели задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт.

В многоквартирном доме, в котором возник описанный конфликт, собственники помещений решением общего собрания определили источником финансирования большей части работ, указанных в предписании государственной жилищной инспекции, средства фонда капитального ремонта, сформированные на специальном счете, а в случае, если этих средств окажется недостаточно для оплаты выполненных работ, недостающие средства должны быть внесены собственниками помещений в доме единовременным платежом, размер которого должен быть соразмерен доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество. В протоколе общего собрания это решение сформулировано следующим образом: "… финансирование и оплата работ по капитальному ремонту производится за фактически выполненные и принятые работы, согласно подписанным уполномоченным на то ответственным лицами справками КС-2 и КС-3, и предоставленной подрядчиком исполнительной документации, соразмерно доле каждого собственника в праве общей собственности с единоразовым выставлением в квитанциях с учетом ранее оплаченных денежных средств каждым собственником.". Именно такая формулировка в протоколе общего собрания стала основой для спора, в том числе в суде, куда обратилась группа собственников с иском к управляющей организации, содержащим требование осуществить перерасчет размера платы за выполненный капитальный ремонт с учетом фактически внесенных этими собственниками средств на специальный счет. При этом требование о перерасчете не учитывало задолженность некоторых других собственников по внесению платы за капитальный ремонт исходя из установленного обязательного минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Согласно части 1 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), все собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, указанных в ЖК РФ), в размере, установленном субъектом Российской Федерации в соответствии с частью 8¹ статьи 156 ЖК РФ (минимальный размер взноса на капитальный ремонт), или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

Согласно части 8¹ статьи 156 ЖК РФ, минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения. В соответствии с указанными рекомендациями, минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается субъектами РФ в рублях на 1 квадратный метр общей площади помещений в многоквартирном доме в месяц (см. пункт 3.5 Методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт, утв. приказом Минстроя России от 27 июня 2016 г. № 454/пр). А размер взноса (платежа) собственника каждого помещения в доме определяется как произведение минимального размера взноса на общую площадь помещения, таким образом соблюдается правило, что размер взноса (платежа) на капитальный ремонт пропорционален доле собственника помещения в праве на общее имущество в многоквартирном доме.

При внесении взносов на капитальный ремонт на специальный счет формируются средства, которые законодатель определил, как общие денежные средства собственников помещений в многоквартирном доме (см. статью 36¹ ЖК РФ). Хотя доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения (см. часть 2 статьи 36¹ ЖК РФ), собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете (см. часть 5 статьи 36¹ ЖК РФ). Соответственно, принимая решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме за счет средств фонда капитального ремонта на специальном счете, собственники помещений должны учитывать фактически сформированный на специальном счете объем общих денежных средств. Если таких средств недостаточно для оплаты заказанных на основании решения общего собрания и выполненных работ по капитальному ремонту, собственники помещений должны на общем собрании принять решение об источнике и размере финансирования для покрытия дефицита средств.

Согласно законодательству, бремя финансовых расходов на капитальный ремонт, в том числе дополнительных расходов, несут все собственники помещений в многоквартирном доме, а размер такого бремени для каждого собственника помещения пропорционален его доле в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см. часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт отдельных собственников помещений уменьшает размер общих средств, сформированных на специальном счете, следовательно, увеличивается потребность в дополнительных средствах для оплаты выполненных работ по капитальному ремонту. Распределение необходимого дополнительного финансирования между собственниками без учета того, что часть из них не внесет своевременно приходящийся на их долю дополнительный платеж, приводит к тому, что средств для оплаты выполненного подрядчиком ремонта снова не будет хватать.

Исходя из изложенного, наши рекомендации для аналогичной ситуации заключаются в следующем.

Во-первых, собственники помещений до общего собрания должны быть проинформированы о том, в каком размере сформирован фонд капитального ремонта на специальном счете, какой размер задолженности образовался и какие меры принимаются для взыскания задолженности, а также - какой размер фонда капитального ремонта ориентировочно будет сформирован к планируемому сроку завершения ремонтных работ и наступлению обязанности по их оплате (с учетом сложившегося уровня задолженности).

Во-вторых, собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо представить информацию об оценочной стоимости планируемых работ по капитальному ремонту, а также о размере недостающих средств для их оплаты (исходя из планируемого размера фонда капитального ремонта на момент завершения работ).

В-третьих, управляющей организации необходимо предложить размер дополнительного ежемесячного взноса и период его уплаты (или размер одноразового платежа в расчете на 1 квадратный метр помещений собственников) для покрытия дефицита средств, в том числе связанного с наличием задолженности отдельных собственников. Иначе говоря, размер дополнительного взноса в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений собственников должен быть одинаковым.

Такой подход обеспечит оплату выполненного капитального ремонта за счет средств на специальном счете. При этом средства, поступающие при погашении задолженности, в том числе по дополнительному взносу, будут формировать средства для оплаты последующих работ по капитальному ремонту.

В-четвертых, собственникам помещений необходимо предложить принять решение о предоставлении управляющей организации полномочий по взысканию задолженности по взносам на капитальный ремонт, включая обращение с исками в суд (если такое решение не было принято ранее).

В-пятых, собственниками можно предложить принять одно из следующих решений:

а) внесенный дополнительный взнос на капитальный ремонт засчитывается в счет уплаты обязательного минимального взноса на капитальный ремонт. Это не относится к собственникам помещений, своевременно не уплатившим дополнительный взнос. (Это как раз тот самый перерасчет, которого добивались добросовестные собственники от управляющей организации)

б) добросовестные собственники продолжаю платить обязательный взнос на капитальный ремонт, а собственники, имеющие задолженность по уплате обязательного взноса и дополнительного взноса одновременно и дополнительно к уплате обязательного взноса гасят свою задолженность. При этом может быть решено, что средства, внесенные в счет погашения задолженности по дополнительному взносу, будут формировать часть фонда капитального ремонта, которая может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в соответствии с частью 4 статьи 169 ЖК РФ).

Только при предоставлении собственникам всего объема информации и нескольких вариантов решения проблемы дефицита средств для оплаты капитального ремонта и взыскания задолженности можно избежать аналогичных споров.

Кроме того, очень важно четко формулировать предложение, выносимое на голосование на общем собрании, основываясь на положениях Жилищного кодекса. Именно некорректно сформулированное решение в протоколе общего собрания стало основой конфликтной ситуации.

В отношении распределения дополнительного бремени по финансированию капитального ремонта, дополнительный взнос (в том числе разовый) нужно начислять всем собственникам помещений в многоквартирном доме, включая собственников-должников, исходя из одного и того же размера взноса в расчете на 1 кв. метр.

Конфликтная ситуация в рассматриваемом многоквартирном доме возникла, по-видимому, потому, что все затраты на капитальный ремонт фактически оказались возложены на добросовестных собственников, не имеющих задолженности ни по обязательным взносам, ни по дополнительному платежу. В данном конкретном случае, управляющей организации при оплате работ подрядчику можно было взять на себя долю расходов, приходящуюся на собственников, имеющих задолженность по уплате взносов на капитальный ремонт (и обязательных и дополнительного), а затем взыскивать с них задолженность.

В отношении решения судов, постановивших, что управляющая организация обязана произвести перерасчет (возврат) платы за капитальный ремонт ряду собственников, необходимо отметить, что возврат сумм переплаты за проведенный капитальный ремонт собственникам помещений, указанных в исковом заявлении и решениях судов возможен на основании пункта 4¹ части 1 статьи 177 ЖК РФ ("4.1") списание денежных средств во исполнение вступившего в законную силу решения суда"). При этом необходимо получить от собственников помещений заявления с указанием реквизитов банковского счета, на который должны быть зачислены средства переплаты, что достаточно затратно администрировать. К тому же в фонде капитального ремонта на специальном счете может не оказаться нужной суммы для возврата. Другой вариант – сделать перерасчет и учесть сумму "переплаты" в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате обязательных взносов на капитальный ремонт в последующий период, представляется более простым.