Как осуществляется государственный надзор за соблюдением требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" при эксплуатации многоквартирного дома?

Как это указано в части 1 статьи 40 Федерального закона № 384 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее – ФЗ № 384), обязательная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов эксплуатации требованиям ФЗ № 384 и требованиям, установленным в проектной документации, осуществляются в форме 1) эксплуатационного контроля и 2) государственного контроля (надзора). Таким образом, именно оценкой соответствия здания или сооружения в процессе эксплуатации должно определяться соответствие здания или сооружения требованиям ФЗ № 384-ФЗ и проектной документации. Кроме того, согласно части 5 статьи 55²⁴ Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), эксплуатация зданий, к которым относятся и многоквартирные дома, должна осуществляться прежде всего в соответствии с требованиями технических регламентов.

Эксплуатационный контроль осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, в соответствии с законодательством Российской Федерации (см. часть 2 статьи 40 ФЗ № 384, а также часть 9 статьи 55²⁴ ГрК РФ). Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий проводится в период эксплуатации таких зданий путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации, а также в соответствии с исполнительной документацией (см. часть 7 статьи 55²⁴ ГрК РФ). Это соответствует части 1 статьи 36 № 384-ФЗ, согласно которой безопасность здания в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

В отношении многоквартирного дома эксплуатационный контроль осуществляется лицом, управляющим многоквартирным домом, - товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, управляющей организацией. Кроме того, в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ) прямо установлена обязанность указанных лиц обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в соответствии с законодательством о техническом регулировании. Последнее означает обязательное соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома в соответствии с требованиями технических регламентов и правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных Правительством Российской Федерации (см. части 1, 1¹, 2² и 2³ статьи 161 ЖК РФ).

Необходимо отметить, что надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме предполагает соблюдение требований не только законодательства о техническом регулировании (к которому относится ФЗ № 384), но и законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, пожарной безопасности, защиты прав потребителей (см. часть 1¹ статьи 161 ЖК РФ).

Соблюдение обязательных требований законодательства контролируется разными органами государственного контроля (надзора) в зависимости от вида требований. Так, соблюдение санитарно-эпидемиологических требований контролируется территориальными органами федеральных органов исполнительной власти, созданными в установленном законодательством Российской Федерации порядке для осуществления федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора в субъектах Российской Федерации, муниципальных образованиях (см. статью 44 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"). Соблюдение требований пожарной безопасности в зданиях контролируется органами государственного пожарного надзора, находящимися в ведении федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на решение задач в области пожарной безопасности (см. статью 6 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ "О пожарной безопасности").

В сущности, об этом говорит и ФЗ № 384. Так, согласно части 3 статьи 40 ФЗ № 384, оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов эксплуатации в форме государственного контроля (надзора) осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

В отношении того, какой орган государственной власти осуществляет контроль соответствия зданий (в частности, многоквартирных домов) в период их эксплуатации требованиям надежности и безопасности конструкций и инженерно-технических систем, ФЗ № 384 ответа не дает. Требования к зданиям в период их эксплуатации относятся к законодательству о градостроительной деятельности. Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 ГрК РФ, отношения по эксплуатации зданий регулируются законодательством о градостроительной деятельности. Согласно части 10 статьи 55²⁴ ГрК РФ, эксплуатация многоквартирных домов осуществляется в том числе с учетом требований жилищного законодательства.

ГрК РФ определено (см. часть 6 статьи 55²⁴), что в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений. Государственный контроль (надзор) при эксплуатации зданий, сооружений осуществляется в случаях, предусмотренных федеральными законами (часть 12 статьи 55²⁴ ГрК РФ).

В остальных случаях, согласно части 11 статьи 55²⁴ ГрК РФ, заявления физических или юридических лиц о нарушении требований законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений, о возникновении аварийных ситуаций в зданиях, сооружениях или возникновении угрозы разрушения зданий, сооружений направляются в органы местного самоуправления (за исключением случаев, если при эксплуатации зданий, сооружений осуществляется государственный контроль (надзор) в соответствии с федеральными законами). В случае поступления таких заявлений органы местного самоуправления проводят осмотр зданий, сооружений в целях оценки их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности объектов, требованиями проектной документации указанных объектов и направляют лицам, ответственным за эксплуатацию зданий, сооружений, рекомендации о мерах по устранению выявленных нарушений. Порядок проведения данного осмотра устанавливается представительным органом поселения, муниципального округа, городского округа.

В отношении государственного жилищного надзора ЖК РФ определено (см. часть 1 статьи 20 ЖК РФ), что его предметом является надзор за соблюдением юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда (за исключением муниципального жилищного фонда), причем в отношении требований, прямо указанных в части 1 статьи 20 ЖК РФ. Таким образом, в предмете государственного жилищного надзора отсутствует ссылка на законодательство о градостроительной деятельности, законодательство о техническом регулировании как на источник обязательных требований, за соблюдением которых надзор осуществляется в рамках проведения государственного жилищного надзора. В связи с этим Институт экономики города поддерживает позицию Минстроя России, заключающуюся в том, что соблюдение требований законодательства о техническом регулировании в настоящее время не является предметом государственного жилищного надзора.

Таким образом, в настоящее время законодательством не установлена обязательность осуществления государственного контроля (надзора) соблюдения требований ФЗ № 384-ФЗ при эксплуатации многоквартирных домов и, соответственно, не определен государственный орган, уполномоченный на осуществление такого контроля (надзора).