Как в городе осуществить переход к установлению рыночного размера платы за содержание жилого помещения для каждого отдельного многоквартирного дома?

Практика указания в договорах управления многоквартирными домами, что размер платы за содержание жилого помещения «устанавливается в размере, равном размеру платы за содержание жилого помещения, установленному органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда» достаточно распространена. При этом зачастую реальные потребности по финансированию управления, содержания и ремонта общего имущества в конкретных многоквартирных домах не обеспечиваются. Причиной такой практики является стремление управляющих организаций уйти от прямого обсуждения с собственниками помещений в многоквартирных домах размера платы за содержание жилого помещения, уйти от ответственности предлагать адекватный размер такой платы, использовать авторитет органов публичной власти при её установлении. При этом управляющей организацией стремятся предложить размытый перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подогнанный под размеры ставок платы, устанавливаемых органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда на группы виртуальных домов. Это приводит к снижению качеству выполняемых управляющими организациями услуг и работ.

Для того, чтобы отказаться от такой практике нужны скоординированные действия управляющих организаций и органов местного самоуправления.

Управляющие организации в соответствии с пп. «в» п. 4 и п. 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 должны:

а) отказаться от указанной выше практики при заключении договора управления многоквартирным домом с вновь принимаемыми в управление многоквартирном доме, при изменении действующих договора управления многоквартирным домом и при пролонгировании договора управления многоквартирным домом, срок действия которых истекает;

б) при подготовке предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (при подготовке к заключению договора управления многоквартирным домом и изменению ранее заключенного договора)

• разработать для включения в проект договора управления многоквартирным домом проект перечня работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) по результатам осмотра многоквартирном доме (акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций готовится и представляется по требованию собственников помещений в многоквартирном дом). Такой проект перечня должен составляться по форме, указанной в п. 8 Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 и должен включать:
  • услуги и работы, требуемые минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290;
  • иные услуги и работы (при необходимости достижения необходимого качественного состояния общего имущества в многоквартирном доме и уровня комфорта проживания в многоквартирном доме;
• разработать для включения в проект договора управления многоквартирным домом проект порядка изменения перечня работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) – т.е. порядок выполнения «непредвиденных» работ по результатам периодических осмотров элементов общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных договором управления многоквартирным домом и минимальным перечнем, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290;
• подготовить и представить расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ в проекте договора управления многоквартирным домом;
• оценить и учесть потребность в проведении капитального ремонта  многоквартирного дома, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;
• оценить и учесть возможность передачи объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на наиболее выгодных условиях, подготовить предложения по этому вопросу;
• разработать для включения в проект договора управления многоквартирным домом предложения о порядке определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) (речь идет не о фиксированном размере платы за содержание жилого помещения, а о формуле определения размера платы, включающей оплату «плановых» (конкретных предусмотренных) и «внеплановых»/«непредвиденных» услуг и работ);

в) предварительно обсудить и согласовать с членами совета многоквартирного дома, более широким кругом собственников помещений в многоквартирном доме (с активом) проекты таких перечней и порядков;

г) при отказе членов совета многоквартирного дома, более широкого круга собственников помещений в многоквартирном доме (актива) согласовать предложенные проекты таких перечней и порядков – предложить компромиссные варианты, обеспечивающие экономическую обоснованность стоимости услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,, а при невозможности найти компромисс – отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом с вновь принимаемым в управление многоквартирным домом, от управления многоквартирным домом без изменения действующего договора управления многоквартирным домом и от пролонгировании договора управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 6 ст. 162 ЖК РФ;

д) при согласии членов совета многоквартирного дома, более широкого круга собственников помещений в многоквартирном доме (актива) согласовать предложенные проекты таких перечней и порядков – довести до совета многоквартирного дома решение о готовности заключить договора управления многоквартирным домом на новых условиях в случае утверждения таких условий договора управления многоквартирным домом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть, управляющая организация должна предлагать собственникам помещений в многоквартирном доме для принятия на общем собрании и соглашаться при подписании договора управления многоквартирным домом на перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, порядок изменения такого перечня и порядок оплаты «плановых» и «внеплановых»/«непредвиденных» услуг и работ, которые обеспечат надлежащее состояние многоквартирном доме при адекватной оплате услуг и работ управляющей организации.

Орган местного самоуправления при утверждении в соответствии с ч. 3 ст. 156 ЖК РФ платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда может использовать положения Методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы, утвержденных приказом Минстроя России от 6 апреля 2018 г. N 213/пр.[1] Применение таких Методических рекомендаций не является обязательным, поскольку это не нормативный правовой акт.

При этом органов местного самоуправления целесообразно указывать в муниципальном правовом акте не фиксированную ставку размера платы за содержание жилого помещения, а  указание на то, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за содержание жилого помещения в размере, равном размеру платы за содержание жилого помещения, установленному в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме и управляющие организации будут вынуждены согласовывать и устанавливать размер платы за содержание жилого помещения, соответствующий перечню, объемам и качеству заказанных и выполняемых услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.