Как выбирать способ управления многоквартирным многосекционным домом – новостройкой, в котором секции вводятся в эксплуатацию поочередно с интервалом в несколько лет?

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит специальных норм, регулирующих порядок выбора способа управления многоквартирным многосекционным домом – новостройкой, в котором секции вводятся в эксплуатацию поочередно с интервалом в несколько лет.

На основании имеющихся норм ЖК РФ можно сделать вывод, что:

а) способ управления многоквартирным домом – новостройкой:

•  в общем случае выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 161 ЖК РФ);
• может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое «является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме» (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ);

б) в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме помимо самих собственников помещений в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию вправе принимать участие и принимать решения участники долевого строительства (ч. 1¹ ст. 44 ЖК РФ), которые приняли от застройщика помещения в данном доме после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;

в) при проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ):

• орган местного самоуправления в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома размещает извещение о проведении открытого конкурса
• орган местного самоуправления не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс
• все лица, принявшие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ);

г) многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ);

д) собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Градостроительный кодекс Российской Федерации (ч. 12¹, 13 ст. 48, п. 4 ч. 7 ст. 51) предусматривает возможность подготовки проектной документации, выдачи разрешения на отдельный этап строительства и на ввод объекта  в эксплуатацию. При этом согласно ч. 1 ст. 55 ГрК РФ «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства …объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству…».

В случае, если проектная документация подготовлена, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства выданы на каждую секцию в строящемся многоквартирном доме, то возникает проблема с определением соответствия понятия «секция» («блок-секция») и понятий «многоквартирный дом», «общее имущество в многоквартирном доме», «управление многоквартирным домом», «способ управления многоквартирным домом».

В частности, в ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» различаются понятия «многоквартирный дом» и «блок-секция многоквартирного дома, имеющая отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования». При этом, несмотря на такие различия, застройщик осуществляет все действия по передаче участникам долевого строительства объектов долевого строительства в многоквартирном доме и в блок-секции многоквартирного дома по одинаковой процедуре.

В связи с изложенным, представляется, что после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию блок-секции многоквартирного дома, как объекта капитального строительства (такого многоквартирного дома на данный момент времени), участники долевого строительства, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию), и собственники помещений в этой блок-секции вправе принимать решение о выборе способа договора управления многоквартирным домом, выборе управляющей организации, утверждении условий договора управления многоквартирным домом, заключать договор управления многоквартирным домом, реализуя свое право управлять многоквартирным домом.

До принятия таких решений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме управление такой блок-секцией (многоквартирным домом в таком виде) должно осуществляться на основании договоров управления многоквартирным домом, заключенных по основаниям и в порядке, установленным ч. 13 и 14 ст. 161 и ч. 1¹ ст. 162 ЖК РФ.

При этом если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, (ч. 8¹ ст. 162 ЖК РФ). При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной на общем собрания собственников помещений в многоквартирном доме, целесообразно устанавливать срок действия такого договора не в виде календарной даты, а в виде дня возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в первой и второй блок-секции в данном многоквартирном доме.

Соответственно, после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию второй блок-секции многоквартирного дома, как объекта капитального строительства (изменения размера такого многоквартирного дома на новый момент времени), участники долевого строительства, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (при условии, что в участники долевого строительства имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений в течение года со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующей блок-секции в многоквартирном доме), и собственники помещений во введенных в эксплуатацию блок-секциях вправе принимать решение о выборе способа договора управления многоквартирным домом, выборе управляющей организации, утверждении условий договора управления многоквартирным домом, заключать договор управления многоквартирным домом, реализуя свое право управлять многоквартирным домом.

После ввода в эксплуатацию первой блок-секции в многоквартирном доме и формулировании условия о сроке договора управления многоквартирным домом так, как указано выше, органов местного самоуправления обязан проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в порядке, установленном ч. 4 ст. 162 ЖК РФ и Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

Подобная цикличность должна продолжаться до ввода в эксплуатацию последней блок-секции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом.