Какие основания у собственников помещений в многоквартирном доме контролировать деятельность по организации и проведению работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме

В ЖК РФ есть конкретные указания на то, что за деятельностью юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, осуществляется государственный жилищный надзор в соответствии со ст. 20 ЖК РФ (см. ответ выше).

В разделе IX ЖК РФ отсутствуют прямое указание на то, что у собственников помещений в многоквартирном доме есть права контролировать деятельность по организации и проведению работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме при способе формирования фонда капитального ремонта на специальном счете. Тем не менее, собственники помещений в многоквартирном доме имеют право контролировать деятельность лицо, которое отвечает перед ними за выполнение услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в их доме при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете. Это следует:

1) при непосредственном управлении домом собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать – из договорных отношений, основанных на заключенном в соответствии с ч. 1 ст. 164 ЖК РФ договоре на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме;

2) при управлении домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом – из членских отношений с соответствующим ТСЖ, ЖСК, СПК (в отношении членов указанных объединений собственников помещений) и договорных отношений собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами указанных объединений собственников помещений, с такими товариществами или кооперативами;

3) при управлении домом управляющей организацией – из договорных отношений, основанных на заключенном в соответствии со ст. 162 ЖК РФ договоре управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 10 ст. 161 ЖК РФ:

управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации;^[1]

особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим Стандартом раскрытия информации.

В силу указаний ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, СПК несут ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на специальном счете, за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ по проведению капитального ремонта и за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными ими подрядными организациями.

В соответствии с указаниями ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет средств взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками. Собственники помещений в многоквартирном доме своими взносами, как правило, осуществляют предоплату лицу, которое отвечает перед ними за выполнение услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в их доме (ч. 2 ст. 170, п. 3 ч. 4 ст. 177), и окончательные расчеты за реально оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 1 ст. 177). Установленным ЖК РФ и другими нормативными правовыми актами обязанностям управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, СПК по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме противостоит субъективное право собственников помещений в многоквартирном доме требовать надлежащего выполнения этих обязанностей и получать для целей контроля информацию о деятельности  управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, СПК.

В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе контролировать выполнение управляющей организацией услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, в соответствии с п. 5 ч. 5 ст. 161¹ ЖК РФ совет многоквартирного дома осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Поскольку перед собственниками помещений в многоквартирном доме за выполнение таких работ отвечают не подрядные организации, а управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, СПК, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме – подрядная организация, то осуществляя такую приемку собственники помещений вправе определить соответствие фактически выполненных услуг и работ по сроку, объемам и качеству нормативным и требованиям, а значит собственники помещений в многоквартирном доме имеют право контролировать результаты деятельности управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, СПК и подрядных организаций по проведению капитального ремонта.