На общем собрании собственников помещений принято решение о смене управляющей организации (УО) и выбрана новая УО. Пока шла процедура смены и оформление договора уже третья УО провела общее собрание. Правомочны ли решения общего собрания?

Управляет многоквартирным домом та управляющая организация, с которой заключён и на настоящий момент действует договор управления, то есть, в данном случае, вторая управляющая организация (назовём её условно «УО-2»).

Чтобы оценить правомочность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного третьей управляющей организацией («УО-3»), то надо обратить внимание на следующие моменты. Во-первых, у управляющей организации ограниченные права на созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Сама управляющая организация может быть инициатором созыва общего собрания только в том случае, если она уже осуществляет управление данным многоквартирным домом по договору управления (ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Управляющая организация, которая управляет многоквартирным домом, может выполнять функции организатора проведения общего собрания, если с этим поручением к ней в письменной форме обратились собственники помещений, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). В иных случаях управляющая организация не имеет права проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Во-вторых, чтобы сменить управляющую организацию, необходимо соблюсти условия части 8² статьи 162 Жилищного кодекса РФ о том, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Такое решение не нужно предварительно согласовывать с органами государственного жилищного надзора, но собственники помещений в многоквартирном доме должны быть в состоянии доказать, что ими соблюдено условие, являющееся основанием для расторжения в одностороннем порядке договора управления многоквартирным домом со «старой» управляющей организацией.

Таким образом, заключению договора управления с «УО-3» должно предшествовать либо расторжение договора управления, ранее заключенного с «УО-2», либо решение общего собрания собственников помещений об отказе от исполнения договора управления с «УО-2» (а не с «УО-1», которая уже не управляла этим многоквартирным домом на момент проведения общего собрания), если «УО-2» не выполняет условий такого договора. Последнее условие о невыполнении «УО-2» условий договора управления должно иметь документальные подтверждения, в противном случае «УО-2» будет иметь основания для обращения в суд.