Правомерны ли действия управляющей организации, когда выдача дольщикам ключей от квартир происходит только при условии подписания договора управления и опросного листа по выбору управляющей организации?

Нет, не правомерны. Частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Поэтому договор управления многоквартирным домом может быть направлен на подписание собственникам помещений в многоквартирном доме только после принятия решения на общем собрании о выборе управляющей организацией и утверждении условий договора управления многоквартирным домом с ней.

При этом отличия текста заключаемого договора управления многоквартирным домом от текста, содержащегося в решении общего собрания (в протоколе общего собрания) не допускаются. При подписании договора управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, обладающими менее половиной голосов от всех голосов собственников помещений в многоквартирном доме договор управления не считается заключенным.

Если переданные управляющей организацией в орган государственного жилищного договор управления многоквартирным домом не был заключен надлежащим образом (в частности, подписывался до принятия решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме об утверждении условий договора управления многоквартирным домом, не был подписан требуемым количеством собственников помещений в многоквартирном доме) и поэтому не были выполнены условия, установленные Порядком внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденным приказом Минстроем России от 25.12.2015 № 938/пр, то орган государственного жилищного надзора обязан по результатам внеплановой проверки принять решение об аннулировании записи о внесении изменений в реестр лицензий и об исключении из данного реестра сведений об управлении домом такой управляющей организацией.

Следует отметить, что в соответствии с частью 6 статьи 20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении выявления нарушений порядка выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

В части 31 статьи 198 ЖК РФ, введенной Федеральным законом 31.12.2017 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», разъяснены последствия признания судом недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации или изменении способа управления домом, которое послужило основанием для направления в орган государственного жилищного надзора соответствующих сведений. При таких обстоятельствах орган государственного жилищного надзора должен внести изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации на основании вступившего в законную силу решения суда о признании соответствующего решения общего собрания собственников недействительным не ранее даты вступления в силу такого решения суда.