Судом признан недействительным протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором указан размер платы за содержание жилого помещения. Какой размер платы применять для перерасчета?

При признании судом недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установлении размера платы за содержание жилое помещение для перерасчета размера платы собственников помещений за жилое помещение используется размер такой платы, применявшийся до принятия решения общим собранием, признанным недействительным решением суда. Перерасчет должен быть сделан за весь период, в течение которого применялся размер платы, определенный решением общего собрания, признанного недействительным решением суда.

Плата собственников помещений в многоквартирном доме за содержание жилого помещения в соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные ресурсы (холодную воду, горячую воду, электрическую энергию), потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, и за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В зависимости от того, был ли собственниками помещений в многоквартирном доме до проведения общего собрания, решение которого признано недействительным судом, выбран способ управления и заключен договор управления многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией или управляющая организация для управления многоквартирным домом была отобрана по результатом проведенного органом местного самоуправления конкурсом, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, который должен быть использован для перерасчета, мог быть определен:

а) решением (предыдущего) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации (см. часть 7 статьи 156 ЖК РФ);

б) органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (см. часть 3 статьи 156, часть 4 статьи 158, части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ). Данный случай в вопросе не затрагивается.

В соответствии с частью 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, которым управляет управляющая организация или непосредственно собственники помещений, «определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме». Точнее при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме размер платы за содержание жилого помещения начисляется собственникам помещений в соответствии с условиями заключенного (подписанного сторонами) договора управления многоквартирным домом (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), которые должны быть указаны в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме – в соответствии с условиями договора о выполнении услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Одностороннего решения собственников помещений в многоквартирном доме на их общем собрании для определения размера платы за содержание жилого помещения – недостаточно. То есть, необходимо, чтобы размер платы за содержание жилого помещения или порядок определения размер платы за содержание жилого помещения был не только установлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, но и согласован в договоре.

Правомерные условия договора управления или договора с подрядчиком при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме должны соответствовать последнему решению соответствующего общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. То есть, если судом признано незаконным решение общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которым утверждены условия договора о размере платы за жилое помещение, то поскольку такое условие является существенным, то согласно ст. 168, п. 4 ст. 421, ст. 422, п. 1 ст. 432 ГК РФ договор не считается заключенным со всеми вытекающими последствиями. Если судом признано незаконным решение общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которым утверждены изменения условий договора о размере платы за жилое помещение, то сам договор продолжает действовать в первичной редакции до внесения изменений на основании отмененного судом решения (ст. 180 ГК РФ). Согласно части 7 статьи 181⁴ Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия).