Возможно ли установление органами местного самоуправления платы за пользование жилым помещением по договорам соцнайма, найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в размере взносов на капремонт для собственников?

В соответствии с частью 3 ст. 156 «Жилищного кодекса РФ» «размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), ……… устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований)». Важно, что органы местного самоуправления устанавливают плату за наем не только для муниципального жилищного фонда, но и государственного жилищного фонда, расположенного на территории муниципального образования.

В части 4 ст. 156 ЖК сказано «Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома». Из этой статьи, следует, что палата за наем должна быть дифференцирована и не может устанавливаться единой для всех помещений в городе, сдаваемых гражданам по договору социального найма. 

Отметим, что размер взноса за капитальный ремонт, дифференцируется в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных домов (п.1.3.1, Методические рекомендации по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 10 июля 2013 г. N 288). Принципы дифференциации платы за наем и взносов на капитальный ремонт схожие.

В соответствии с частью 2 ст. 156 ЖК «размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), ……… определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения». Аналогичные подходы используются при определении размера взноса за капитальный ремонт.

Отметим, что в соответствии с частью 5 ст. 156 ЖК существует ограничение на размер устанавливаемой платы за наем. «Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». Поскольку субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг персонифицированы и зависят от дохода семьи то и данная норма носит персонифицированный характер и применяется не к категориям потребителей, а только к тем нанимателям, которые имеют право на получение жилищных субсидий. 

Из анализа жилищного законодательства следуют следующие выводы:

1. Плату за наем устанавливают органы местного самоуправления
2. Плата за наем дифференцируется по определенным принципам, которые совпадают с принципами дифференциации взносов на капитальный ремонт
3. В жилищном законодательстве отсутствует ограничение размера платы за наем, за исключением случая, когда наниматель имеет право на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

Администрация муниципального образования вправе утвердить плату за наем в размере равном взносу на капитальный ремонт. При этом, необходимо предусмотреть исключение из данной нормы в отношении нанимателей, которые имеют право на получение, или будут иметь право на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг после установления платы за наем.

Какие формулировки следует применить при установлении платы за наем?

Рекомендую применить формулировки из закона Ивановской области, устанавливающего минимальный размер взноса на капитальный ремонт. Например, для домов постройки до 1999 года установить плату за наем в размере 6 рублей на кв.м. и т.д.

Не рекомендую ориентироваться на решение общего собрания собственников жилья по следующим причинам:

1. В большинстве домов эти собрания не состоятся, а в домах, в которых собрания пройдут, за редким исключением, размер взноса на капитальный ремонт будет установлен на уровне минимального размера взноса, установленного Ивановской областью.

2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома, но не зависит от решения общего собрания.