Опубликовано пользователем admin2
Частью 2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) установлено общее правило - работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также - договор строительного подряда), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций (часть 2 статьи 52 ГрК РФ).
При этом статьей 52 ГрК РФ сделано исключение в отношении договоров строительного подряда, заключенных с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, размер обязательств по которым не превышает 10 миллионов рублей. В этом случае работы по капитальному ремонту объекта капитального строительства (в том числе многоквартирного дома) по такому договору могут выполняться индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, не являющимися членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
В тоже время Федеральным законом от 8 августа 2024 № 238-ФЗ в статью 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) введена часть 7, согласно которой работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме выполняются на основании договора строительного подряда, заключенного с индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, являющимися членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением лиц, указанных в пункте 1 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Указанная норма Жилищного кодекса не устанавливает исключений в зависимости от стоимости договора подряда.
Градостроительный кодекс допускает, что особенности эксплуатации отдельных видов зданий, сооружений могут устанавливаться федеральными законами. И прямо указывает, что эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства (см. часть 10 статьи 55.24 ГрК РФ).
По нашему мнению, требование, установленное частью 7 статьи 166 ЖК РФ, является особенностью в отношении капитального ремонта многоквартирных домов, отличающей капитальный ремонт многоквартирных домов от капитального ремонта других объектов капитального строительства, требования к которому установлены статьей 52 Градостроительного кодекса.
В соответствии с вышеизложенным, по нашему мнению, договоры строительного подряда на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах должны заключаться с индивидуальными предпринимателям или юридическими лицами, являющимися членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, вне зависимости от стоимости такого договора. Исключением может быть только заключение договора строительного подряда с лицом, включенным в перечень лиц, указанных в пункте 1 части 2.2 статьи 52 ГрК РФ.
