Статуса у данного формата недвижимости в принципе нет
Формат апартаментов массово вышел на московский рынок недвижимости после кризиса 2008 года, но до сих пор вызывает множество вопросов у столичных властей и потенциальных покупателей, породив целую философию продаж среди застройщиков. Представители власти, девелоперы и риэлторы обсудили сложившуюся ситуацию на московском рынке апартаментов на круглом столе "Апартаменты: все о форматах и содержаний".
Рожденные в кризис
Апартаменты массово вышли на московский рынок жилой недвижимости, когда девелоперы начали испытывать трудности с реализацией офисных помещений, рассказала генеральный директор компании "Метриум Групп" Ольга Кузнецова. Она указала, что в 2010 году доля апартаментов составляла 8% рынка. Правительство Москвы не отреагировало должным образом на массовый выход этого сегмента, поэтому к 2014 году доля апартаментов достигала почти 40%, в настоящее время апартаменты занимают 25-30% рынка жилья, хотя по закону жильем не являются.
В настоящее время на экспозиции в Москве наводится порядка 630 тыс. кв.м апартаментов, сообщил руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой" Сергей Лобжанидзе.
"Правительство понимает, что при развитии этого сегмента мы имеем проблемы социальные", — отметила О.Кузнецова, пояснив, что ряд москвичей против строительства апарт-отелей рядом с их жилыми домами.
На локациях под редевелопмент жилой дом не построишь — это точечная застройка, а апартаменты можно, отметил руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров. Вместе с тем эксперты указали, что застройщиков не обязали обеспечивать апартаменты социальной инфраструктурой, как при жилищном строительстве, таким образом, многие граждане рассматривают эти объекты как точечную жилую застройку.
"Правительство понимает, что это некая социальная напряженность, но "правительство дает ГПЗУ, чтобы строить новые апарт-комплексы", — указала О.Кузнецова, отметив, что в 2016 году на московский рынок вышло семь новых апарт-комплексов.
Эксперт считает, что светлое будущее апартаментов настанет, когда правительство Москвы и девелоперы придут к общему пониманию данного формата недвижимости.
Призрачный статус
Следует отметить, что основная масса претензий к апартаментам возникает у покупателей и местных жителей именно из-за их неясного статуса и отсутствия внятных потребительских характеристик.
"Статуса у апартаментов в принципе нет", — подчеркнул заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров, добавив, что апартаменты — это нежилые помещения, которые к жилью никакого отношения не имеют.
Чиновник добавил, что законодательное регулирование в отношении жилых помещений также не имеет никакого отношения к апартаментам. На апартаменты не распространяются нормы проектирования и санитарные требования, предъявляемые к жилью, а также льготы, которые имеют владельцы квартир, и порядок управления жилыми помещениями. Также возникают вопросы с общедолевой собственностью.
Чиновник напомнил, что с апартаментов, как с объекта коммерческой недвижимости, платится повышенный налог на имущество и налог на землю (последний в случае с квартирой носит символический характер).
Девелопер может построить качественный объект, удовлетворяющий требованиям к жилому помещению, а может сэкономить, и покупатель получит апартамент с картонными стенами, как в обычном гостиничном номере, отметил А.Гончаров. Сосед может по ночам слушать музыку или открыть круглосуточную ветеринарную клинику, ведь закон города о тишине не распространяется на апартаменты. Если на собственность будет взыскание, то из единственной квартиры человека выселить нельзя, а из апартаментов можно, указал чиновник.
Фактически, потребителя зачастую вводят в заблуждение, говоря, что апартаменты фактически ничем не отличаются от квартир, оперируя лозунгами типа "приобретай и живи", резюмировал А.Гончаров. Генеральный директор "Метриум Групп" также считает, что "продукта апартаментов нет в законодательном плане" и "это маркетинговая субстанция, которая облекается в разные идеологии".
Но на любой негатив в сторону апартаментов находится целая армия маркетологов с контраргументами: большой налог — а у нас ниже кадастровая стоимость, нет постоянной регистрации — а нашим клиентам не нужна регистрация, пояснила О.Кузнецова.
Трудности перевода
Впрочем, московские власти не собираются как активно бороться с апартаментами, так и поголовно присваивать им статус жилых помещений. А.Гончаров отметил, что власти Москвы ничего не имеют против проектов с апартаментами, на которые выдаются ГПЗУ, но граждане на этапе покупки должны знать все о потребительских свойствах апартаментов.
Он пояснил, что власти Москвы прорабатывали вопрос о придании статуса апартаментам и хотели приравнять апартаменты к жилью, но в настоящее время отказались от этой идеи.
Власти города пришли к выводу, что "апартаменты — это помещения для проживания с низкими потребительскими свойствами", то есть некачественное жилье, которое ниже по классу, чем квартира, указал чиновник.
Сегодня никто в Москве не переведет нежилое помещение в жилое, если оно не удовлетворяет требованиям, а в основе перевода лежит заключение Москомархитектуры о пригодности, отметил А.Гончаров.
Управляющий директор службы специальных программ Банка ВТБ Алексей Яшин рассказал, что власти предлагали в проекте МФК Match Point на западе Москвы перевести апартаменты в жилье, но девелопера остановили существенная цена перевода, вопрос с инсоляцией и дополнительная социальная нагрузка. "Ведем переговоры с городом, как это можно реализовать", — добавил А.Яшин.
Будущее за МФК
Участники рынка единогласно отметили, что будущее за апартаментами в составе современных многофункциональных комплексов (МФК), которые строятся с нуля, а не перестраиваются из старых офисных или производственных зданий и обычно не удовлетворяют большинству жилищных нормативов.
Инвестиционную привлекательность апартаментов девелоперы оценивают весьма сдержанно, отмечая, что подавляющее большинство покупателей приобретает апартаменты для себя, а не под сдачу в аренду или дальнейшую перепродажу. Также популярно покупать их на перспективу для последующего проживания детей-подростков.
"Примечательно, что данная тенденция характерна не только для Москвы. Мы реализуем комплекс на 2,7 тыс. апартаментов в Сочи, оставшихся с Олимпиады, рынок перенасыщен, маржинальность невысокая, обычно люди берут для себя", — рассказал генеральный директор компании "Имеретинская Ривьера" Владлен Волошин.
Основным же стимулом, толкающим людей к покупке апартаментов, является более привлекательная цена по сравнению с классическим форматом жилья. В элитных проектах продажи апартаментов и квартир выравниваются, если апартаменты стоят примерно на 12% дешевле квартир, отметила директор по продажам в группе ПНС Екатерина Тейн.
В эконом-классе разница между ценой на квартиры и апартаменты может достигать 30%. Эксперты считают, что постепенно разница между апартаментами и квартирами в современных комплексах нивелируется, но чиновники придерживаются иного мнения.
Разница между апартаментами и квартирами в аналогичных по классу и качеству объектах полностью не нивелируется, потому что апартаменты тогда потеряют свои основные конкурентные преимущества, считает А.Гончаров.
Живая точка
Впрочем, не уйдут с рынка и перепрофилированные в апарт-отели офисные здания. В настоящее время в Москве насчитывается около тысячи офисных зданий, выставленных на продажу, часть из них можно перепрофилировать в апартаменты и продать по частям, это будет быстрее и выгоднее, отметил А.Самодуров.
Эксперт пояснил, что для перепрофилирования подойдут здания площадью от 7 тыс. кв. м в центральных районах Москвы с развитой инфраструктурой и рядом с метро. Основные проблемы — это глубина этажа, когда в центре здания приходится "вырезать атриум", перекладка инженерных коммуникаций, разводка стояков, отсутствие горячей воды и статус памятника.
Сегодня дешевле всего переделать ГПЗУ в виде разрешенного использования под гостиничный комплекс, указал эксперт, добавив, что потом и налоги будут ниже.
Таким образом, в Москве осталось еще достаточно офисных зданий, которые впоследствии могут быть перепрофилированы под апартаменты, а местным жителям, проживающим по соседству с этими объектами, придется смириться с фактически точечной застройкой.
