У застройщика, не сдавшего в срок объект долевого строительства, может возникнуть обязанность компенсировать инвестору затраты на вынужденную аренду жилья, следует из определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда (ВС) РФ по делу Татьяны Зайцевой и ООО "Прогресс-Н".
Т.Зайцева, которая получила квартиру 25 июля 2017 года — почти на полтора года позже обещанного срока, требовала в суде со своего застройщика в общей сложности около 1,5 млн рублей. В эту сумму входила неустойка в размере 846,69 тыс. рублей, размер которой по закону составляет 1/150 ставки рефинансирования Банка России от цены договора долевого участия (ДДУ) за каждый день просрочки, штраф по закону о защите прав потребителей в размере 50% от присужденной суммы, убытки в виде расходов по найму квартиры в размере 170 тыс. рублей, а также компенсация морального вреда в размере 100 тыс. рублей.
Промышленный райсуд Самары и Самарский областной суд требования Т.Зайцевой удовлетворили в минимальной степени, взыскав с "Прогресса-Н" 135 тыс. рублей. Неустойка по инициативе суда была снижена до 80 тыс. рублей на основании статьи 333 Гражданского кодекса (ГК) РФ, которая допускает подобное в случае несоразмерности взыскания последствиям нарушения.
В части же компенсации расходов на съем квартиры иск был отклонен. Суды сочли, что дольщица, даже получив квартиру в срок, все равно потратилась бы на съемное жилье.
"Строящаяся квартира не подлежала [по договору] отделке, что обусловливало невозможность ее немедленного использования по назначению", — говорится в материалах дела.
Т.Зайцева обжаловала определение апелляционного суда по поводу неустойки и компенсации расходов на съемную квартиру в ВС и нашла там понимание. В части неустойки ВС повторил неоднократно высказывавшуюся им позицию, что размер взыскания может снижаться на основании статьи 333 ГК РФ только в исключительных случаях. Для этого либо ответчик должен подать соответствующее заявление и обосновать "явную несоразмерность", либо суд по своей инициативе может поставить соответствующий вопрос на обсуждение, а затем проанализировать аргументы сторон.
Но при рассмотрении спора Т.Зайцевой и "Прогресс-Н" ни того, ни другого сделано не было.
"Ответчик [был] готов выплатить истцу неустойку, но только после передачи объекта долевого строительства истцу. При этом какого-либо несогласия с размером предъявленной к взысканию неустойки заявлено не было. При таких обстоятельствах снижение размера неустойки по инициативе суда нельзя признать правомерным", — говорится в определении кассационной инстанции, опубликованном в понедельник.
Отклонение требований о компенсации расходов на съемное жилье СКГД ВС РФ также посчитала необоснованным.
"Суду следовало установить, когда квартира [Т.Зайцевой] могла быть использована истцом для проживания, и с учетом этого обстоятельства определить наличие или отсутствие оснований для возмещения убытков в виде расходов по найму", — говорится в кассационном определении.
Дело направлено на пересмотр в Самарский областной суд.
Как сообщалось, за последние месяцы ВС принял несколько важных решений по спорам застройщиков с дольщиками. В частности, в июне суд отменил определение апелляции, которая отказалась вернуть дольщику часть средств за квартиру, реальная площадь которой оказалось меньше положенной. Суд постановил расценивать такие случаи как отступление от условий договора и применять соразмерное уменьшение цены.
Также ВС постановил, что застройщики не могут ссылаться на недействительность договора уступки дольщиком права на неустойку, защищаясь от ее взыскания. Как заключил суд, случаи, когда компания не расплатилась ни с цедентом, ни с цессионарием, считаются недобросовестным поведением, и аргумент о недействительности должен быть отклонен.
Кроме того, ВС отменил определения апелляции, которая отказалась взыскать с застройщика неустойку за период устранения недоделок на объекте. Как следует из кассационного определения, ввод всего дома целиком и "легкоустранимость" недостатков не прекращают обязательства застройщика.
В конце июля ВС запретил увязывать срок передачи жилья дольщику с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку это нарушает права гражданина на получение помещения в определенный срок.
