Жильем брать будут
Ставки по жилищным кредитам в России могут упасть после выпуска новых ипотечных облигаций
В России готовится масштабный выпуск на биржу новых бестраншевых ипотечных облигаций, рассказали "Российской газете" в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Такой механизм рефинансирования долгов за дома и квартиры в недалекой перспективе поможет сбить ставки по ипотеке для граждан примерно на один процент, рассчитывают эксперты.
Переговоры о выпуске новых ипотечных облигаций ведутся с широким кругом отечественных банков. "Мы отмечаем повышенный интерес кредитных организаций к новому механизму. По нашим оценкам, через него может быть рефинансировано до триллиона рублей выданной ипотеки в ближайшие несколько лет", - заявили "РГ" в пресс-службе АИЖК. Ранее такие облигации выпускались в траншевом формате (частями), что создавало дополнительные сложности для АИЖК и повышало риски для банков, поскольку "младшие" транши им необходимо было держать у себя на балансе. АИЖК было готово поручиться только за "старшие" транши.
Соглашение о выпуске ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) в новом формате АИЖК сначала подписало со Сбербанком - это произошло в конце 2015 года. В дальнейшем планируется перенести его на весь банковский рынок. Детали сделки пока еще находятся в стадии обсуждения, в нем участвует также Банк России.
"С января 2016 года ИЦБ можно выпускать в рамках выпуска программы облигаций, что значительно ускоряет процедуру эмиссии и снижает расходы эмитентов", - рассказали "РГ" в Банке России. Закон, регулирующий выпуск ипотечных ценных бумаг, был принят в нашей стране еще в 2005 году. За прошедшие десять лет рынок ИЦБ развивался, проводились различные схемы выпуска подобных бумаг.
"Существенные преференции ипотечных облигаций, в том числе в части расчета обязательных нормативов, нагрузки на капитал и включения в Ломбардный список, были закреплены в нормативных актах Банка России", - добавили в ЦБ.
Однако широко распространенными ИЦБ так и не получили. "Текущие объемы выпуска составляют около 10 процентов от общего объема выданной ипотеки", - констатировали в АИЖК. К концу января 2016 года непогашенными оставались 175 выпусков ипотечных облигаций на 400 миллиардов рублей.
"В Ломбардный список Банка России включен 61 выпуск на общую сумму 244,1 миллиарда рублей (61 процент от суммы всех жилищных ИЦБ в обращении)", - рассказали в АИЖК. Всего же к торгам на бирже допущено жилищных облигаций на 341,4 миллиарда рублей, то есть 85 процентов от суммы всех жилищных ИЦБ в обращении.
Не исключено, что с выходом на рынок бестраншевых ипотечных облигаций спрос на ИЦБ может повыситься. В АИЖК рассчитывают, что благодаря новому механизму выпуска жилищных ценных бумаг будет изменен формат работы на вторичном рынке ипотеки. Тем более что ценные бумаги выпускаются с поручительством АИЖК, готовым выкупать просроченные закладные. Качество ИЦБ будет приближено к надежным облигациям федерального займа, не исключили в агентстве.
В ЦБ также отметили, что выпуск ипотечных облигаций позволит рефинансировать ранее выданные кредиты и привлекать заемные деньги по наиболее приемлемым для банков-эмитентов ставкам. Уменьшение числа рисков для банкиров в перспективе сможет расширить число участников рынка, снизить издержки и, главное, - ставки по ипотеке, рассчитывают в АИЖК. О возможном снижении ставок с помощью нового механизма также заявили "РГ" и в Банке России.
По мнению финансового аналитика Анны Бодровой, выход нового ипотечного инструмента на рынок действительно может снизить конечные ставки по жилищным кредитам для потребителей. По ее расчетам, в итоге ставки по ипотеке могут опуститься на 0,4-1 процента. "Но вряд ли это случится сразу после выпуска, пройдет как минимум год", - уточнила Анна Бодрова.
Однако для такой перспективы нужен еще и приличный круг покупателей, пожелающих вложиться в чужие ипотечные долги. В АИЖК рассчитывают, что инвесторы найдутся среди негосударственных пенсионных фондов, банков и страховых компаний. Приход иностранного капитала на создающийся рынок в агентстве тоже не исключили, как, впрочем и покупку ИЦБ частными инвесторами.
"До применения подобных бумаг физлицами в России должно пройти как минимум несколько лет с момента старта обращения актива. Наш финансовый рынок развивающийся, ему может и не хватить объемов", - считает Анна Бодрова. По ее словам, к тому же вряд ли доходы от ИЦБ для частников станут выгоднее традиционного банковского вклада. "Ведь в России только один вид сбережений оберегается законодательством - это банковский депозит, застрахованный АСВ. Все остальное инвестор делает на свой страх и риск. Очень сомнительно, что рядовые российские инвесторы будут готовы к буму ипотечных облигаций", - полагает Анна Бодрова.
Что касается бума, то он, как и в целом успешный выпуск ипотечных ценных бумаг, обычно возможен только при низком уровне инфляции. Низким в России его пока назвать сложно - по подсчетам Росстата, в 2015 году цены выросли на 12,9 процента. Но сейчас инфляция замедляется. По прогнозу аналитиков ЦБ, при нынешних темпах месячного роста цен вполне возможно, что уровень инфляции в 2016 году составит уже 8-8,5 процента. Впрочем, инфляционные риски аналитики ЦБ все равно оценивают пока как "высокие".
В памяти многих инвесторов еще свежи и обстоятельства начала мирового финансового кризиса 2008 года, взявшего начало как раз на рынке ипотечных бумаг. Однако российский рынок ипотеки сравнительно молод для подобных потрясений, выход ипотечных облигаций не создаст "пузыря" наподобие американского, считает Анна Бодрова. Кроме того, кризис 2008 года в США в целом был обусловлен безответственными действиями эмитентов, которые не обеспечивали надлежащее качество кредитных портфелей, служащих обеспечением по облигациям. В России же ИЦБ выпускаются для целей размещения в рынок, и большинство из них имеют высокие рейтинги или надлежащее поручительство.
Также наличие в сделках специализированного депозитария как контролера и периодическое раскрытие информации об активах обеспечения позволяет объективно оценивать риски вложений. На сегодняшний день в России ни одного случая дефолта по ИЦБ не зафиксировано. Также есть вероятность, что ЦБ может разработать требования к стандартам раскрытия информации о сделках и активах обеспечения ИЦБ, что также позволит достичь большей прозрачности выпуска бумаг нового формата, подкрепленных ипотекой.
