Рынок начал приспосабливаться к увеличению первого взноса по ипотеке. Застройщики запускают различные акции, которые должны помочь покупателям
Напомним, с 20 сентября первый взнос по льготным госпрограммам увеличивается с 15% до 20%. Кроме того, с октября ЦБ ужесточает требования к рыночным кредитам с низким взносом. То есть заемщикам придется теперь копить на треть больше, чтобы взять ипотечный кредит.
Для некоторых покупателей увеличение первого взноса стало болезненным, говорит управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Так, при приобретении квартиры стоимостью 10 млн рублей размер первоначального взноса на новых условиях для заемщика вырастет с 1,5 млн до 2 млн рублей.
Застройщики, заинтересованные в продажах, ищут выходы из ситуации. К примеру, на днях один из крупных девелоперов запустил программу аренды квартиры с последующим выкупом. Покупателям предлагается въехать в одну из готовых новостроек компании и ежемесячно вносить арендную плату, которая пойдет в счет первого взноса на ипотеку. Стоимость квартиры сразу фиксируется, и когда покупатель накопит нужную сумму (на это отводится до полутора лет), он может взять ипотеку, а квартира перейдет в собственность клиента.
Достоинства программы понятны - не нужно оплачивать одновременно аренду и ипотеку, а главное, все средства в итоге пойдут на приобретение собственного жилья, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. Можно заранее "примериться" к району, школам, паркам - удобно ли будет здесь жить. В зарубежной практике похожие варианты нередки, арендатору социального жилья предоставляется такая льгота - часть арендной платы может быть потом перезачтена в стоимость квартиры, в том числе как первый взнос. Это повышает заинтересованность в жилье, дает чувство хозяина и препятствует процессам превращения кварталов и домов с социальным жильем в гетто, поясняет эксперт.
Отрицательные моменты здесь тоже есть, говорит Цыганов. Обычно это ограниченный перечень домов, которые часто не пользуются спросом, построены в не в самых престижных районах, где есть сложности с инфраструктурой, а рядом ведется масштабное строительство. В итоге такие программы аренды повышают спрос на жилье, позволяют реализовать больше квадратных метров. Косвенно создается рынок аренды, в котором заинтересована часть покупателей, которые видят, что их квартиру можно сдать. Еще один фактор - цена, добавляет Цыганов: нужно обязательно сравнивать с аналогами и убедиться, что свои расходы застройщик не учел в повышенной на 15–30% стоимости квартиры. Но даже и в этом случае стоит обратить внимание не только на размер переплаты, но и на возможность сразу поселиться в собственном и необходимом жилье. Если арендатор передумает покупать квартиру или не успеет за нужный срок накопить на первый взнос, то арендная плата остается именно арендной, деньги останутся у собственника квартиры. Дальше арендатор сможет заключить новый договор, но уже на новых условиях и по другой цене. Если арендная плата была завышена по сравнению с рынком, то это риск арендатора.
На рынке уже есть 3–4 предложения от застройщиков по компенсации аренды квартиры на время строительства в разной степени проработки, говорит CEO SaaS-платформы TYMY Алексей Майстренко. Все новые маркетинговые программы покупателям стоит рассматривать крайне аккуратно и, прежде чем подписывать договор, детально изучить все условия. "Сразу предложение кажется крайне выгодным, но в долгосрочной перспективе может существенно увеличить долговую нагрузку. Как правило увеличивается стоимость объекта недвижимости или тело самого кредита — все это выплачивает покупатель", - говорит он.
Банки будут активнее продвигать и другие программы для стимуляции спроса, говорит он. Например, оформление ипотеки вместе с потребительским кредитом на первоначальный взнос. Взять такой кредит можно под залог имеющейся недвижимости. Подобные предложения могут заинтересовать покупателей, которые приобретают квартиру для жизни, а не в качестве инвестиции и не готовы откладывать сделку на длительный срок, рассказывает Майстренко.
Ранее сообщалось, что Минфин планирует развивать лизинг жилья - поэтапный выкуп недвижимости в собственность с условием аренды невыкупленной части. Весной схему аренды квартиры с правом выкупа представил Фонд "Институт экономики города". Она может быть востребована, прежде всего, семьями, которые имеют относительно неплохие доходы (и не являются малоимущими), но одновременно не настолько состоятельны, чтобы потянуть выплату ипотеки. Кроме того, она подходит покупателям, у которых нет средств для первого взноса по ипотеке, или людям с неофициальными доходами, которые не могут получить одобрение банка, поясняли представители фонда.
Подобный механизм работает уже несколько лет в Челябинске. Организация, созданная местными властями для развития жилищного строительства, строит жилье и ранее имела право выдавать ипотеку. Неликвидные, а также "вернувшиеся" к ней залоговые квартиры стали сдавать в аренду с правом выкупа. Арендная плата при этом на 5–7% ниже рыночной, а 20% стоимости жилья распределяется как выкупной платеж равными частями на три года. Выкупает жилье обычно около половины арендаторов. Остальные расторгают договор или продлевают его на новых условиях.
