Эксперты говорят об отсутствии механизмов поддержания существующего жилого фонда в нормальном состоянии
В Чебаркуле в Челябинской области подъезд дома превратился в миниатюрную модель Арктики. Из-за отсутствия дверей и больших проблем с коммуникациями лестница, потолок и стены покрылись толстым слоем льда. Жители уже давно требуют расселить аварийный дом, однако у чиновников свое видение ситуации: они считают, что здание подлежит ремонту. Кто виноват и что делать, разбирались "Известия".
Жизнь на износ
Бывшему общежитию по улице Электростальской, 7 больше 50 лет. За это время, рассказала "Известиям" живущая там Марина Исламова, его ни разу не ремонтировали капитально.
По словам Исламовой, люди неоднократно обращались в администрацию из-за невозможности проживания в доме. Присланная комиссия заказала экспертизу, а та признала здание пригодным для проживания.
Тогда жильцы решили обратиться к независимым экспертам. Они исследовали дом и пришли к выводу, что общий износ здания составляет 74,37%.
На ремонт деньги нашлись
В 2019 году обследование технического состояния здания показало, что он подлежит капитальному ремонту. Администрация просила регоператора перенести срок проведения капремонта на более ранний, но получила отказ. Жителям предложили предоставить временное жилье в маневренном фонде на условиях коммерческого найма — одна семья на это согласилась. Утверждается, что была составлена "сметная документация на выполнение работ по капитальному ремонту сетей водоснабжения, водоотведения, отопления, конструктивов" стоимостью 3 млн 220 тыс. рублей.
— Губернатором Челябинской области в декабре 2020 года на данную сумму оказана финансовая поддержка Чебаркульскому городскому округу в виде дотации из бюджета области для выполнения работ по капитальному ремонту, — заявили в администрации. — Будет объявлен конкурс по выбору управляющей компании, которая возьмет под свой контроль выполнение капитального ремонта. Однако собственники многоквартирного дома продолжают настаивать на том, чтобы им предоставили новое жилье, а дом был признан аварийным.
В списках не значится
Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов отметил, что ситуацию в Чебаркуле нужно разобрать детально, в первую очередь выяснив, на чьем балансе находится здание.
— Налицо халатность ответственных лиц, которые не смогли добиться проведения капитального ремонта этого здания вовремя, несмотря на выделение денег. В связи с этим, как сообщают СМИ, было возбуждено уголовное дело, — говорит Пахомов. — Напомню, за затягивание процесса расселения аварийных домов чиновники несут уголовную ответственность. Возможно, поэтому не признавали аварийным этот дом, поскольку не могли найти средства и возможности.
В беседе с "Известиями" Пахомов напомнил, что основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания являются выявленные вредные факторы в среде обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.
Исполнительный директор Фонда "Институт экономики города", директор направления "Рынок недвижимости" Татьяна Полиди отмечает: чиновникам действительно затруднительно признавать дома аварийными, потому что после этого возникает обязательство муниципалитета по расселению дома.
— Денег на это никогда не хватало, несмотря на федеральную поддержку через Фонд содействия реформированию ЖКХ, поэтому всегда приходилось исходить из бюджетных ограничений, — отмечает она.
Экспертиза — это выход
Руководитель практики в сфере ЖКХ, экологии и природопользования, юрист МКА "Арбат" Сергей Сергеев замечает, что сама по себе процедура признания жилья аварийным достаточно проста — нужно обратиться в администрацию, после чего собирается межведомственная комиссия, которая проверяет здание на предмет аварийности. На основании обследования составляется акт, он передается в орган местного самоуправления, и затем уже принимается решение — кого, когда и куда переселять.
Татьяна Полиди считает, что закон о комплексном развитии территорий не станет панацеей для решения проблемы переселения из ветхого и аварийного жилья.
— Закон дает инструмент, которым регионы могут вообще не воспользоваться. Субъект может отказаться принимать свой закон, и на его территории это законодательство просто не будет распространяться.
Также, поясняет Полиди, регионы сами могут разрабатывать программы. Закон, по сути, позволяет включать в границы расселения любые объекты, но, разумеется, новый дом будет снести крайне сложно. Она подчеркивает, что механизм начнет работать, только если проект редевелопмента окажется инвестиционно привлекательным. В городе с застойным рынком жилья это практически невозможно.
— Эти проекты — для крупных городов. — считает Полиди. — Но даже там далеко не весь аварийный жилищный фонд соответствует критериям инвестиционной привлекательности: выгодный проект на окраине города с разваливающимся жильем не сделать. Поэтому механизм подходит не просто крупным городам, а центрам, срединным зонам этих городов.
По ее словам, в условном Чебаркуле реализовать чисто рыночный проект без привлечения бюджетных денег будет затруднительно. Для таких городов переселение из старого жилищного фонда остается вопросом вливания денег из бюджета. При этом жилищный фонд нужно постоянно обновлять, не только за счет сноса, но и за счет капремонта или реконструкции.
— В России общий жилищный фонд — порядка 4 млрд квадратных метров, — отмечает Полиди. — Если в него не вкладывать деньги, то ежегодный износ будет увеличиваться, а доля непригодного жилищного фонда будет расти ускоряющимися темпами.
Она также обращает внимание на неравный подход к разным категориям собственников жилья.
— По федеральному закону у собственников частных домов можно не спрашивать, а вот к собственникам квартир в многоквартирном доме применяется цивилизованный подход: проводится общее собрание дома, собираются две трети голосов.
Кроме того, отмечает она, при изъятии жилого помещения собственнику должны предложить либо выкупную рыночную цену, либо равноценное жилье. Рыночная же цена "хибары" даже в центре города может оказаться такой низкой, что человек просто не сможет приобрести на эту сумму новое жилье.
В Москве применяется третий вариант — жителям предлагают равнозначное по общей площади (по факту — большей площади) помещение. Именно поэтому, как отмечает эксперт, в столице программа реновации была утверждена практически без конфликтов и успешно работает. Регионам предстоит самим выбрать, по какому пути пойти.
