Фонд "Институт экономики города" в партнерстве с сервисами "СберИндекс" и "Яндекс. Недвижимость" оценил доступность жилья в городах, городских агломерациях и регионах России
Оказалось, что в Новокузнецке для приобретения квартиры площадью 54 квадратных метра семье из трёх человек необходимо чуть больше трёх с половиной лет. Но при этом в покупку жилья нужно вкладывать все доходы (не есть и не пить) и не рассчитывать на заёмные средства.
"Институт экономики города" (ИЭГ) ведет мониторинг доступности приобретения жилья по России и субъектам РФ уже 15 лет, а в последние семь лет — по крупнейшим городским агломерациям. В этом году сотрудничество со "СберИндекс" и "Яндекс. Недвижимость" позволило существенно расширить географию анализа локальных рынков жилья в условиях крайней ограниченности официальных данных.
Коэффициент доступности жилья (далее — КДЖ), рассчитываемый ИЭГ, показывает, за сколько лет условное домохозяйство из трёх человек со среднедушевыми доходами сможет накопить средства (при условии сбережения всех своих доходов) для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м исходя из средней цены 1 кв. м общей площади по данным Росстата. КДЖ показывает фундаментальную доступность жилья (то есть соотношение цен на жилье и доходов населения) и не учитывает текущие условия ипотечного кредитования.
Согласно международной методологии, применяются следующие критерии для оценки уровня доступности жилья по значению КДЖ: до трех лет включительно означает "жильё доступно", от трех до четырех лет — "жильё не очень доступно", от 4 до 5 лет — "приобретение жилья серьезно осложнено", более пяти лет — "жильё существенно недоступно".
"Анализ показывает, что, если в 2020–2022 годах в целом по Российской Федерации наблюдалось снижение фундаментальной доступности жилья, то в 2023 году наметилось повышение доступности жилья, — резюмируют аналитики. Такое положительное изменение доступности жилья (снижение значения КДЖ) в 2023 году связано со снижением темпов роста цен на жильё как по сравнению с предыдущим периодом, так и относительно роста доходов населения в 2023 году. При этом напомним, что с 2008 по 2018 год наблюдался устойчивый тренд роста доступности жилья (то есть снижение значения КДЖ), и показатель 2023 года находится примерно на уровне 2014-го".
Значение КДЖ в целом по России в 2023 году — 3,7, в 2022-м — 3,9, в 2021-м — 3,6, в 2020-м — 3,3. А наиболее доступным за последние 17 лет жильё было в 2018–2019 годах: коэффициент тогда соответствовал 3,2 года.
Также специалисты ИЭГ рассчитали такой показатель, как доля семей (ДС), имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств. Этот показатель рассчитывается путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трёх человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств (средств ипотечного кредита), и последующего сравнения полученного результата с данными о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода. Но поскольку официальных данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода нет, для расчёта используются данные о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода, с которым сравнивается минимальный совокупный доход семьи из трех человек в расчете на одного члена семьи. Этот показатель позволяет учесть не только цены на жильё и доходы населения, но и условия ипотечного кредитования (средневзвешенные процентные ставки, срок кредита и доля первоначального взноса — 30%).
"Несмотря на рост фундаментальной доступности жилья в 2023 году, значение показателя ДС снизилось с 56,3% в 2022 году до 54,5% в 2023 году", — констатируют аналитики. Такая динамика показателя в 2023 году связана с повышением средневзвешенных ставок по ипотеке в силу повышения ключевой ставки Банком России в июле 2023 года с 7% до 8,5%, а к декабрю 2023 года ключевая ставка уже составила 16%. И это привело к росту рыночной ставки по ипотеке, несмотря на продолжавшиеся ипотечные программы с государственной поддержкой. И если в 2022 году средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 7,2%, то в 2023-м она выросла до 8,2%.
В ходе исследования была прослежена динамика показателей (доходов населения, цен на жильё и ставок по ипотеке), которые оказали влияние на значение показателя ДС в 2022 и 2023 годах: "Во-первых, как видно из представленных данных, рост цен на жильё в 2023 году в отличие от 2022 года был ниже роста доходов населения. А во-вторых, если в 2022 году снижение средневзвешенной ставки по ипотеке за счет реализации льготных программ смогло только компенсировать, даже с некоторым избытком, более высокий рост цен на жильё по сравнению с ростом доходов населения (ДС в 2022 году выросла до 56,3% по сравнению с 55,1% в 2021 году), то в 2023 году соотношение динамики факторов было менее благоприятно и привело к снижению ДС до 54,5%. В результате ДС в 2023 году оказалась даже ниже уровня 2020-го (55,9%)", — указывают эксперты.
Ещё один показатель, которым оперируют исследователи, — индекс доступности приобретения жилья (ИДПЖ). Он демонстрирует соотношение доходов домохозяйства со среднедушевыми доходами с доходами, необходимыми для приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв. м с помощью ипотечного кредита, исходя из средневзвешенных процентной ставки, срока кредита и доли первоначального взноса — 30%.
"Интерпретация значений данного показателя такова: при ИДПЖ, равном 100%, ипотечный кредит доступен семьям со средними доходами и выше; повышение значения данного показателя свидетельствует о повышении доступности жилья с помощью ипотечного кредита (то есть повышение доступности для семей с доходами ниже средних), а снижение — о снижении такой доступности (то есть повышение необходимого дохода семьи выше среднего дохода). Впервые такой ипотечный кредит стал доступен семьям со средними доходами в 2016 году и далее, вплоть до 2020 года включительно, доступность ипотечного кредита повышалась, а начиная с 2021 года — незначительно, но снижалась, хотя кредит оставался доступен не только для семей со средними доходами, но и части семей с доходами ниже средних", — говорится в исследовании.
Что касается доступности жилья в разрезе регионов, то показатель КДЖ в 2023 году по сравнению с 2022-м увеличился всего в 13 субъектах Российской Федерации (там доступность жилья снизилась), а снизился в 64-х субъектах РФ (то есть доступность жилья повысилась). Наибольшее снижение доступности жилья наблюдалось в Новосибирской области, Республике Коми, Челябинской области, а наибольшее повышение доступности жилья наблюдалось в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Кабардино-Балкарии, Москве, Ставропольском крае, Московской области, Приморском крае. Доступность приобретения жилья с помощью ипотеки в соответствии с показателем ДС возросло в 30 субъектах Российской Федерации, а снижение ДС наблюдалось в 42 субъектах. Максимальный же рост ДС в 2023 году наблюдался в Калининградской области — более чем на 5 процентных пунктов, а максимальное снижение — в Республике Коми (более чем на 6 процентных пунктов). Показатель ИДПЖ увеличился (доступность ипотеки повысилась) в 31 субъекте Российской Федерации, а снизился (доступность ипотеки снизилась) — в 46 субъектах Российской Федерации. При этом максимальный рост ИДПЖ отмечен в Чеченской Республике, Кабардино-Балкарии, Ставропольском крае, а максимальное снижение — в Карачаево-Черкесии.
Если говорить о Кузбассе, то в Кемеровской области в 2023 году показатель КДЖ составил 3,6 (то есть семья из трёх человек может накопить на условную "трёшку" за 3,6 года), и снижение к 2022 году составило 0,16 единицы (то есть годом ранее на покупку той же квартиры потребовалось бы больше времени). Доля семей, способных за свои и заемные средства купить жильё, в 2023 году составила 55,9%, и это меньше, чем годом ранее, на 0,8%. Показатель ИПДЖ в прошлом году был равен 134,1%, что показывает, насколько доступна ипотека семье с доходами ниже среднего. Но в 2023 году эта доступность снизилась почти на 1% относительно 2022-го. Таким образом, Кемеровская область оказалась в самой многочисленной группе из 33 регионов, где доступность жилья по показателю КДЖ повысилась, а по показателям ДС и ИДПЖ, которые учитывают влияние ипотеки, — снизилась. И, к сожалению, мы не входим в число 19 регионов с типом рынка жилья "жильё доступно": наш тип — "жильё не очень доступно".
Анализ показателя КДЖ в группах городов позволил выделить несколько основных закономерностей. Например, чем выше численность населения рассматриваемого города, тем ниже доступность жилья (выше среднее значение КДЖ). В соответствии со средними значениями КДЖ самая низкая доступность жилья наблюдается в группе крупнейших городов — центров городских агломераций, а самая высокая доступность — в малых городах вне крупных городских агломераций. И в 2023 году доступность жилья во всех группах городов снизилась по сравнению с 2020-м. В Новокузнецке (он отнесен к группе "крупнейшие города-центры крупных городских агломераций"), например, показатель КДЖ в прошлом году был равен 3,6. И в позапрошлом, и в 2021 году жильё было доступнее: КДЖ равен 2,8 и 2,6 соответственно.
И напоследок еще один интересный показатель коэффициента доступности жилья в зарубежных агломерациях в 2022 году: Дублин — 5,1, Сингапур — 5,3, Нью-Йорк — 7,1, Лондон — 8,7, Гонконг — 18,8. "Если сопоставить полученные оценки КДЖ за 2023 год в отношении российских агломераций с последними данными о КДЖ в крупнейших зарубежных агломерациях, то в целом можно сделать вывод о сохранении для большинства крупнейших агломераций России более высокой в сравнении с зарубежными агломерациями доступности жилья стандартного для России размера, несмотря на значительный рост цен на жильё, — считают аналитики. — Исключения составляют Казанская, Московская и Санкт-Петербургская агломерации, доступность жилья в которых находится примерно на уровне Сингапура и Дублина".
