На состоявшемся 15 сентября 2016 г. заседании Комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства на тему «Взаимодействие собственников МКД с управляющими организациями (ТСЖ, ТСН)» присутствовали заместитель директора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города И.В. Генцлер и ведущий юрисконсульт направления Д.П.Гордеев.
На заседании несколькими участниками был рассказан опыт обсуждения проблем управления многоквартирными домами.
В конце августа в Самаре прошел форум «Эффективность ЖКХ в Самарской области», на котором обсуждались региональные проблемы и вопросы имеющие более общее значение. В частности, самарчане предлагают ввести государственную регистрацию общего имущества в многоквартирном доме. Они предлагаю установить, что многоквартирный дом является объектом недвижимости. На первый взгляд это чисто юридический вопрос, но государственная регистрация общего имущества в многоквартирном доме непосредственно связана с его кадастровой оценкой. Сегодня никто ее проводить не собирается, поскольку общее имущество отдельно в Российской Федерации не продается и не покупается. Объектом гражданского оборота в соответствии с Гражданским кодексом РФ являются жилые и нежилые помещения в доме. На форуме высказывалось предложение восстановить функции технического учета «жилищного фонда», которые несколько лет назад выполняли БТИ. Они считают большим недостатком то, что сегодня нет достоверных данных БТИ об уровне износа и состоянии многоквартирных домов. По мнению отдельных участников форума отсутствие многоквартирного дома, как объекта недвижимости является главной причиной того, что собственники помещений в многоквартирных домах сегодня не ощущают себя собственниками дома и общего имущества.
Кроме того, на заседании Комитета ТПП была представлена презентация о 12 основных нерешенных вопросах в отношениях между собственниками помещений и управляющими организациями и между собственниками помещений и государством. Представленные тезисы могут ввести в заблуждение граждан. Институт подготовил ответы на обнародованные тезисы в виде вопросов и ответов.
1. Входит ли в состав общего имущества в многоквартирном доме земельного участка непосредственно под многоквартирным домом, если отсутствует кадастровый учет такого земельного участка и прилегающего к многоквартирному дому земельного участка?
Если нет кадастрового учета земельного участка, на котором расположен МКД, то нет и самого земельного участка и права на него. Соответственно, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. В том числе земельный участок непосредственно под многоквартирным домом. Но если кадастровый учет такого земельного участка есть (независимо от того, осуществлялась ли постановка земельного участка на кадастровый учет для передачи органом местного самоуправления в аренду застройщику земельный участок для строительства многоквартирного дома или такой кадастровый учет осуществлялся уже после ввода многоквартирном дома в эксплуатацию в соответствии с ч. 6 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), то право общей долевой собственности на земельный участок возникло в границах, указанных в государственном кадастре недвижимости. Это право возникает «с момента государственного кадастрового учета» в силу федерального закона (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 1 – 3 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ).
2. Где можно взять правильное описание общего имущества в многоквартирном доме? Нужно ли утверждать перечень общего имущества в многоквартирном доме?
Официального и полного «до винтика» описания общего имущества в многоквартирном доме нет ни в одном государственном реестре или кадастре. И это вряд ли возможно и необходимо. Но помещения общего пользования и земельный участок, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, описан в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и опишут в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) после вступления в силу с 1 января 2017 г. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». То есть в отношении основных элементов общего имущества в многоквартирном доме описание есть. Кроме того в договоре управления многоквартирным домом - он тоже есть. Составляют его собственники помещений в многоквартирном доме и претендующая на управление многоквартирным домом управляющая организация в проекте договора управления многоквартирным домом, который утверждается на общем собрании собственников помещений. Отдельно перечень общего имущества в многоквартирном доме утверждать не нужно. Таких требований в законодательстве нет. Содержащиеся в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и в п. 2 – 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 перечни общего имущества в многоквартирном доме являются достаточно четкими и содержат упоминание наиболее распространенных элементов общего имущества в многоквартирном доме. Эти перечни являются открытыми, не полными. С использованием содержащихся в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и в п. 2 – 9 Правил содержания признаков общего имущества в многоквартирном доме можно правильно отнести к такому имуществу элементы конструкций и оборудования многоквартирном доме, которые прямо не указаны в указанных нормах.
Первоначально в содержащемся в ЕГРП описании многоквартирного дома в отношении МКД в графе "Наименование" указывались слова "многоквартирный дом", в графе "Назначение" - слова "общее имущество", в а графе "Особые отметки регистратора" – «состав общего имущества в многоквартирном доме (на основании представленных документов, в том числе документа технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме)» (пункт 42 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219). Позднее в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и иных объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений), являющихся общим имуществом в многоквартирном доме, находящихся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, при использовании записей в их заголовках дополнительно указываются слова "(общее имущество в многоквартирном доме)" (п. 30 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации - Приложение № 1 к приказу Министерства экономического развития РФ от 23 декабря 2013 г. N 765).
3. Нужно ли утверждать доли в общем имуществе в многоквартирном доме, принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме?
Требования утверждать размеры долей в общем имуществе в многоквартирном доме, принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме в законодательстве отсутствуют. Зачем утверждать арифметические вычисления? Размеры таких долей получают в результате вычислений. Нужно ли утверждать результаты расчетов? Представляется, что не нужно.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме (не только квартир) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 1 ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (части 2 и 3 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона о введении в действие Жилищного кодекса решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное (статья 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Размеры долей в общем имуществе в многоквартирном доме легко рассчитываются. Правда нужно точно знать две величины: суммарную площадь всех помещений и машино-мест и площадь отдельного объекта недвижимости (суммы площадей всех объектов недвижимости), принадлежащего одному собственнику.
4. По каким процедурам прав владения МКД (общим имуществом в МКД) должны передаваться самим собственникам жилья?
Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу федерального закона (ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ). Право владения входит в триаду прав, составляющих право собственности, и отдельно не передается. Все составляющие триаду права на общее имущество в многоквартирном доме МКД возникают одновременно. Их передавать («по акту») не нужно. Это избыточно.
5. Почему нет зарегистрированного объекта недвижимости в виде многоквартирного дома?
Такого объекта недвижимости сегодня действительно нет. В соответствии с нормами ГК РФ (действуют с 1994 г.) объекты недвижимости - это объекты гражданско-правового оборота. По конструкции многосубъектной собственности в многоквартирном доме главными вещами, на которые возникает и регистрируется право собственности, являются жилые и нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав. Сама конструкция многоквартирном доме, внутридомовое инженерное оборудование и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом – являются принадлежность главных вещей, единым комплексом – общим имуществом в многоквартирном доме. Законодатель не придал этому комплексу правового статуса объекта недвижимого имущества. Поэтому сам многоквартирном доме не является объектом гражданско-правового оборота. Его нельзя ни продать, ни сдать в аренду... Законодатель не делает исключения даже для случая, если все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме находятся в собственности одного лица. Во всех многоквартирном доме государственная регистрация права собственности осуществляется только в отношении жилых и нежилых помещений, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав.
При этом в соответствии с ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». Аналогичная норма содержится в новом Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: «при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется».
6. Почему после уничтожения организаций БТИ нет официальной оценки технического состояния и износа МКД и его коммуникаций?
Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» до 1 января 2013 года устанавливался переходный период, в течение которого постепенно прекращалась работа организаций государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда. Технический учет заменялся государственным кадастровым учетом недвижимости. Но когда еще существовала система «бюро технической инвентаризации - БТИ» многие с недоверием относились к информации БТИ об оценке технического состояния и износа МКД и его коммуникаций.
В настоящее время за состоянием объектов жилищной недвижимости должны следить региональные органы государственного жилищного надзора. Кроме того, Минимальный перечень, услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290, устанавливает обязательность проведения многочисленных осмотров элементов общего имущества в многоквартирном доме. Такие осмотры должны проводить лица, отвечающие в соответствии с жилищным законодательством за управление многоквартирными домами. Необходимые сведения должны направляться лицами, отвечающими за управление многоквартирными домами, в органы федерального статистического наблюдения (в систему государственной статистики) и в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). В частности, размещается паспорт МКД в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства".
7. Правда ли, что у собственников помещений в многоквартирном доме нет прав заказчика по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме?
Это не верно. Разве не собственники помещений в многоквартирном доме согласно ст. 162 ЖК РФ являются стороной договора управления МКД? Разве нет объединений собственников помещений в многоквартирном доме в виде ЖСК и ТСЖ для совместного заказа услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148 ЖК РФ) у управляющих организаций или подрядчиков? А если ЖСК и ТСЖ не заключают договор управления многоквартирным домом, то собственники помещений в многоквартирном доме, являющиеся членами ЖСК и ТСЖ на своем общем собрании принимают сметы доходов и расходов на год товарищества или кооператива, в которой определяют перечень необходимых услуг и работ, выполняемых ЖСК и ТСЖ, и их стоимость.
8. Правда ли, что у собственников помещений в многоквартирном доме нет прав заказчика на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, выбор подрядчиков и субподрядчиков?
Нет, это не совсем так. При способе формирования фонда ремонта дома у регионального оператора, действительно, подрядчика выбирает региональный оператор и заказывает подрядчику все работы региональный оператор. Но решение о проведении капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме региональный оператор принимает не сам. Для этого предусмотрена необходимость созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Если такое общее собрание не состоялось или на нем не принято решение о проведении капитального ремонта, такое решение принимает орган местного самоуправления. Условно такой орган местного самоуправления можно считать выразителем интересов собственников помещений в многоквартирном доме. И такое решение в отношении срока ремонта и перечня выполняемых услуг и работ базируется на положениях региональной программы капремонта.
При способе формирования фонда ремонта дома на специальном счете у собственников все права по принятию решения о проведении капремонта. При этом они могут и влиять на выбор подрядчиков. Для этого необходимо принять соответствующие решения на общем собрании, в которых должны содержаться предписания ЖСК, или ТСЖ, или управляющей организации. Если собственники хотят что-то отремонтировать раньше срока, предусмотренного региональной программой капремонта, то могут принять на ОСС решение, внести изменения в ДУ и заказать работы УО, а она выберет подрядчиков. При способе управления многоквартирным домом ЖСК или ТСЖ общее собрание членов ЖСК или ТСЖ по компетенции выше, чем правление товарищества или кооператива. Таким образом, собственников помещений в многоквартирном доме имеют права заказчика на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, выбор подрядчиков и субподрядчиков. Нужно только воспользоваться такими правами.
9. Правда ли, что у собственников помещений в многоквартирном доме нет права на проведение реновации, реконструкции и модернизации МКД и они могут только восстанавливать изначальное проектное состояние общего имущества в многоквартирном доме?
Это не так. Жилищное законодательство в РФ не запрещает собственникам помещений с привлечением управляющей организации, товариществ собственников жилья или ЖСК делать реконструкцию и реновацию. Единственное – этого нельзя делать в рамках капремонта. Но положения раздела IX ЖК РФ не распространяются на реконструкцию, модернизацию и реновацию многоквартирного дома. То есть, право на реконструкцию, модернизацию и реновацию общего имущества в многоквартирном доме есть в рамках соответствующего способа управления МКД. Собственникам необходимо обсудить необходимость проведения и порядок финансирования таких работ, принять решение, заказать работы, проконтролировать их выполнение и принять результат.
10. Есть ли у собственников помещений правовой статус по владению, пользованию и распоряжению в определенных случаях общим имуществом, включая земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом?
Существует точка зрения, согласно которой, раз МКД не является объектом недвижимости, не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, раз нет официального описания полного перечня общего имущества в многоквартирном доме, то нет и владения общим имуществом. С этим нельзя согласиться. Право общей долевой собственности на общее имущество возникло в 100 процентах многоквартирных домов в силу прямых норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации. Это право зарегистрировано (ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и будет и дальше регистрироваться в соответствии с ч. 4 ст. 40 вступающего с 1 января 2017 г. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Право владения — это обеспеченная законом возможность обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над нею. Судя по перечням элементов общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК и п. 2 – 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491) общее имущество в многоквартирном доме это материя, которую собственники имеют и которой обладают. Это правомочие у них есть.
Право пользования — это обеспеченная законом возможность извлекать из вещи ее полезные свойства. Собственникам помещений в многоквартирном доме, нанимателям жилых помещений по договору социального найма или по договорам найма специализированных жилых помещений нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, членам их семей предоставлено право пользования общим имуществом в многоквартирном доме. И они ежедневно пользуются этим общим имуществом. Это правомочие у них есть.
Право распоряжения — это обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу вещи. Общее имущество в многоквартирном доме юридически является принадлежностью главной вещи - помещения в многоквартирном доме. Оно не оборотоспособно в том смысле, что элементы общего имущества не могут отчуждаться отдельно от помещений в многоквартирном доме. Да и то, при продаже квартиры, например, отчуждается не физическая часть общего имущества, а доля в общем имуществе.
Часть 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации допускает уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме: это возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В результате реконструкции можно чердак превратить в мансарду с индивидуальной собственностью на нее.
Согласно ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. На это есть прямое указание п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Такая передача в возмездное пользование не является отчуждением, но это разновидность распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме своим общим имуществом. Есть и достаточно распространенная практика.
