Эффективность реализации проектов КРТ во многом зависит от рыночной конъюнктуры и регионального регулирования, считает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева
— Как вы оцениваете результаты распространения механизма комплексного развития территорий (КРТ) в регионах России?
— Проекты КРТ реализуются во многих крупных городах и позволяют повысить качество застройки и городской среды, улучшить жилищные условия граждан, которые проживают в аварийных или ветхих домах, создать условия для развития городской экономики. Особенность таких проектов — возможность для проявления активной позиции местных властей. Градостроительный кодекс предоставил регионам большое число полномочий по регулированию КРТ, и эффективность реализации проектов во многом зависит от регионального регулирования.
Институт экономики города проводит мониторинг использования таких полномочий, и мы видим, что регионы демонстрируют различные примеры практик.
Например, успешность и обоснованность проекта КРТ в значительной степени предопределяется детальностью проработки на предпроектной стадии. Для этого проводится обследование территории, подготовка концепции архитектурно-градостроительного развития и ее экономическое обоснование. Сегодня уже 29 субъектов РФ предусмотрели обязательность разработки такой концепции и ее учета при принятии решения о КРТ и заключении договора о КРТ.
Еще один пример в отношении проектов КРТ жилой застройки, которые предусматривают расселение многоквартирных домов (МКД), признанных аварийными или несоответствующими установленным регионом критериям. Включение в проект КРТ МКД зависит от решения общего собрания в доме, а регионам дано право устанавливать дополнительные жилищные гарантии при расселении таких домов (предоставление жилого помещения большей площади, расселение коммунальных квартир, обеспечение жильем очередников вне очереди по нормам предоставления жилья). Очевидно, что в тех регионах, где установлены такие гарантии, положительное решение общего собрания в МКД принимается гораздо проще. К сожалению, число таких регионов не так велико, хотя постепенно и увеличивается, пока такие гарантии предусмотрены лишь 8 субъектами РФ.
При этом не надо забывать, что весь 2021 год ушел на разработку субъектами РФ необходимых нормативных правовых актов, то есть решения о КРТ начали готовить и принимать только в 2022 году. Кроме того, существенная часть проектов являются долгосрочными, то есть срок их реализации составляет порядка 5–10 лет, а иногда и более. Поэтому реальные результаты КРТ еще впереди.
— Какие факторы, по вашему мнению, тормозят более активное применение КРТ?
— КРТ — это не инструмент на все случаи жизни. Он хорошо работает в условиях высоких цен на недвижимость, которые позволяют застройщикам выплатить компенсации собственникам недвижимости и расселить аварийные и ветхие дома, построить новые объекты и получить прибыль. Если же цена на недвижимость не позволяет обеспечить рентабельность проекта КРТ, то требуется бюджетная поддержка, которую могут предоставить не все муниципалитеты или регионы. На мой взгляд, это является главным объективным препятствием для распространения механизма КРТ.
— С 1 марта 2025 года вступили в силу поправки в законодательство, которые разрешают включать в проекты ветхо-аварийные блокированные и индивидуальные дома. Что даст реализация этой новации?
— Конечно, это разумное снятие препятствий, однако проблема до конца не решена. На территории такой низкоплотной жилой застройки могут быть дома, которые находятся в хорошем состоянии и не отвечают установленным регионом критериям, то есть изъять такие дома нельзя. Конечно, их можно выкупить по соглашению сторон, но собственники таких домов иногда требуют 2–3 рыночных цены, что делает проект КРТ нерентабельным.
Международный опыт демонстрирует эффективный подход к решению этой проблемы, аналогичный голосованию на общем собрании в МКД и основанный на мажоритарном принципе. Если большинство собственников жилых домов (или 2/3, или 75%) проголосовали за включение их домов в границы КРТ при установленных условиях их расселения, то меньшинство обязано подчиниться. Конечно, условия расселения должны быть привлекательными для собственников, то есть они должны получить часть экономической выгоды от проекта КРТ.
— Другая новация — обязательное планирование очередности ввода инженерной и социальной инфраструктуры девелоперами. Как будет работать эта норма?
— Одна из самых актуальных проблем — отставание создания социальной инфраструктуры (школ, детских садиков, поликлиник) от жилищного строительства. Эта проблема характерна в целом для городского развития, но в рамках КРТ гораздо проще распределить обязательства по созданию инфраструктуры между застройщиком и органом публичной власти, потому что есть договор о КРТ. Теперь в Градостроительном кодексе установлено, что застройщик в соответствии с договором о КРТ должен разработать проект планировки территории (если не используется ранее утвержденный проект планировки территории), в котором в том числе должны быть указаны сроки строительства инфраструктуры и иных объектов капитального строительства. Если такие сроки не соблюдаются, то разрешение на строительство объектов не будет выдано.
Добросовестные застройщики и сами прекрасно понимают, что наличие инфраструктуры повышает привлекательность недвижимости на территории и спрос на нее. Поэтому главное здесь — обеспечение рентабельности проекта КРТ, то есть получение застройщиком запланированной прибыли при соблюдении всех таких требований.
