Доля россиян с низкими доходами среди ипотечников выросла, несмотря на подорожание квартир и повышение ипотечных ставок. Люди берут жилищные кредиты даже с зарплатой 20 тыс. рублей – и не разоряются. Мы достигли потолка, предупреждают эксперты. Если доступность ипотеки будет расти, высокая долговая нагрузка населения может привести к тотальным последствиям для экономики.
Продолжится ли рост спроса на ипотеку
По данным Центробанка, прошлый год оказался рекордным для ипотечного рынка России – банки выдали жилищных кредитов на 5,7 трлн рублей. Годовой рост превысил 30%. Жилищные условия по ипотеке смогли улучшить 1,8 млн семей. Больше всего выросли выдачи по семейной ипотеке (на 60%) и по льготной программе (на 24%).
Рост спроса на ипотеку продолжился и в январе 2022-го, отметили в пресс-службе ВТБ. По оценкам кредитной организации, за первый месяц этого года продажи рынка выросли на четверть. Это объясняется ожиданием по дальнейшему повышению ключевой ставки ЦБ и последующему росту стоимости ипотеки.
Как люди с минимальным доходом досрочно гасят ипотеку
Люди с минимальным доходом имеют максимальный первоначальный взнос и досрочно гасят кредиты (40% таких заемщиков погасили ипотеку в течение трех лет). В среднем ипотека берется на 17–18 лет, а отдается за семь. В общих объемах погашения 80% составляют досрочные платежи. Дефолты среди бедных составляют 12%, но это меньше, чем среди богатых (16%).
Дело в том, что люди используют ипотеку, чтобы переехать в новую квартиру большей площади, а старую продают, погашая кредит досрочно. В качестве первоначального взноса активно используется маткапитал.
Как рассчитывается уровень доступности жилья
Понятие "уровень доступности жилья" установлено федеральной целевой программой "Жилище". Это величина, которая "позволяет оценить долю домохозяйств, которые имеют возможность приобрести жилое помещение с помощью собственных и заемных средств". Согласно методике, она рассчитывается по специальной формуле на основе таких показателей, как: минимальный доход, средний размер домохозяйства, средняя стоимость 1 кв. метра жилья на первичном рынке, средняя площадь квартиры, средняя процентная ставка, средний срок выданных ипотечных кредитов, доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья и доля платежа в доходах домохозяйства. Коэффициент рассчитывается исходя из соотношения средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек. Таким образом, уровень доступности жилья напрямую зависит от уровня доступности ипотеки.
Доступность ипотеки и доступность жилья: в чем разница
Ипотека стала доступнее в 2020–2021 годах, но не нужно путать ее с фундаментальной доступностью жилья, говорит исполнительный директор фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди. "В 2020–2021 годах доступность жилья ухудшилась, но это временно снивелировала более дешевая ипотека (причем не во всех регионах – где-то рост цен был слишком высок). Пока что Центральный банк не планирует смягчать политику, и ипотека будет дорожать. Активно дорожать жилье уже не будет, если не будет шоковых событий", – полагает эксперт.
По ее словам, в 2005–2006 годах доступность жилья была примерно в 4 раза ниже, чем сейчас: покупку квартиры могли позволить себе только самые обеспеченные. Сейчас застройщики очень близко подошли к пределу спроса, и им пришлось двигаться в менее доходные группы. Они выкручиваются как могут: придумывают программы якобы дешевой ипотеки, новые форматы малогабаритных квартир. Но для потребителя это не несет улучшений.
"Крупнейшие банки уже заработали на ипотеке хорошие деньги, и им тоже хочется расширения. Но это миф, иллюзия, что за счет ипотеки можно сделать жилье доступным для всех", – подчеркивает Полиди.
Институт экономики города провел собственное исследование, где рассчитал доступность жилья для каждой агломерации. Как выяснилось, в 2021 году в большинстве крупнейших агломераций она снизилась, в некоторых регионах – в два раза. "Мы считаем долю семей, которым доступна ипотека. Она достигла максимума в 2019–2020 годах – около 50% населения. Это предел, мы достигли потолка. По международным оценкам, ситуация, при которой более половине населения будет доступно рыночное приобретение жилья с ипотекой, невозможна даже для развитых стран", – рассказала Полиди.
Не следует специально повышать доступность ипотеки для низкодоходных групп, предупреждает эксперт. Это приведет к значительному увеличению рисков. 10 лет назад весь рынок ипотеки составлял около 5% ВВП, а сейчас только за один год выдали 3–5%. Расчеты показывают, что если до 2030 года будут реализованы все целевые показатели по росту ипотеки, то даже при позитивных темпах экономического роста, которое называет правительство (3% в год), окажется, что долговая нагрузка населения возрастет в два раза. "Если при оформлении ипотеки придется отдавать банку 70% дохода, то делать этого категорически не нужно. Воспользоваться этим инструментом стоит только в том случае, если ежемесячный платеж составит не более 30% дохода, и остальных средств спокойно хватит на обязательные расходы, образование, лечение, отдых", – уверена Татьяна Полиди.
