Этап резкого роста цен на жилье завершается. В ближайшие полгода можно будет увидеть не только широкий спектр акций, скидок и разнообразных ипотечных программ на новостройки, но и проекты с более низким уровнем цен
Много ли в Москве строят
Иногда можно услышать: "В Москве так много строят, кругом одни подъемные краны и небоскребы — откуда же берутся высокие цены на жилье?" Однако если вооружиться цифрами, то окажется, что темпы столичного строительства весьма невелики. Расчет первый: в постсоветский период, за исключением аномального 2021 года, в столице возводилось от 2,1 до 5 млн квадратных метров. Это в среднем 0,25–0,4 квадратного метра на человека. Для сравнения: в стране поставлена цель строить 120 млн квадратных метров в год — это 0,85 "квадрата" на человека. То есть в Москве строится в два-три раза меньше, чем должно по плану, хотя с учетом концентрации финансовых ресурсов в столице должно возводиться удельно большее количество жилья на человека, чем в регионах.
Другой расчет: по официальным данным, ежегодно население столицы увеличивается в среднем на 150 тыс. человек. Сколько жилья нужно, чтобы обеспечить новых москвичей квартирами? Умножим цифру приезжающих на среднюю обеспеченность жильем в России (27,7 "квадрата" на человека) и получим 4,2 млн квадратных метров в год. То есть площади нового жилья хватает лишь на то, чтобы расселить приехавших. Это подтверждается цифрами Института экономики города: в последнее десятилетие обеспеченность жильем в Москве не растет — она застыла на отметке примерно 19–20 квадратных метров на человека.
Не очень много жилья строится и в России в целом. Достижение планового показателя в 120 млн квадратных метров в год было передвинуто с 2024 года на 2030-й. По расчетам Сбербанка, среднего для Восточной Европы уровня обеспеченности жильем в 35 "квадратов" на человека удастся достичь только через четверть века.
По данным Минстроя, за восемь месяцев этого года в стране ввели 66,1 млн квадратных метров жилья, это рекордные цифры. Но обольщаться ими не надо. Статистика частично искажена фактором ковида, из-за которого ввод многих проектов съехал на этот год. И еще одна причина рекордного ввода — быстро растет доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС), она уже превышает 63%. И вновь парадокс: государство за эти годы бросало все силы на развитие сегмента многоквартирного жилья, субсидировало ипотеку для него, а он не растет. Зато ускоренными темпами растет ИЖС, развитием которого государство практически не занимается.
Жилье для банкиров и девелоперов, а не общества
Ценовое ралли последних двух лет, стимулированное государственной субсидированной ипотекой, заставляет по-новому посмотреть на жилищную политику правительства и ее текущие результаты. Нынешняя модель жилищного рынка была сформирована двадцать лет назад как неолиберальная: все строительство ведется частными девелоперами, доминирующим финансовым инструментом была назначена ипотека, а государство практически устраняется от любого вмешательства. Однако затем неолиберальная модель пережила пару метаморфоз. Три года назад был совершен удивительный эксперимент: строительная отрасль почти целиком была передана под контроль и ответственность банкам. А два года назад, во время пандемии, государство все-таки решилось на активные интервенции на рынке и ввело субсидированную ипотеку. Каковы же результаты функционирования этой гибридной модели?
Как и ожидалось, основанная на ипотеке модель оказалась крайне спекулятивной. Даже небольшое увеличение спроса или манипулирование предложением может приводить к существенному росту цен. По расчетам Института экономики города, коэффициент доступности жилья (КДЖ), отражающий отношение медианной цены квартиры на рынке к годовому доходу семьи из трех человек (количество лет, за которое семья из трех человек сможет накопить на квартиру при условии сбережения всех своих доходов), серьезно вырос за последние три года во всех 17 российских агломерациях. КДЖ для московского и санкт-петербургского регионов близки к уровню "недоступно". Даже по оптимистичным оценкам Минтруда, более 40% российских семей не могут взять даже льготную ипотеку. Одна из основных целей жилищной политики — увеличение доступности жилья — оказалась нереализованной.
В рамках существующей модели государство и общество имеют крайне ограниченное влияние на качество и параметры новой городской среды. Девелоперы взяли курс на азиатский тип развития города: многоэтажную многоквартирную застройку с высокой плотностью. При этом жилищная политика никак не связана с демографической: в стране активно строятся малогабаритные студии. Только сейчас начались разговоры о стимулировании строительства больших семейных квартир.
Курс на накачку рынка субсидированной бюджетом ипотекой в ситуации глобальной нестабильности и стагнации доходов населения представляется весьма рискованным. Риски связаны и с длительными обязательствами по субсидированию ипотеки, которые берет на себя бюджет, и с ростом неплатежеспособных заемщиков, и с надуванием пузыря на рынке недвижимости. Сбалансировать текущую модель жилищного рынка можно было за счет неспекулятивных строительно-финансовых инструментов: стройсберкасс, жилищно-строительных кооперативов, жилищных ассоциаций и арендного жилья. Однако от декларации этих направлений развития ушли недалеко.
